題：樓市從“政策松”到“市場穩”需多久？

作者 夏磊 國海證券研究所聯席所長

過去14年，在房地産下行週期，市場大致出現了兩輪明顯的調控放鬆時期。第一階段是2008-2009年，全球金融危機蔓延，為穩定國內經濟增長，中國政府在全國範圍內實施了下調首付比例、貸款利率等政策，樓市商品房銷售面積增速在政策出臺5個月後實現了轉正。

第二階段為2014-2016年，隨著放鬆限購、降息、“認房認貸”標準修改等多套政策“組合拳”出臺，以2014年的“930”政策為時間節點，樓市商品房銷售面積增速在6個月後顯現回正。

當前，面對分化的市場形勢，全國多個城市對房地産政策進行了調整。我們發現，政策的市場反響在不同能級城市間具有輪動效應。一線城市作為資源要素稟賦最優渥、供需相對最緊張、預期收益最大的地方，房價率先領漲。隨後，隨著流動性外溢，核心二線城市、三線城市依次跟漲。在2012-2016年的兩輪房地産市場週期輪動中，均呈現出“一線-二線-三四線”的傳導方向。

一線城市：市場回暖，主要政策空間是降低商業貸款利率

從歷史經驗看，一線城市從政策放鬆到市場反彈過程較快，似乎只在“一夜之間”。目前，一線城市庫存處歷史低位。2020年6月開始，一線城市去化週期一路下行，2021年8月達到歷史低位，約為13.7個月。2022年1月，去化週期約為15.8個月，庫存處低位持穩。

2月，上海商品房銷售面積為129.7萬平方米，同比由負轉正，同比增長20.2%，在一線城市中率先回暖。北京樓市成交表現冷淡，主要受疫情防控、冬奧會等影響，但隨著抑制因素逐漸消退，需求逐步釋放，北京市場有望在3月份迎來小陽春。

當前，一線城市的主要政策空間是降低商業貸款利率。相比于貸款利率放鬆力度最大的2008年，目前一線城市房貸利率仍有下降空間。

二線城市：庫存高位，為調控放鬆提供了政策空間

目前，二線城市庫存呈上升趨勢。2021年6月，二線樣本城市去化週期達歷史低位，約為21.4個月，隨後去化週期呈上升趨勢；2022年1月，去化週期約為23.1個月。

當前，二線城市市場分化明顯。比如有以杭州為代表的二線城市：庫存低、價格上漲壓力大，政策放鬆不迫切；也有以鄭州為代表的二線城市：高庫存、市場弱，政策放鬆迫在眉睫。

在18個長效機制試點的二線城市中，與鄭州情況類似的有重慶、成都、無錫、福州、瀋陽、青島、濟南等，目前庫存均處較高水準，政策有待調整。

未來，隨著政策跟進，二線城市更多“新市民”剛需，以及“老市民”改善需求將得到釋放，預計二線城市會在政策放鬆後的3個月內回暖。

三四線城市：銷售低迷，政策放鬆空間大

當前，三四線城市庫存處於歷史高位。從2021年6月開始，三四線城市去化週期加速上行，2021年12月達到歷史高位，約為20.9個月；2022年1月，去化週期約為19.9個月，較上月縮短一個月左右，仍處高位。

目前，三四線城市的市場銷售延續了低迷態勢，市場韌性較差。2021年6月以來，樣本三四線城市商品房成交面積同比持續為負。2022年1月，樣本三四線城市商品房成交面積為974.2萬平方米，同比為-45.3%；2月，商品房成交面積為646.7萬平方米，同比為-48.4%，降幅擴大3.1個百分點。

影響三四線城市需求的三大因素有：房企爆雷引發居民對期房交付的擔憂，就地過年政策導致返鄉置業需求延遲，棚改貨幣化安置退出影響市場需求。其中，棚改貨幣化安置是影響三四線市場需求的一個重要因素。

我認為，三四線城市調控政策放鬆的空間較大。隨著棚改貨幣化安置退出市場，影響樓市需求的核心變數消失，三四線城市回暖或將需要更長時間，預計從放鬆到政策見效仍需6個月以上。