前者的作品，是京城有名的現代城；後者的作品，則是針對人們司空見慣的售房陷阱為消費者起草的《204條購房合同補充協議》。

    抖動著電視臺事先發放的“204條”，潘石屹問：“秦律師，你認為這能被建設部採納嗎？裏面的條款，比如‘水溫不達標就可以退房’，假如你擰開水龍頭一試，溫度正好比規定的低了1℃，你就要求退房嗎？”

    秦兵：我在“204”條裏説的，都是最低要求。你所説的“低1℃就要求退房”，是個極端的例子。事實上，業主這樣做，法官也不會支援。

    潘石屹：我敢肯定，沒有一個開發商敢用你的“204條”。秦律師，你如果到我這裡來，我只能説，“請先喝杯茶，然後請走吧……”

    “204條”：開發商的攻擊目標

    “一次本該通向快樂和幸福的消費行為，居然會成為前途莫測的曆險———這就是購房。”這是一位業主在網上對“購房”的定義。

    據悉，面對越來越多的房地産官司，這句話竟成為經典，在業主中廣泛流傳。同時流傳的，還有律師秦兵的“204條”。

    其實，“204條”不是官方文件，而是北京隆安律師事務所律師秦兵向消費者提供的購房建議。

    秦兵説，從1998年初開始，他對大量房地産案例進行了分析，由此，對中國、特別是北京的房地産預售制度進行了深入研究。

    他將每個案件都作為一個項目進行管理，把合同作為一個項目中的技術約束條件，最後的結果，就是誕生了《204條購房合同補充協議》。目前，這份合同在其管理下，平均每個月都有新的版本出現。

    事實上，“204條”從誕生開始就遭到了開發商、房地産銷售人員甚至律師的強烈反對。秦兵出差到廣州，驚奇地發現，一些同行甚至能夠背出“204條”的某些條款；而他去一些地方宣傳“204條”，人還沒有回來，律師同行的告狀信已經寄到了北京律師協會。理由是：擾亂當地房地産市場，煽動消費者結社。

    央視演播室的那場對話，也證實了上述現象。那是一個關於“買方是按建築面積計算好還是按使用面積計算好”的討論，除秦兵和潘石屹兩位主角外，主持人還請了8位“監督員”，分別是業主代表、記者、房地産開發商、銷售人員、律師。對話進行中，監督員可以表示對嘉賓觀點的支援或反對。

    節目錄製的一個半小時中，房地産開發商始終支援潘石屹，業主、記者始終支援秦兵。

    當對話涉及“204條”時，原先支援秦兵的一位女律師轉向了潘石屹，而本來支援潘石屹的一位售樓代表投奔了秦兵。售樓代表的理由是：“秦兵要求開發商講誠信，最終受益的是我們自己”；女律師則幽默地説：“我是看潘先生太孤單了。”

    “204條”能否躲過明槍暗箭

    5年以來，秦兵一直在接房地産官司。其中，有些商品房欺詐讓他哭笑不得。

    一個售樓廣告説“樓前5米有一條林蔭大道”。住了一段時間，業主怎麼也找不到林蔭大道，只在很遠的地方發現了一條3米多寬的小路，就質問開發商為什麼欺詐。開發商理直氣壯地説：這條路的名字就叫“林蔭大道”。

    秦兵説：“還有的售樓廣告説：‘距天安門10分鐘’，卻不告訴你怎麼走10分鐘才能到。事實上，要想10分鐘趕到，你得在半夜車少的時候，以賓士車的速度，有警車開道才行。”

    按秦兵的説法，目前房地産市場陷阱太多，一旦進入，你就會陷入糾紛，與你的身份、地位幾乎沒有關係。

    “我們的立法缺陷很多。”秦兵説，在房地産領域，有立法需求的人進入不了立法階層，消費者權益難以得到保證。打個比方，現在立法離消費者最遠，離開發商最近。最明顯的例子是，太多有關政府部門的人，一旦離職就去做開發商。而有些法律，就是行業主管部門起草的，他們往往有意無意地傾向開發商，為自己留一條後路。

