為控制交易風險，政策助推資金存管，今年超20市出臺相關政策，機構在不斷完善資金存管業務

“為讓賣家解抵押，我把170萬元首付款直接打給了他，沒想到竟被他挪用了”。在河北三河市買房的王先生稱，其房款被“騙”已近一年，至今仍未解決。

王先生的遭遇並非個例，在二手房買賣中，購房者因買房不成而資金受損甚至“錢房兩空”的現象時有發生，這也成為了房産交易中的一大痛點。隨著房地産市場進入存量時代，尤其是今年以來，房産交易線上化進一步加速，二手房交易的安全性越發受到各方重視。

業內人士指出，一個向好趨勢是，“資金存管”正在成為房産交易過程中保障資金安全的重要環節，越來越多地被應用到實際房屋交易中。而在政策推動及機構不斷優化創新之下，行業相關平臺建設也在持續完善。

交易資金糾紛頻發

眾所週知，二手房買賣流程複雜、週期長且涉及的金額大，一旦出現問題，就有可能引發糾紛，帶來難以估量的損失。

現實中，我國房産交易發生的法律糾紛正呈現逐年上升趨勢。機構統計顯示，2010年至2018年，我國房産交易糾紛案件總量1288491件。僅2018年，房産交易糾紛案件數就達到了30萬件。在房産交易過程中，因資金問題而産生的交易糾紛不勝枚舉。

據購房者王先生介紹，去年8月，他在河北三河市通過一家當地仲介看中一套房子，並簽訂了房屋買賣合同。因為該房有170萬元的銀行抵押貸款，賣家讓他先支付170萬元首付款，用於解抵押。可是，在王先生將首付款全部打給賣家後，到了約定還款日，賣家卻並未還款，而是挪用了資金。直到現在，這起糾紛仍未解決。

業內人士分析稱，除了王先生不幸遭遇到的賣家挪用解抵押房款的風險外，房屋交易過程中通常還可能會存在以下幾種潛在風險：其一，賣方一房二賣；其二，房屋被查封或凍結；其三，買方支付首付款後，房屋過戶失敗，賣方拒絕退款；其四，過戶後，賣方不配合戶口遷出；其五，過戶後，賣方不能及時拿到房款等。

資金存管上“保險”

“房屋産權及資金交換在時間上並非同時進行，資金交付的節點要早于産權的轉移，如果資金流向資訊不透明，消費者難以得知大筆房款去向。”貝殼找房交易平臺總經理伊凱指出，“如果消費者是自行向賣家支付房款，一旦交易出現問題，房款安全很難得到保障。此外，從交易流程本身來説，二手房交易産生糾紛的可能性要超出新房交易。”

既然二手房交易中安全隱患重重，那麼，消費者該如何避“坑”？業內建議，在交易過程中使用“資金存管”，是應對風險的有力抓手和關鍵因素。

具體來説，資金存管就是在房屋交易未完成之前，房屋交易資金存放在專門開設的第三方存管賬戶，由第三方負責交易資金的安全存放，房屋交易達成解凍條件(即完成過戶)，資金劃轉給賣方，如果交易無法達成，資金則退還給買方。

“在整個交易過程中，做資金存管雖然在前期比較麻煩，但可以充分保障交易資金的安全。”伊凱表示，資金存管就相當於二手房交易中的“支付寶”，把控交易過程中由客觀原因引起的購房款與産權損失風險。

事實上，當前已有越來越多的二手房交易者通過第三方資金存管，有效解決了資金和房産交割中存在的各種安全問題。

各地普及不一 有待優化

事實上，資金存管並不是新生事物，2006年，原建設部會同中國人民銀行印發《關於加強房地産經紀管理規範交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。

不過，多年來，資金存管仍未在國內全面普及，其在各個城市的推行情況也不盡相同。據貝殼找房統計，資金存管比例最高的城市能達到98%，很多城市都能做到90%以上，但也有不少城市只有30%-40%或更低。

中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長兼秘書長柴強在接受媒體採訪時表示，“根據我國有關房地産法律法規，新建商品房預售資金實行政府強制監管，但存量房交易資金監管由於法律、行政法規的規定不夠明確，各地的監管尺度寬嚴不一，可以在實踐中引導交易雙方特別是購房人認識到交易資金監管的重要性，督促雙方共同進行交易資金監管。”

業內分析認為，有些地方資金存管落地較為困難，一方面是由於買房屬於低頻交易，很多百姓對此的認知還有待提高；另一方面也有一些賣家覺得麻煩，或是擔心會延長房款到賬時間而不願意做。

據伊凱介紹，以前的存管模式辦理手續較為繁瑣，需要線下簽訂協議、去銀行開賬戶、多次領取遞交材料等，不過，目前相關平臺不斷優化線上建設，手續方面已極大簡化，線下環節也都能轉到線上，“有的業主甚至在路邊停車就把業務辦理了。”

那麼，資金存管是否會影響房款到賬時間？“只要房屋完成過戶，房款最晚可在2個工作日內解凍到賣方賬戶。”伊凱表示，此舉同時也能避免買方延遲付尾款的風險。

由此看來，制約資金存管的一些影響因素，實際上正在逐步得到優化和解決。

政策“力挺” 機構發力完善

值得關注的是，政策層面也在“力挺”資金存管的推進。近年來，從住房和城鄉建設部到地方政府，針對資金存管的意見要求密集出臺。據貝殼找房統計，除省與直轄市外，2019年全國範圍出臺針對二手房、新房資金管理政策的地級市超過50個；2020年，出臺相關政策的城市已超20個。

隨著政策的推動和行業的發展，一些品牌企業與第三方機構也在積極探索如何做好資金存管。據悉，連結了200多家新經紀品牌的貝殼找房，已經與光大銀行、工商銀行、中信銀行等商業銀行達成戰略合作，推出了貝殼-銀行資金存管，消費者可以在APP上完成資金存管簽訂，通過線上轉賬或線下刷POS機完成資金存管，更為高效便捷。

據貝殼找房方面介紹，截至2020年7月，該公司的銀行資金存管業務，已經上線全國103個城市。

在業內看來，要保障交易資金安全，營造良好的房地産市場秩序，資金存管勢在必行。伊凱表示，“未來，希望大家都能提升安全意識，習慣做資金監管，每一筆交易資金都能夠被很好保護起來，交易更加順暢安全。”