近期，地産代建成為了行業裏的“熱詞”，不少房企選擇投身於代建業務。不同於房地産開發歷來的“重資産”模式，輕資産運營模式或許有助於房企走出眼下的寒冬。

代建業務再度“走紅”

10月17日，天津第三批次土拍落下帷幕。侯臺集團以底價7.2億元摘得津西青楚（挂）2021-044號地塊。侯臺集團引入金地集團共同開發項目，後者作為代建方參與項目建設。

除天津外，代建房企也在陸續入場國內其他城市。2022年以來，地産代建逐漸成為各大房企的“必爭之地”。進入三、四季度，眾多房企相繼公佈了2022年的年中業績，其中有關代建的資訊出現頻次極高。

據中指研究院公佈數據，截至2021年底，進入代建賽道的房企一共有36家，預計2030年商業代建銷售額將接近5萬億元。

萬科、保利、華潤、龍湖、碧桂園等品牌房企都紛紛投身地産代建。

（部分代建房企統計）

能令品牌企業扎堆佈局，地産代建究竟有怎樣的“魔力”，會成為房企轉型的藍海領域嗎？

代建助企“輕裝上陣”

事實上，地産代建的概念由來已久，早在十餘年前代建業務就逐漸興起。而隨著近年越來越多的房企入局，代建賽道也變得越來越熱鬧。

從地産代建的發展歷程來看，代建行業最初興起于政府代建，後續發展和革新中逐漸形成了政府代建、商業代建、資本代建三種模式並存的狀態。

房地産是一個環節繁瑣、體系龐大的長週期性行業，從前期開發到後期銷售回款，每一步都環環相扣，這其中需要巨大的資金流以保證這一龐大流程的運轉。

近兩年，在疫情等因素的影響下，購房者信心不足、觀望態度不減，導致房企銷售速度滯緩，樓市迎來了一場霜凍。市場環境的陡變，對許多房企來説無異於迎頭痛擊。房企擴張速度快、樓盤去化難等多個因素造成了多數房企資金面的緊張。

如何生存下去、平穩穿越週期，成為了多數房企最迫切的問題之一。

早在 2021年底，住建部部長王蒙徽表示，過去形成的“高負債、高杠桿、高週轉”的開發經營模式不可持續。這種模式不僅消耗了大量資源，而且積累了巨大的風險隱患，也不符合新發展理念，無法邁向高品質發展。

今年3月，銀保監會傳達學習貫徹國務院金融委會議精神時提到，積極推動房地産行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支援優質房企兼併收購困難房企優質項目，促進房地産業良性迴圈和健康發展。

在此形勢下，房企“代建業務”迅速走紅。從代建行業的發展週期來看，代建行業又往往與房地産行業發展週期相逆，房地産遇冷調整，恰恰是代建行業發展的繁榮期。

中指研究院數據顯示，2017-2020年，房地産代建的營業收入快速提升，複合增長率分別達到19.5%。雖然整體增長較快，但整體規模尚低。到2020年，代建業務的營業收入為95.8億元，尚不足百億，仍有較大發展空間。2017年以來，房地産代建業務的凈利潤率水準始終高於25%，到2020年達到25.4%，高出傳統房地産凈利潤率超10個百分點。

相比自主開發，地産代建屬於輕資産運營模式，利潤雖然低，但投入的成本也較低，所以利潤率要高於傳統開發模式。拓展代建業務能使房企在市場下行階段保存實力，平穩過渡到下一週期；同時，多元化的經營模式也使房企更具備市場韌性。

貿然轉型或有風險

房企代建的優勢在於，輕資産的運營模式之下代建成本較低；且由於不拿地及有保底收益，代建企業抗週期性風險能力較強。房企的多賽道發展有利於房企拓寬業務範圍，整合資源，也有助於房企在市場波動下穿越週期，等待行業回暖。

地産代建業務對代建企業的規模也有一定的要求，在自身的實力、經驗以及團隊配備等方面，大型房企的優勢要大於中小型房企。

不過，地産代建業務並非全無風險。代建企業前期施工是否需要墊資？墊資的多與少、融資是否順暢？産品標準不同的情況下，是否會對房企自身的品牌力産生負面影響？在産品標準的制定上，如何在滿足委託方需求的同時保障項目的品質？委託方和建設方的分工以及溝通上是否順暢......這些都是利益相關方需要謹慎考量的問題。

地産代建入局門檻不高，但想做好卻難上加難。隨著更多房企的加入，代建市場這片“藍海”的競爭也將更加激烈，後期可能會面臨代建業務利潤率降低的問題。

市場份額畢竟有限，貿然轉型更應謹慎，房企須考量自身綜合實力後再做選擇。同時，在投身代建業務的同時，各房企也應持續探索多元化賽道，增強企業的市場韌性。