作者 朱一鳴 克而瑞研究中心研究總監

馬千里 克而瑞研究中心研究總監

2022年3月，受疫情、行業信心不足等影響，中國房地産市場整體表現持續低迷，銷售業績表現不盡人意。

克而瑞研究中心數據顯示，行業內的百強房企單月僅實現銷售操盤金額5115.4億元，環比增長27.4%，增幅明顯低於往年同期；同比降低52.7%，較2月份降幅擴大5.5個百分點。

從累計業績來看，一季度行業開局慘澹，百強房企的整體業績規模同比大幅降低47%，超八成的百強房企累計業績同比降低，其中近四成企業的降幅高於50%。二、三季度企業需加緊推盤供貨，積極行銷以盡可能提高去化率水準。

一季度，百強房企各梯隊銷售門檻進一步下行。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為333億元，較2021年同期降低45.2%。TOP30房企銷售操盤金額門檻為120億元，較2021年降低56.4%，並低於2020年TOP30銷售門檻。而TOP50和TOP100房企的銷售操盤金額門檻為72.3億元和27.4億元，同比降幅達49.5%和47.5%，且僅略高於2020年同期。

具體來看，百強房企中，有近四成的企業單月業績環比下降，且有兩成房企降幅大於30%。三成的百強房企單月業績環比小幅增長，增幅不及往年同期。但同時，3月份也有中海、招商、華潤、金地、金茂、越秀等部分規模房企表現較為亮眼，實現單月業績環比大幅增長，增幅均超過100%。

集中供地之下，房企拿地謹慎

從土地市場來看，3月，克而瑞監測的30家房企土地投資仍處低位，受投資結構影響，整個3月土地出讓量升價跌，平均樓面價為7285元/平方米。

統計數據顯示，3月30家典型房企新增土儲總建築面僅為307萬平方米，環比上升210%；新增土地成交價格224億元，環比下降23%。平均樓面價7285元/平方米，環比下降75%。出現以上原因，主要是2月北京進行了首輪集中土拍，而土拍則以合肥、重慶、青島等幾個二線城市為主，因此樓面價表現出明顯的環比下降。

據監測數據顯示，百強房企中，只有8家進行了投資拿地，且均被國企、央企及頭部穩健型房企包攬。其中，華潤和中海一季度拿地金額已超百億元，前兩個月拿地較多的綠城等3月則放緩了腳步。整體而言，房企以謹慎拿地為主，不少企業前三個月都未獲地。

從土地成交結構來看，受福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢集中供地影響，3月一二線城市土地成交佔比較高，達到72%；同時，百強房企拿地最集中的區域為珠三角地區，佔比高達43%，其次為環渤海、長三角和中西部區域。

我們認為，隨著多地陸續出臺房地産市場利好政策，房企偏緊的現金流有望得到實質性改善，由此在信心提振下，重點城市的集中土拍熱度有望觸底回升，二季度，百強房企或將迎來一個拿地的窗口期。

但值得注意的是，2022年是大部分房企償債的高峰年份，資金面仍然偏緊，謹慎投資仍是主旋律。這也意味著，一旦二季度疫情得到有效控制和緩解，隨著市場正常運轉，房地産市場大概率將迎來一波小陽春，但可以預見的是，城市、企業的分化將愈發明顯。我們認為長三角部分抗壓性較強、穩定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經濟發展面較差的三四線城市的土地市場或將出現無人問津的局面，行業的企業及城市分化未來將更加明顯。