不可抗力、要約邀請,中消協“不公平條款點評”幫你規避購房套路

來源:新京報 2022-09-23 16:52:40

9月21日,中國消費者協會(以下簡稱“中消協”)官網發佈房屋領域不公平格式條款點評,中消協稱,根據《“不公平格式條款”消費者認知及線索徵集調查報告》,其邀請中消協律師團律師對消費者反映強烈的10類不公平格式條款進行點評,提醒消費者注意防範。其中,涉及商品房買賣、房屋租賃、物業管理佔比達7成。

對此,業內人士認為,中消協此次點評切合當下房地産領域熱點問題,有利於當下行業新問題、風險的規避與解決,將進一步促進行業健康發展。

如何識別這些不公平格式條款?

此次中消協發佈的10類消費者反映強烈的房屋領域不公平格式條款,涉及商品房買賣、租賃、物業領域的共有7類。具體來看,這些不公平格式條款中究竟有怎樣的陷阱和套路?

商品房買賣領域

1.出售方不能履行義務時,完全免除己方定金責任。例如,“在未簽署正式預售協議前,若因出售方原因致使不能出售時,出售方不受任何約定約束,只需退還定金而不必附加利息或賠償。”

中消協律師團律師點評(下稱“點評”):依照法律規定,收受定金的一方不履行合同約定的義務時,除應當向支付方返還收到的定金外,還應向支付方賠償定金數額相等的錢款,即雙倍返還定金。

2.當商品房買賣合同與廣告宣傳內容不符時,將“宣傳視為要約邀請”規避責任。例如,“買受人在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請,不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據,概以本合同內容為準。”

點評:根據法律規定,商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的,構成要約,開發商無權單方在合同中規定其不構成合同內容。當售房廣告和宣傳資料構成要約的,即使未寫入合同,開發商也應履行相關義務,如未按約履行,則構成違約。

3.出賣人享有最終解釋權,排除對方權利,免除己方責任。例如,“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等,除有特別説明的外,均僅供買受人購房參考,不得視為合同內容條款,出賣人享有最終解釋權。”

點評:格式條款應當公平確定雙方的權利和義務,且在對格式條款有不同的理解時,應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕其提供方責任,排除或限制對方權利的,該條款無效。

4.濫用不可抗力適用範圍,為延期交房免責。例如,“因設計調整、氣候變化等原因導致未按合同規定期限將商品房交付買受人使用的,出賣人不承擔違約責任。”

點評:該條款屬於對不可抗力的濫用。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。設計調整、氣候變化並非不可抗力,而是施工前應當充分考慮的因素,如果經營者因設計原因未能按期交房,應屬違約,需要承擔違約責任。

租賃領域

5.房屋租賃期滿後,限制消費者與房屋所有人直接交易。例如,“自租賃期滿合同終止後三個月內,甲方(承租人)不得與該房屋的産權所有人自行成交,否則應向乙方(仲介機構)交付月租金的200%作為賠償。”

點評:實際上,租賃期滿合同終止後,消費者有權自行與房屋所有人直接協商再次訂立租賃合同,仲介機構無許可權制,更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

物業領域

6.物業公司收取管理費卻不承擔“未盡到管理義務”的民事責任。例如,“物業管理區域內發生的車輛毀損、滅失,財物被盜等財産損失或人身傷亡事件的,由責任方承擔刑事或民事責任,物業服務企業不承擔責任。”

點評:實際上,物業服務企業應當按照合同約定提供相應的服務,未能履行合同約定,導致業主人身、財産安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

7.在物業管理費外要求業主分攤公用費用,加大業主的責任。例如,“物業綜合服務費不包括景觀水系等公用能耗費用,景觀水系運作的水、電費按實際耗費進行分攤。”

點評:物業管理區域應當包括景觀等小區內的公用設施和場地,因此,物業管理區域內的綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用,均應在物業管理服務費中列支,不應向業主額外分攤。

業內:有助於進一步凈化房地産交易環境

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次中消協對十種不公平合同行為的點評,客觀上也是值得房地産市場和行業關注的。當前房地産市場以“穩樓市”為導向,側重點在於提振市場交易行情,但實際上,房屋交易秩序中的違規或不公平現象,也容易引起各類影響穩定方面的問題。通過此類點評,客觀上有助於防範各類有誤導嫌疑的操作,對於保護購房者合法權益,規範房企的房屋開發、行銷和交付行為等都有積極的作用。

中國法學會消費者權益保護法研究會副秘書長陳音江指出,此次中消協“不公平格式條款點評”提出的內容切合近期的一些熱點問題,比如,“買受人在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請,不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據,概以本合同內容為準。”這類格式條款深層次的問題就在於,樓盤廣告的宣傳水分較多,誤導了購房者。

此外,對於今年備受關注的房屋交付問題來説,中消協指出了一種合同條款——“因設計調整、氣候變化等原因導致未按合同規定期限將商品房交付買受人使用的,出賣人不承擔違約責任”。這不難看出,該條款是一些房企刻意回避自身責任,如此一來,購房者維權成本將會加大。對此,中消協指明,該條款屬於對不可抗力的濫用,如果經營者因設計原因未能按期交房,應承擔違約責任。

陳音江表示,針對當前房地産領域不公平的交易或合同現象,中消協進行明示點評,將個別問題具體和明確化,一方面有利於購房人、承租人等群體在前期規避風險,另一方面也是對個別違規企業的提醒,並且有利於已經産生糾紛的問題解決,進一步凈化房地産市場交易環境,促進房地産行業健康發展。

(責任編輯:楊帆)
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