成交金額環比增超5成,百城土地6月成交弱復蘇

來源:新京報 2022-06-29 09:33:54

雖然6月土地市場較5月有所復蘇,但是成交規模依然處於低位。6月23日,易居研究院智庫中心發佈的《百城土地成交報告》(簡稱“報告”)顯示,6月1日-6月20日,無論是成交建築面積還是成交金額等指標,環比5月同期有一定增長,呈現弱復蘇態勢。但是相比去年都普遍下降了50%左右,充分説明土地市場仍然疲軟。

值得關注的是,自去年9月以來,持續在10個月時間內,百城土地溢價率均在5%以下的水準,至今未見起色。而從今年22城首批集中供地可以看到,底價成交率維持高位,開發商加杠桿、擴土儲的意願仍然不強。在業內人士看來,唯有銷售市場活躍,土地交易市場才有提振的可能。

6月土地成交面積環比5月同期增39%

報告顯示,6月1日至6月20日,全國100個城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數為449幅,環比5月同期增長20%,但是同比下降40%。

上述100個城市的土地成交面積及金額也呈現同樣的趨勢。6月1日至6月20日,100個城市土地成交建築面積為2933萬平方米,環比5月同期增長39%,同比下降60%;土地成交金額為1661億元,環比5月同期增長53%,同比下降52%。

總體來看,6月1日至6月20日,土地市場呈現弱復蘇態勢,雖然不及去年同期,但環比5月同期有著一定的增長。對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這與6月份重點城市集中供地的安排以及5月份以來房屋銷售和房企融資環境改善有關。另外,6月一些城市推出了優質地塊也拉動土地交易總價提升。

“雖然6月土地市場相比5月有所復蘇,但是總體規模依然是偏低位,無論是土地成交幅數、成交建築面積還是成交金額等指標,相比去年同期水準,普遍都下降了50%左右,充分説明土地市場的疲軟性。而從橫向對比來看,一、二線城市土地交易市場要略好于三、四線城市。”嚴躍進如是説。

而對於6月較5月的復蘇行情能否持續,嚴躍進認為,仍然存在很大的不確定性。

百城土地成交溢價率僅為3%

值得關注的是,百城土地成交溢價率至今仍然未見起色。報告顯示,6月1日至6月20日,全國百城土地成交溢價率為3%,與5月同期溢價率相比變化不大。相比之下,去年6月同期全國百城土地成交溢價率為12%,可見當前溢價率較弱。對此,報告指出,基於當前土地市場交易的疲軟態勢,溢價率總體也難以強勢,且會持續處於歷史低位。

在嚴躍進看來,通過觀察本輪土地市場降溫週期,可以看出,溢價率下滑或處於偏低位水準,而低溢價則始於去年9月份。

報告顯示,2019年1月至2021年8月,全國百城土地溢價率總體上位於兩位數水準,個別月份甚至超過20%的水準。但從去年9月份開始,這一指標急速下滑,跌入到5%以下的區間。今年前6個月的土地溢價率數據也有此類特徵,顯示出土地市場的極大疲軟。

值得關注的是,隨著6月22日鄭州首批集中供地落下帷幕,至此,今年22城首批集中供地全部完成。鄭州首批集中供地的結果在22城中具有一定的代表性。

據悉,鄭州首批集中供地是在鄭州出臺樓市“19條”新政以及重啟棚改貨幣化安置、房票安置的背景下進行的。此次供地共計成交15宗地塊,其中10宗地塊為城改定向地塊,超過一半土地為鄭州國企及平臺公司摘得,政府托底意圖明顯。

對此,中指研究院河南公司總經理梁波濤認為,企業參拍並不激烈,在鄭州目前的房地産市場背景下,銷售依然承壓,整體市場仍然處於底部恢復期,房企拿地普遍極為謹慎。

業內:銷售市場活躍,土地交易才有提振可能

土地市場的低溢價可以從22城首批集中供地中窺見一二。據中指研究院統計,22城首批集中供地中,觸頂成交地塊屈指可數,大量地塊底價成交。其中,22城有8個城市底價成交地塊宗數佔比超過80%,比如無錫、長沙、廣州、天津、青島、武漢等。另外,還有7個城市底價成交地塊宗數佔比超過50%。

眾所週知,2022年以來,房地産供需兩端調控政策持續優化調整。其中,在供應端,土拍規則也延續調整趨勢,從減少或取消競自持、競配建部分到降低實際成本。尤其是在地塊的利潤空間方面,也有明顯的提升,如此前流拍地塊降低地價後重新掛牌,以及提高限售價格。

從供給端降成本做出讓利,也給了一些手頭資金充裕房企的囤地機會,在不同程度上提高了企業的拿地積極性。不過,從目前來看,拿地企業仍以國企、央企為主導。

回顧首批集中供地,中指研究院分析認為,僅有深圳、杭州等市場基本面強勁的城市整體熱度較高,合肥、南京等房地産市場階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。其餘城市雖有流拍率下降、溢價率提升,但也存在整體土地品質較好等客觀因素。事實上,大多數城市的土地底價成交率仍然維持高位,反映了開發商加杠桿、擴土儲的意願仍然不強,土拍市場整體回暖仍需時日。

對於未來的土地市場,中指研究院預期,土拍規則將繼續放寬,部分城市將通過降門檻、降地價、提利潤,提升企業拿地意願。即使如此,部分庫存去化承壓或市場處於深度調整期的城市,如天津、濟南、福州土拍熱度延續去年第三批集中供地的低溫熱度,短期仍難以改善。

嚴躍進認為,要拉動土地市場,就需要在房屋銷售市場方面做好工作。唯有銷售市場活躍,土地交易市場才有提振的可能。

(責任編輯:楊帆)
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從今年22城首批集中供地中可以看到,底價成交率仍然維持高位,開發商加杠桿、擴土儲的意願不強。
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