中央電視臺的一間演播室裏,著名房地産開發商潘石屹和律師秦兵激烈地辯論著。
前者的作品,是京城有名的現代城;後者的作品,則是針對人們司空見慣的售房陷阱為消費者起草的《204條購房合同補充協議》。
抖動著電視臺事先發放的“204條”,潘石屹問:“秦律師,你認為這能被建設部採納嗎?裏面的條款,比如‘水溫不達標就可以退房’,假如你擰開水龍頭一試,溫度正好比規定的低了1℃,你就要求退房嗎?”
秦兵:我在“204”條裏説的,都是最低要求。你所説的“低1℃就要求退房”,是個極端的例子。事實上,業主這樣做,法官也不會支援。
潘石屹:我敢肯定,沒有一個開發商敢用你的“204條”。秦律師,你如果到我這裡來,我只能説,“請先喝杯茶,然後請走吧……”
“204條”:開發商的攻擊目標
“一次本該通向快樂和幸福的消費行為,居然會成為前途莫測的曆險———這就是購房。”這是一位業主在網上對“購房”的定義。
據悉,面對越來越多的房地産官司,這句話竟成為經典,在業主中廣泛流傳。同時流傳的,還有律師秦兵的“204條”。
其實,“204條”不是官方文件,而是北京隆安律師事務所律師秦兵向消費者提供的購房建議。
秦兵説,從1998年初開始,他對大量房地産案例進行了分析,由此,對中國、特別是北京的房地産預售制度進行了深入研究。
他將每個案件都作為一個項目進行管理,把合同作為一個項目中的技術約束條件,最後的結果,就是誕生了《204條購房合同補充協議》。目前,這份合同在其管理下,平均每個月都有新的版本出現。
事實上,“204條”從誕生開始就遭到了開發商、房地産銷售人員甚至律師的強烈反對。秦兵出差到廣州,驚奇地發現,一些同行甚至能夠背出“204條”的某些條款;而他去一些地方宣傳“204條”,人還沒有回來,律師同行的告狀信已經寄到了北京律師協會。理由是:擾亂當地房地産市場,煽動消費者結社。
央視演播室的那場對話,也證實了上述現象。那是一個關於“買方是按建築面積計算好還是按使用面積計算好”的討論,除秦兵和潘石屹兩位主角外,主持人還請了8位“監督員”,分別是業主代表、記者、房地産開發商、銷售人員、律師。對話進行中,監督員可以表示對嘉賓觀點的支援或反對。
節目錄製的一個半小時中,房地産開發商始終支援潘石屹,業主、記者始終支援秦兵。
當對話涉及“204條”時,原先支援秦兵的一位女律師轉向了潘石屹,而本來支援潘石屹的一位售樓代表投奔了秦兵。售樓代表的理由是:“秦兵要求開發商講誠信,最終受益的是我們自己”;女律師則幽默地説:“我是看潘先生太孤單了。”
“204條”能否躲過明槍暗箭
5年以來,秦兵一直在接房地産官司。其中,有些商品房欺詐讓他哭笑不得。
一個售樓廣告説“樓前5米有一條林蔭大道”。住了一段時間,業主怎麼也找不到林蔭大道,只在很遠的地方發現了一條3米多寬的小路,就質問開發商為什麼欺詐。開發商理直氣壯地説:這條路的名字就叫“林蔭大道”。
秦兵説:“還有的售樓廣告説:‘距天安門10分鐘’,卻不告訴你怎麼走10分鐘才能到。事實上,要想10分鐘趕到,你得在半夜車少的時候,以賓士車的速度,有警車開道才行。”
按秦兵的説法,目前房地産市場陷阱太多,一旦進入,你就會陷入糾紛,與你的身份、地位幾乎沒有關係。
“我們的立法缺陷很多。”秦兵説,在房地産領域,有立法需求的人進入不了立法階層,消費者權益難以得到保證。打個比方,現在立法離消費者最遠,離開發商最近。最明顯的例子是,太多有關政府部門的人,一旦離職就去做開發商。而有些法律,就是行業主管部門起草的,他們往往有意無意地傾向開發商,為自己留一條後路。
秦兵舉例説,去年建設部頒布了《商品房銷售管理辦法》,規定“廣告不寫入合同,不作為合同依據”。這與《合同法》相違背。因為,廣告本來就是一種要約邀請,是開發商的承諾。不寫入合同,實際是縱容開發商欺詐。
主體不平等、沒有操作性、降低效率、矯枉過正,這幾乎是所有開發商對“204條”反對或不屑的理由。潘石屹認為,“204”規定的內容太多,比如,等電梯超過一定時間可以退房,小區噪音多少分貝就可以退房,馬路達不到一定寬度就可以退房……開發商和消費者約定的任何一條達不到都可以退房。有哪個開發商能做到,又有哪個開發商會愚蠢到願意簽這些條約呢?
