小區適老化改造成大勢 房企、物企如何發力“第二賽道”?

來源:新京報 2022-03-10 10:32:22

2022年的政府工作報告提出,有序推進城市更新,加強市政設施和防災減災能力建設,開展老舊建築和設施安全隱患排查整治,再開工改造一批城鎮老舊小區,推進無障礙環境建設和適老化改造。

其中,推進無障礙環境建設和適老化改造方面,在我國房地産領域並不陌生。早在今年之前,不少房企就已積極佈局養老産業,有業內人士認為,如果形成了一定規模效應,無障礙環境建設和適老化改造可以成為房企的“第二賽道”;而物業公司在這一領域有先天優勢,也可將其發展成增值服務的亮點。值得關注的是,未來房企和物業公司,在這一領域該如何發力?業務模式方面又將如何調整?

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今年的政府工作報告中提出“推進無障礙環境建設和適老化改造”。圖片來源/IC photo

老舊小區適老化改造更為迫切

隨著人口老齡化的來臨,城市、社區、家庭的空間都急需推進無障礙環境建設和適老化改造,從而為居家養老、就近養老提供支撐。今年的政府工作報告中就提出,有序推進城市更新,加強市政設施和防災減災能力建設,開展老舊建築和設施安全隱患排查整治,再開工改造一批城鎮老舊小區,推進無障礙環境建設和適老化改造。

此前的2月21日,國務院印發的《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》也提出,“十四五”時期,新建城區、新建居住區配套建設養老服務設施達標率要達到100%。與此同時,提升社區和家庭適老化水準,有序推進城鎮老舊小區改造,完成小區路面平整、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理等,在樓梯沿墻加裝扶手,在樓層間安裝挂壁式休息椅等,做好應急避險等安全防護;有條件的小區可建設涼亭、休閒座椅等。

事實上,雖然部分品牌開發企業在房地産細分領域籌謀多年,配套養老功能的樓盤項目也已有所嘗試,但大部分項目中,很少出現以老年人口作為主體進行的空間設計,也很少有無障礙的設計,這一問題在老舊小區內尤為突出。

在接受新京報記者採訪時,全國政協委員莫天全指出,目前部分老舊小區沒有物業服務或者物業服務相對簡單,僅提供保潔、垃圾清運等基礎項目,不足以助力適老化改造,“這樣的小區在大中城市佔比較高,也是改造難度最大的。但與此同時,老齡人口在這樣的小區佔比卻很高,改造需求更為迫切。”

在莫天全看來,適老化改造要有先後、有層次、因地制宜地推動。在新小區開工建設的同時,就要考慮到適老化需求的建設,為未來養老做準備,而不是等到後期改造。而對於適老化改造難度較大的老舊小區,建議將項目市場化,挑選條件適當的小區,引入專業的養老機構來進行改造設計,打造適老化樣板工程;然後總結經驗,擴大適老化項目的成果,以點帶面鋪開。

適老化改造或能成為房企“第二賽道”

當前,適老化改造已是大勢所趨。從房企層面來看,安馨康養集團董事長鄂俊宇認為,存量物業、適老化改造是房企必然面臨的發展路徑,如果房企意識不到這是長期趨勢,不為此趨勢做內功儲備,包括人才結構、運營模式進行相應改變,沒有存量改造的能力,在地産增量收縮背景下,可能會逐步退出市場。

近年來,已有不少房企紛紛佈局城市更新、老舊小區改造,但涉及養老領域的無障礙環境建設和適老化改造,則更為細分。這對於房企而言,機遇與挑戰並存。

“對於無障礙環境建設和適老化改造來説,本身就存在著諸多機遇,如果形成了一定規模效應,可以成為房企的‘第二賽道’,提高房企的營收來源,擴大市場空間,同時也有利於品牌溢價率的提升。”全國人大代表、58同城CEO姚勁波如是説。

不過,姚勁波同時強調,相對於開發行業,適老化改造尤其是在老舊小區進行適老化改造,本身面臨的挑戰並不小,對房企來説面臨著資金缺口大、各方利益平衡難度大以及長期維護壓力等諸多問題,想要在短時間內快速形成一套統一的操作模式,並通過規模優勢取勝,可能性極小。

在鄂俊宇看來,房企切入適老化改造這一領域,最關鍵的是需要在戰略和觀念認知上進行轉變,即從過去類金融化銷售型物業形態向持有、運營型轉變,從原來高投入、高週轉,以及伴隨而來的有可能是高利益、高風險的模式,轉向小投入、長週期、掙慢錢的模式。“這需要看房企在戰略和認知上是否有決心,有沒有足夠耐心願意為這一機遇深耕。此外,在財務指標上,房企也需要對團隊考核指標有個重新定義,如果依然用原先的思維或模式來考量,可能很難適應和堅持。”鄂俊宇如是説。

而在具體發展路徑上,姚勁波指出,對房企而言,重要的是要因地制宜,“南北方的適老化有明顯差異,一二線城市和三四線城市的適老化需求不同,養老有共性需求,但更重要的是個性化需求,需要在了解各地風俗習慣、地理環境等諸多差異後,有針對性開展改造建議,並不斷落地和優化改造方案。”

物企“前期準備”尚不充分,未來有望突圍

值得一提的是,適老化改造方面,物業企業有其先天優勢。恰如江蘇三三德玖物業服務有限公司董事長林志偉所言:物業服務可以零距離貼近,可轉變“不捨得花錢養老”的傳統養老觀念,使養老轉變為養生;也可以轉變商業化服務模式,提倡社會化和公益化養老。此外,在政府決策指導下,可實現小投入大産出,引導社區養老形成共識。

不過,截至目前,物業企業在居家養老、適老化改造方面尚未探索出較成功的先例。那麼,物業企業目前面臨哪些挑戰?又該如何調整?

鄂俊宇指出,居家養老、適老化改造是物業企業介入康養社區服務一個較好的路徑。目前的問題在於,物業企業對適老化改造這一特殊模式理解得還不夠深入,對於客群需求、服務標準可以選擇的合作方範圍較窄,尤其在沒有形成規模化的樣板和示範時,物業企業可能會淺嘗輒止。“物業企業需要有耐心,將它當作一個重要的必選項或長期業務,才能迎來較成熟的發展模式。”鄂俊宇稱。

姚勁波指出,物業企業目前的主要工作依然體現在保潔和安保兩項,雖然一些品牌物業企業也在不斷推出各類增值服務,但其收益所佔比重很小。同時,提供居家養老相配套的專業服務,本身專業度高求較高,沒有經過專業培訓的人員也很難勝任此類工作。對於物業企業來説,如果要大規模進入,必然在前期需要大量人員和資金投入,但在現實中,物業企業目前在這方面所做的前期準備並不充分。

“隨著改造標準不斷完善,居家養老配套服務標準逐步確立,物業企業的參與度一定會明顯提升,也將誕生一批以優質養老服務為特色的企業品牌。”姚勁波如是説。

新京報記者 張曉蘭


(責任編輯:孫悅)
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2022年的政府工作報告提出,有序推進城市更新,加強市政設施和防災減災能力建設,開展老舊建築和設施安全隱患排查整治,再開工改造一批城鎮老舊小區,推進無障礙環境建設和適老化改造。
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