兩大純新盤規劃出爐 核心區改善需求逐步攀升

來源:中國網地産 2022-11-28 11:24:23

中國網地産訊 近日,中海新梅江地塊和金地水西印項目規劃出爐,兩宗地塊均為2022年三批次土拍中摘牌的地塊,都將打造以改善為主的樓盤。

三輪供地兩地塊規劃出爐

  • 中海新梅江地塊

2022年天津三批次集中供地中,中海將新、老梅江兩宗地塊收入麾下,其中,新梅江地塊成交總價約28.3億元,樓面價19767元/㎡,地塊總建面約14.3萬㎡。

該地塊西接中央綠軸公園,東側與仁恒公園世紀相鄰,南側是天津瑞府。

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(地塊大致位置)

根據該地塊技術經濟指標,項目住宅部分總用地面積約10.48萬㎡,地上計容建築面積約13.98萬㎡。

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(圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網)

項目住宅部分以夢湖東道為界,地分南北——A、B兩地塊,C地塊規劃15班幼兒園和一所24班小學。

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(圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網)

社區規劃了23棟14-17層到頂的小高層産品,共計976戶,粗略計算,戶均面積約143㎡左右,容積率為2.0。

項目共設置5個出入口,東、西兩側各有1個車行口,其餘為人行出入口,人車分流設計。地下機動車停車位1549個,地上機動車停車位97個,車位配比達1:1.7。

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(圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網)

新梅江板塊近年來發展迅速,片區內規劃有大型商業、學校、綠色生態軸,未來將是一個充滿活力的高品質的城市生活區域。

新梅江未來將實現地鐵全覆蓋。目前,地鐵1號線和6號線已全線投入使用,未來還規劃有7號線、10號線和11號線三條軌道線路。5條地鐵形成“四橫一縱”的軌道交通路網,極大地便利了區域內的居民出行。

板塊內除了與住宅同步規劃的2所中學、6所小學、12所幼兒園,並且板塊對應河西三片,擁有多所重點中學。

板塊內在售新盤大多偏改善,板塊內有中海左岸瀾庭、中海左岸源境、中海天空之鏡、天津瑞府等多個項目在售,成交均價約為36000-43000元/㎡左右。

  • 侯臺裝飾城東地塊

西青區的侯臺裝飾城東地塊在2022年連續三次掛牌出讓,最終在三批次集中供地中降價約1.02億元,被侯臺集團以7.2億元摘得,成交樓面價7500元/㎡。

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(地塊大致位置)

侯臺集團後引入金地集團共同開發項目,後者作為代建方參與項目建設。土拍當日,項目案名便已亮相——金地水西印。

根據地塊的技術經濟指標,項目住宅部分總用地面積約5.13萬㎡,居住用地總建築面積約5.41萬㎡。

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(圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網)

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(圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網)

金地水西印規劃了20棟6-10層到頂的洋房産品,部分樓棟帶小院,共計戶數375戶,粗略計算,戶均面積約為144㎡,也屬於改善型社區。

項目僅在西側設一個主出入口,人車分流。社區機動車停車位共622個,其中地上37個,地下585個,車位配比約1:1.7。

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(圖片來源於天津市規劃和自然資源局官網)

項目所在的水西板塊也是這兩年來的購房者關注的熱門板塊,其一大的優勢便是背靠水西公園,生態資源豐富。水西公園總面積約140萬㎡,水體面積可達約43萬㎡,陸地面積將近100萬㎡。

得益於板塊優質自然環境,很適合改善、養老居住,同時板塊也規劃了多宗住宅、商業以及教育用地。 

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(水西板塊規劃圖)

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(水西板塊規劃圖)

板塊內的綠城水西雲廬主打高端改善路線,一直以來,單盤熱度不減。此外,今年一批次集中供地中,天津城投集團以總價6.75億元,樓面價17103元/㎡摘得水西雲廬南側的侯臺G地塊。

地塊規劃也已釋出,項目規劃了14棟8-10層的洋房,共256戶,粗略計算,戶均面積約158㎡,改善屬性很強。

綜合來看,水西板塊與南開區距離較近,交通便捷,承接了市區的部分改善外溢,板塊周邊路網發達,未來還規劃地鐵8、11號線雙軌交通,出行便捷。

其不足之處也在於多數設施和配套均處於規劃階段,需要大量的資金和時間去實現,短期內的生活配套需要依靠南開、侯臺和中北鎮等區域。多個改善項目佈局重點板塊

隨著家庭結構的變化、居住環境的更疊,部分人群對居住環境有了高的要求,空間不夠、房間數少等催生了新的改善需求。

從今年的市場反應來看,購房者對大面積段的需求明顯提升,相對於剛需産品,改善産品需求量正在逐步攀升。

據中指研究院公佈的數據,從成交套數佔比變化上看,與2022年1-9月相比,1-10月30個代表城市中有17個城市120㎡以上改善型産品成交套數佔比提升,其中一二線城市有12個。

2022年1-10月天津商品住宅銷售金額榜單中,多個改善項目位列其中:

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(數據來源於中指研究院)

  • 中海天空之鏡

位於新梅江板塊的中海天空之鏡,主推建面約128-208㎡的洋房産品,全裝交付。項目一期已經交付,二期預計2023年6-8月交房。

項目採用大面寬的設計,外立面為270度曲面玻璃天幕,符合時下審美的同時,也保證了各個樓棟採光良好。

綠城水西雲廬主推建面約103-220㎡的洋房産品,項目均價約35000元/㎡,預計于2023年12月交付。基於其所在區域的潛力和項目自身産品力,水西雲廬受到改善群體的關注較多。

  • 格調初晴

格調初晴位於西青後梅江板塊,項目打造建面約143-211㎡洋房、平墅和疊拼産品,項目疊墅一經推出便大受歡迎。格調素以園林造景為大家熟知,格調初晴打造的歐式園林別有一番韻味。

品質改善項目為何備受青睞?

據克而瑞統計的數據,一線城市主力面積段由90㎡以下升級為90-110㎡,二線、三四線城市140㎡以上大面積産品走俏。90平方米以下三房、140平方米以下四房成交比重轉降,尤其是一線城市,90平方米以下小三房佔比大幅回落。

從各項目成交面積段來看,大戶型佔比提升明顯。建面約140-180㎡的戶型成交佔比轉增,建面約180㎡以上戶型成交佔比增加。

剛需産品市場份額縮水,越來越多的改善需求由三居轉向四居,購房者對四居戶型的需求比例不斷提升。

一方面,改善置業的需求不斷攀升;另一方面,部分優質改善項目由於其自身的産品價值,以及項目所在區域未來價值的拔升等,使房子更加“抗價”。

信貸政策的放鬆、多孩家庭購房優惠政策的出臺,將刺激更多改善需求入市。隨著城市發展半徑的不斷延展,核心區域的優質改善項目或將更受歡迎。

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(責任編輯:楊帆)
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