中新經緯11月2日電 中國消費者協會2日在其網站發佈商品房投訴情況專題報告，梳理買房五大“避坑”指南。

報告顯示，居住需求是老百姓最重要的消費需求之一，通常也是單筆支出最大的消費。普通消費者由於商品房交易頻次少，相關知識比較缺乏，而房産交易中又關聯金融等多個行業，使得商品房交易問題複雜化，消費者通過買賣商品房實現居住需求的同時，也經常發生消費糾紛。

(一)房屋品質，暗藏玄機不勝防

在房屋品質方面，消費者投訴的主要問題有：一是房屋品質差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；二是精裝修房暗藏玄機，如用材不實，高端宣傳、低標配置，工藝粗糙、品質不過關等；三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；四是水電管線布設不規範，使用不合格、劣質材料等。同一小區工程品質相倣，出現品質問題時容易引發群體投訴；五是房屋有品質問題不及時維修或維修品質差。

中消協指出，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定：“因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。交付使用的房屋存在品質問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”因此，當房屋出現主體結構品質不合格和嚴重品質問題，影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同並主張開發商賠償損失。當房屋出現滲水、空鼓等非嚴重品質問題時，保修期內開發商應承擔保修義務並對造成的其他損失承擔賠償責任。

(二)價外加價，變相抬高售房價

在房屋價格方面，消費者投訴的主要問題有：一是買房被要求購買裝修包、升級包等費用，變相提高房價。一些搖號熱銷樓盤的置業顧問隱晦告訴購房者，不買“裝修升級包”就無法簽訂購房合同；二是隨意收取房價外費用，如團購費、排號費、改造費、開戶費等；三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發商銷售時收取誠意金，選房時未經消費者同意將誠意金轉為定金並開具專用收據。發生糾紛時以定金不退為由拒絕退款。

中消協認為，《價格法》第十三條規定，經營者銷售商品、提供服務應當明碼標價，不得在標價之外加價出售，不得收取任何未予標明的費用。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。”《民法典》第五百八十七條規定：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”商品房買賣中，開發商經常以認籌金、誠意金、排號費等各種名義提前收取消費者費用，然後通過合同將其轉化為定金，限制消費者解除合同的權力，使消費者權益遭受損害。消費者要注意查看相關票據和合同內容，防止交費名目發生變化。

(三)隱瞞誇大，違規誘導購房人

在售樓宣傳方面，消費者投訴主要問題有：一是隱瞞房屋性質，違規誘導消費者交易，比如隱瞞限售房情況(限售期內不能過戶)、公寓房的産權年限(大多為40年)等，損害消費者權益；二是通過圖片文字、現場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；三是以協助辦理貸款為名誘導不具備條件的消費者購房；四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務，比如周邊設施情況等；五是誇大宣傳房屋的有利條件，誘導交易，比如學區房、交通條件等。

中消協指出，消費者有權知悉所購房屋的真實情況，包括房屋本身、配套設施及周邊規劃。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”《商品房銷售管理辦法》第十五條規定：“房地産開發企業、房地産仲介服務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”此外，《房地産廣告發佈規定》明確了房地産廣告內容不得含有升值或者投資回報的承諾、不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置、不得違反國家有關價格管理的規定、對規劃或者建設中的市政條件作誤導宣傳。對於房屋交易，消費者應當結合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發商或仲介協助成功辦理貸款的承諾。

(四)花式違約，各種理由拒擔責

在合同履行方面，消費者投訴主要問題有：一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫樑等；二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符；三是開發商延遲交房，拒不承擔違約責任；四是交房後，不能及時協助業主辦理過戶；五是綠化帶、健身區等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等；六是利用補充協議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

中消協提出，依法履約、合格交付，是經營者的應盡義務。根據《民法典》規定，經營者應當按照約定全面履行自己的義務，履行不符合約定的，應當按照合同約定承擔違約責任。《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地産開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地産開發企業應當承擔違約責任。”相對於消費者而言，開發商屬於強勢一方。一些開發商利用定金等方式先行固定消費者，再通過補充協議等“繞開”示範合同強迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權利，加重消費者責任，減輕、免除經營者責任，消費者要麼接受不公平條款，要麼損失定金，陷於兩難境地，對此應予嚴厲制裁。

