"金九"成色不足下行壓力大 部分房企開展花樣"自救"

來源:中國經濟網 2021-10-26 11:44:16

從上周統計局公佈的商品住宅銷售價格變動情況來看,9月份商品住宅銷售價格穩中有降,新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市均繼續增多,樓市“金九”成色不足。

業內人士表示,三季度房地産信貸收緊,是市場全面速凍的最大原因。另一方面,近期一些房企出現問題,購房者擔憂買到爛尾樓,也是導致價格下調的一大原因。

近兩年來,樓市調控越發嚴格,一邊是對熱點城市的新房、二手房的“限價令”,一邊是對部分城市新房的“限跌令”,以恢復房地産市場穩定的預期。據機構統計,9月份全國房地産調控累計62次,1-9月調控482次,刷新歷史同期紀錄。

在三道紅線、兩集中供地以及房貸五檔管理等政策下,短期內,房企銷售增速下滑、投資增速下滑、償債壓力加大或成趨勢,在這種現狀下,亟需各家房企“自掃門前雪”,用更好的産品和服務打動消費者,不斷推動行業健康發展。

回購美元債 恢復市場信心

據貝殼研究院房企融資報告顯示,前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元,同比下降21%,降幅進一步擴大。

進入10月以來,已先後有綠地控股、佳兆業雅居樂綠城中國合生創展、新城發展、禹洲集團等多只地産美元債出現大幅下跌。據光大證券統計,截至2021年三季度末,共有12隻地産美元債發生違約,違約金額共計42.85億美元。

面對信用危機,不少房企奮力展開“自救”,動用真金白銀提前贖回債券,中梁、禹洲、德信、金輝、弘陽、融信房企密集對外披露回購美元債。此外,也有不少房企主動公佈償債安排,釋放出保兌付的積極信號。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示,一些中資房地産企業開始回購境外債券,這體現了企業對自身發展前景的信心,預計對於緩解市場緊張情緒、恢復市場信心將起到積極作用。

抓精細管理 力保現金流

隨著調控政策的深入,地産行業明確進入到管理紅利時代,各家企業必須完成從規模速度向品質效益發展的轉變。目前,多家房企開展管理方式、運營效率優化,力保企業現金流,促使行業實現發展方式轉變。

“關於安全、預期、速度,安全肯定是第一的。”在博鰲?21世紀房地産論壇第21屆年會上,金科股份副總裁張勇透露,目前金科在全力以赴保現金流,去庫存、抓回款,加大資金、人力、行銷、激勵方面的力量。同時收投資,備足現金,在組織架構上進行調整優化,把力量用到資金端、財務端、行銷端。

中南置地則強調堅決去庫存,堅決把現金流找回來。“企業做運營,在運營端體現出來的就是成本、供應鏈的管理,供應鏈的優勢充分發揮起來,也能抗風險。”中南建設董事、中南置地高級副總裁唐曉東表示。

旭輝控股董事局主席林中同樣認為,房地産行業如今處於快速變化的過程中,平衡發展與安全的關係,還是要回到“既要、又要、還要、且要”的邏輯上來,企業經營是一個均衡的邏輯,不能只追求一面。

困難房企拒絕躺平 推動債務重組

對於困難房企來説,若此刻選擇躺平,那就是為行業樹立了“差生典型”,影響會極差。所幸的是,無論是去年爆雷的泰禾,還是今年以來陸續陷入困境的華夏幸福藍光恒大、新力、花樣年,這些困難房企都沒有躺平。

出售項目股權和多元化板塊,引入財務實力強的戰投,進入債務重組階段……這些房企面對已違約的債務,還在各自努力著。

10月7日晚間,華夏幸福正式披露了2192億元金融債務清償方案的主要內容,將通過出售資産回籠資金、現金清償、債務展期等方式,分批實現債務化解。

泰禾目前與各方債權人取得了直接或間接聯繫,展開了線上及線下多種形式的溝通,完成了多輪溝通。目前債務重組工作取得了較大進展,公司已與部分主要債權人達成了對已到期未歸還借款的和解。

藍光年報中披露,公司已成立由董事長直接領導的債務應急管理專項工作組,債務風險化解整體方案正在加緊制定。在項目轉讓消息陸續傳出的同時,藍光據稱也正在考慮引入財務戰略投資者。“公司正努力短期脫困、中期恢復流動性、長期良性發展。”

花樣年創始人曾寶寶則向全體員工發出一封“家書”,稱花樣年“絕不躺平”,目前公司管理層正積極與政府部門、境內外金融機構、合作夥伴誠懇磋商,力爭控制和消弭風險,早日走出流動性困境。

推進復工復産 努力提升産品品質

對於當下的困難房企來説,一個標配的困境便是項目停工,包括恒大藍光泰禾房企均面臨類似的難題。對於這類房企來説,加快推進項目的復工復産,把房子保質保量地交到業主手裏,就是切實維護消費者合法權益的最好做法。

恒大董事局主席許家印在中秋“家書”中表態將加快推進全面復工復産,實現“保交樓”目標。此後恒大集團又召開“復工復産保交樓”專題會。會上,許家印對參會的4000多名各級負責人指出,必須認識到全力以赴抓好復工復産的重要性,保質保量順利交樓是公司必須履行的義務,是公司一定要承擔的責任。“全集團要提高認識、統一思想,把一切精力都投入到復工復産保交樓上。”

目前,泰禾全國多數項目已經復工,去年底以來,超過10個項目有交付。復工復産過程中,泰禾還對多個項目都進行了産品升級改造。例如,北京金府大院對院子、院墻、巷道和園林景觀進行了高標準整改。麗春湖院子全面啟動品質提升,並推出多功能高標準會所。泰禾董事長黃其森還宣佈了企業將向小而精、小而美發展轉型,同時多次表示要保證交付品質。

長久以來,為了維持利潤,“減配”是一些項目心照不宣的做法,房屋品質問題依然是“老大難”,消費者期盼的“産品時代”仍未真正到來。對此,有不少企業呼籲應當重視品質,在産品品質、服務品質方面下苦功夫,切實維護消費者合法權益。

旭輝控股執行董事兼總裁林峰就表示,很長時間以來,聽到很多同行在猜測政策會出什麼,什麼時候出,討論怎麼降價打折,但很少聽到有人討論怎麼研究客戶、打造産品、提升服務。“不要忘記,那才是我們安身立命的根本。天氣看一看就好,不用一直看,風雨和陽光都是規律,關鍵是要盯著客戶,埋頭幹好活,耕好自己的一畝三分地。” (中國經濟網記者 李方)


(責任編輯:孫悅)
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