“開發商總説差一點消費者就會退房,實際上他們往往差得很多。我接的案子中,有一個合同中約定水溫是80℃,業主入住後才發現,一開始水溫20℃,兩小時後40℃,永遠也達不到80℃。在這個小區,一噸水28元,因為達不到溫度,他一個月要多用水,浪費1000多元。面對這種欺詐,消費者難道不應該退房嗎?”秦兵問。
在秦兵看來,“204條”中,每一條都是對消費者最低權益的保護,是最低要求,可為什麼開發商看來卻是不正常的要求呢?”
秦兵説:“在經驗、資訊、知識方面,消費者永遠也比不上房地産商。‘204條’是我們提出的最理想狀態,雖然不是斬斷欺詐惡魔的利劍,至少消費者知道自己有哪些權利。”
在那個演播室裏,潘石屹對秦兵説:“我敢肯定,沒有一個開發商願意和你簽204條。”秦兵也肯定地對潘石屹説:“不但有人簽了,而且有的遠遠超過‘204條’。”
據媒體報道,在北京,一位業主在購買“禦景江山”項目房子時,由秦兵代理和開發商簽訂了191條補充協議,內容足足有11頁。
禦景江山項目開發商有關負責人説,雖然從專業角度分析,“204條”對開發商來講有許多不合理的要求,但在目前房地産糾紛日益增多的前提下,對消費者提出以“204條”作為補充協議,表示可以理解。
但他也表示,在與客戶就此談判時,雙方都耗費了許多精力。為此,該公司以這種方式簽訂補充協議的現象今後將不再出現。
與很多關心“204條”是否能被開發商完全接受的人想法不同,秦兵並不在乎到底簽訂了多少條,因為“條款數量沒有實際意義。如果能夠保護當事人的利益,哪怕只簽訂了10條補充協議,我們也算成功”。
目前最好不要買房?
秦兵不是悲觀主義者,但他對目前房地産市場確實很悲觀。當記者請他對買房主體———年輕人提出一些建議時,他的回答是“最好不要買”。
秦兵認為,目前是中國50年以來第一次商品房消費需求高峰,因此,價格被抬得出奇地高。但買房如同炒股,高價進入往往會被套牢。如果一定要買,可以再等3至5年,房價肯定會降。
他同時建議,應該多蒐集相關資訊,特別是關於自己選中的房産項目的爭議資訊;不要買期房,以他5年多的律師經驗看,期房並不像宣傳的那樣便宜;如果經濟上能夠承受,最好請專業律師。
秦兵説,自己在宣傳“204條”、建議別人聘請律師時,最不願意看到的,就是別人誤解自己是在自我推銷。“你可以不相信,但你現在不聘請律師,恰恰是給我們的未來提供機會。因為你將來很可能會遇到房産官司,那時的律師費會比購房時的律師費高得多”。(劉萬永)
《中國青年報》 2002年7月11日