中國網地産訊 近日，中海新梅江地塊和金地水西印項目規劃出爐，兩宗地塊均為2022年三批次土拍中摘牌的地塊，都將打造以改善為主的樓盤。

三輪供地兩地塊規劃出爐

• 中海新梅江地塊

2022年天津三批次集中供地中，中海將新、老梅江兩宗地塊收入麾下，其中，新梅江地塊成交總價約28.3億元，樓面價19767元/㎡，地塊總建面約14.3萬㎡。

該地塊西接中央綠軸公園，東側與仁恒公園世紀相鄰，南側是天津瑞府。

（地塊大致位置）

根據該地塊技術經濟指標，項目住宅部分總用地面積約10.48萬㎡，地上計容建築面積約13.98萬㎡。

（圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網）

項目住宅部分以夢湖東道為界，地分南北——A、B兩地塊，C地塊規劃15班幼兒園和一所24班小學。

（圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網）

社區規劃了23棟14-17層到頂的小高層産品，共計976戶，粗略計算，戶均面積約143㎡左右，容積率為2.0。

項目共設置5個出入口，東、西兩側各有1個車行口，其餘為人行出入口，人車分流設計。地下機動車停車位1549個，地上機動車停車位97個，車位配比達1:1.7。

（圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網）

新梅江板塊近年來發展迅速，片區內規劃有大型商業、學校、綠色生態軸，未來將是一個充滿活力的高品質的城市生活區域。

新梅江未來將實現地鐵全覆蓋。目前，地鐵1號線和6號線已全線投入使用，未來還規劃有7號線、10號線和11號線三條軌道線路。5條地鐵形成“四橫一縱”的軌道交通路網，極大地便利了區域內的居民出行。

板塊內除了與住宅同步規劃的2所中學、6所小學、12所幼兒園，並且板塊對應河西三片，擁有多所重點中學。

板塊內在售新盤大多偏改善，板塊內有中海左岸瀾庭、中海左岸源境、中海天空之鏡、天津瑞府等多個項目在售，成交均價約為36000-43000元/㎡左右。

• 侯臺裝飾城東地塊

西青區的侯臺裝飾城東地塊在2022年連續三次掛牌出讓，最終在三批次集中供地中降價約1.02億元，被侯臺集團以7.2億元摘得，成交樓面價7500元/㎡。

（地塊大致位置）

侯臺集團後引入金地集團共同開發項目，後者作為代建方參與項目建設。土拍當日，項目案名便已亮相——金地水西印。

根據地塊的技術經濟指標，項目住宅部分總用地面積約5.13萬㎡，居住用地總建築面積約5.41萬㎡。

（圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網）

（圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網）

金地水西印規劃了20棟6-10層到頂的洋房産品，部分樓棟帶小院，共計戶數375戶，粗略計算，戶均面積約為144㎡，也屬於改善型社區。

項目僅在西側設一個主出入口，人車分流。社區機動車停車位共622個，其中地上37個，地下585個，車位配比約1:1.7。

（圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網）

項目所在的水西板塊也是這兩年來的購房者關注的熱門板塊，其一大的優勢便是背靠水西公園，生態資源豐富。水西公園總面積約140萬㎡，水體面積可達約43萬㎡，陸地面積將近100萬㎡。

得益於板塊優質自然環境，很適合改善、養老居住，同時板塊也規劃了多宗住宅、商業以及教育用地。 

（水西板塊規劃圖）

（水西板塊規劃圖）

板塊內的綠城水西雲廬主打高端改善路線，一直以來，單盤熱度不減。此外，今年一批次集中供地中，天津城投集團以總價6.75億元，樓面價17103元/㎡摘得水西雲廬南側的侯臺G地塊。

地塊規劃也已釋出，項目規劃了14棟8-10層的洋房，共256戶，粗略計算，戶均面積約158㎡，改善屬性很強。

綜合來看，水西板塊與南開區距離較近，交通便捷，承接了市區的部分改善外溢，板塊周邊路網發達，未來還規劃地鐵8、11號線雙軌交通，出行便捷。

其不足之處也在於多數設施和配套均處於規劃階段，需要大量的資金和時間去實現，短期內的生活配套需要依靠南開、侯臺和中北鎮等區域。多個改善項目佈局重點板塊

隨著家庭結構的變化、居住環境的更疊，部分人群對居住環境有了高的要求，空間不夠、房間數少等催生了新的改善需求。

從今年的市場反應來看，購房者對大面積段的需求明顯提升，相對於剛需産品，改善産品需求量正在逐步攀升。

據中指研究院公佈的數據，從成交套數佔比變化上看，與2022年1-9月相比，1-10月30個代表城市中有17個城市120㎡以上改善型産品成交套數佔比提升，其中一二線城市有12個。

2022年1-10月天津商品住宅銷售金額榜單中，多個改善項目位列其中：

（數據來源於中指研究院）

• 中海天空之鏡

位於新梅江板塊的中海天空之鏡，主推建面約128-208㎡的洋房産品，全裝交付。項目一期已經交付，二期預計2023年6-8月交房。

項目採用大面寬的設計，外立面為270度曲面玻璃天幕，符合時下審美的同時，也保證了各個樓棟採光良好。

• 綠城水西雲廬

綠城水西雲廬主推建面約103-220㎡的洋房産品，項目均價約35000元/㎡，預計于2023年12月交付。基於其所在區域的潛力和項目自身産品力，水西雲廬受到改善群體的關注較多。

• 格調初晴

格調初晴位於西青後梅江板塊，項目打造建面約143-211㎡洋房、平墅和疊拼産品，項目疊墅一經推出便大受歡迎。格調素以園林造景為大家熟知，格調初晴打造的歐式園林別有一番韻味。

品質改善項目為何備受青睞？

據克而瑞統計的數據，一線城市主力面積段由90㎡以下升級為90-110㎡，二線、三四線城市140㎡以上大面積産品走俏。90平方米以下三房、140平方米以下四房成交比重轉降，尤其是一線城市，90平方米以下小三房佔比大幅回落。

從各項目成交面積段來看，大戶型佔比提升明顯。建面約140-180㎡的戶型成交佔比轉增，建面約180㎡以上戶型成交佔比增加。

剛需産品市場份額縮水，越來越多的改善需求由三居轉向四居，購房者對四居戶型的需求比例不斷提升。

一方面，改善置業的需求不斷攀升；另一方面，部分優質改善項目由於其自身的産品價值，以及項目所在區域未來價值的拔升等，使房子更加“抗價”。

信貸政策的放鬆、多孩家庭購房優惠政策的出臺，將刺激更多改善需求入市。隨著城市發展半徑的不斷延展，核心區域的優質改善項目或將更受歡迎。