(五)房屋仲介，魚龍混雜要當心

在房屋仲介方面，消費者投訴的主要問題有：一是一些房屋仲介弄虛作假，比如發佈虛假房源資訊、房源價格不透明、隱瞞房屋的真實情況等；二是有的存在亂收費現象，比如未告知或未經消費者同意收取代辦費、銀行貸款手續費等；三是有些房屋仲介違規操作，比如洩露買賣雙方個人資訊、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監管、將購房款據為己有或者挪作它用等；四是有的仲介公司及工作人員混淆網簽備案、網簽居間、抵押等概念，誤導購房人，使其支付首付與仲介費後無法實現網簽過戶；五是有些利用格式條款侵害消費者合法權益或未按照合同內容履約等。

中消協指出，《房地産經紀管理辦法》第二十二條規定：“房地産經紀機構與委託人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委託出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委託人的身份證明等有關資料，並應當編制房屋狀況説明書。經委託人書面同意後，方可以對外發佈相應的房源資訊。”在簽訂房地産經紀服務合同前，房地産經紀機構及經紀人應當如實向委託人説明房地産經紀服務合同和房屋買賣合同的相關內容，並就各方權利義務進行如實告知。房地産經紀機構及經紀人未履行應盡義務，造成消費者損失的應當承擔賠償責任。

對於商品房行業，中消協提出4點意見。

(一)堅持“房住不炒”，維護房地産市場健康發展與住房消費者合法權益。隨著房地産調控政策持續實施，房地産行業逐漸進入調整期。但是部分房地産領域經營者仍未擺脫賣方市場思維，仍在利用自身強勢地位，通過各種手段“壓榨”消費者以圖牟利。面對政策調整和市場變化，相關經營者應當轉變經營理念，以品質求發展，向服務要效益，立足長遠發展，摒棄短視行為，嚴格落實《民法典》《消費者權益保護法》《城市房地産管理法》《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關法律法規及政策文件規定，切實承擔應盡的義務和責任，保護好購房消費者的合法權益。

(二)房地産企業應當依法誠信經營，保質保量合格交付。房地産企業要嚴格按照建築品質標准保證房屋品質，向消費者交付合格房屋及《住宅品質保證書》《住宅使用説明書》等文件，杜絕粗製濫造、偷工減料，虛假宣傳、不當誘導，擅自變更、隨意違約，捆綁提價、胡亂收費，霸王條款、推諉塞責等問題，以良好品質、真誠服務回饋廣大消費者的信任。工程監理單位應當充分發揮作用，依照法律、法規以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同，對施工品質實施監理，嚴格把關。

(三)房屋仲介機構應當加強管理，有效約束從業人員，切實履行應盡義務。要嚴守《房地産經紀管理辦法》等規定，遵守職業規範，恪守職業道德，在經營場所醒目位置標明房地産經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地産價格和資訊，盡職查看委託出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委託人的身份證明等有關資料，詳細向消費者説明房地産經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，特別是房屋的真實情況、與消費者利益相關的重要內容等。房屋仲介應當消除資訊差，為交易各方提供便利，有效提升服務價值，杜絕發佈虛假資訊、隱瞞真實情況、利用不公平格式條款等侵害消費者合法權益。

(四)消費者購房要注意多看多問，加強自我保護。要仔細查看房地産開發企業、房屋仲介機構的資質、信譽。購買新房時，注意查看《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。對於房屋位置、環境、配套等情況，切勿輕信口頭承諾，重要內容一定要寫入合同。注意了解房屋産權、限購政策、貸款條件等相關內容。自身不符合購房條件的，不要抱僥倖心理，寄望經營者的不實承諾。簽訂合同前，要認真閱讀、完整理解合同條款及補充協議、合同附件，比如房屋面積、樓層、房號、房屋價格、交房時間、交房標準、解除合同的條件、違約責任等。要注意保存樓盤和仲介的宣傳資料、購房合同、付款票據、樣板房資料等證據，以維護自身合法權益。收房驗收時，要根據購房合同約定的標準對房屋工程品質及配套設施一一驗收，並做好記錄，有條件的，可以聘請相關監理機構、專業驗房人員一起驗收，注意查看並保存好《住宅品質保證書》和《住宅使用説明書》。發生糾紛，及時依法維權。