    秦兵舉例説，去年建設部頒布了《商品房銷售管理辦法》，規定“廣告不寫入合同，不作為合同依據”。這與《合同法》相違背。因為，廣告本來就是一種要約邀請，是開發商的承諾。不寫入合同，實際是縱容開發商欺詐。

    主體不平等、沒有操作性、降低效率、矯枉過正，這幾乎是所有開發商對“204條”反對或不屑的理由。潘石屹認為，“204”規定的內容太多，比如，等電梯超過一定時間可以退房，小區噪音多少分貝就可以退房，馬路達不到一定寬度就可以退房……開發商和消費者約定的任何一條達不到都可以退房。有哪個開發商能做到，又有哪個開發商會愚蠢到願意簽這些條約呢？

    “開發商總説差一點消費者就會退房，實際上他們往往差得很多。我接的案子中，有一個合同中約定水溫是80℃，業主入住後才發現，一開始水溫20℃，兩小時後40℃，永遠也達不到80℃。在這個小區，一噸水28元，因為達不到溫度，他一個月要多用水，浪費1000多元。面對這種欺詐，消費者難道不應該退房嗎？”秦兵問。

    在秦兵看來，“204條”中，每一條都是對消費者最低權益的保護，是最低要求，可為什麼開發商看來卻是不正常的要求呢？”

    秦兵説：“在經驗、資訊、知識方面，消費者永遠也比不上房地産商。‘204條’是我們提出的最理想狀態，雖然不是斬斷欺詐惡魔的利劍，至少消費者知道自己有哪些權利。”

    在那個演播室裏，潘石屹對秦兵説：“我敢肯定，沒有一個開發商願意和你簽204條。”秦兵也肯定地對潘石屹説：“不但有人簽了，而且有的遠遠超過‘204條’。”

    據媒體報道，在北京，一位業主在購買“禦景江山”項目房子時，由秦兵代理和開發商簽訂了191條補充協議，內容足足有11頁。

    禦景江山項目開發商有關負責人説，雖然從專業角度分析，“204條”對開發商來講有許多不合理的要求，但在目前房地産糾紛日益增多的前提下，對消費者提出以“204條”作為補充協議，表示可以理解。

    但他也表示，在與客戶就此談判時，雙方都耗費了許多精力。為此，該公司以這種方式簽訂補充協議的現象今後將不再出現。

    與很多關心“204條”是否能被開發商完全接受的人想法不同，秦兵並不在乎到底簽訂了多少條，因為“條款數量沒有實際意義。如果能夠保護當事人的利益，哪怕只簽訂了10條補充協議，我們也算成功”。

    目前最好不要買房？

    秦兵不是悲觀主義者，但他對目前房地産市場確實很悲觀。當記者請他對買房主體———年輕人提出一些建議時，他的回答是“最好不要買”。

    秦兵認為，目前是中國50年以來第一次商品房消費需求高峰，因此，價格被抬得出奇地高。但買房如同炒股，高價進入往往會被套牢。如果一定要買，可以再等3至5年，房價肯定會降。

    他同時建議，應該多蒐集相關資訊，特別是關於自己選中的房産項目的爭議資訊；不要買期房，以他5年多的律師經驗看，期房並不像宣傳的那樣便宜；如果經濟上能夠承受，最好請專業律師。

    秦兵説，自己在宣傳“204條”、建議別人聘請律師時，最不願意看到的，就是別人誤解自己是在自我推銷。“你可以不相信，但你現在不聘請律師，恰恰是給我們的未來提供機會。因為你將來很可能會遇到房産官司，那時的律師費會比購房時的律師費高得多”。（劉萬永）

    《中國青年報》 2002年7月11日