“發展住房租賃市場，目前還面臨一定的困難，投資收益率較低，算不過賬來。但這是暫時的，只要解決好資金錯配問題，就可以解決住房租賃發展的根本問題，前景將非常廣闊。”日前，在“領航·第三屆住房租賃産業國際論壇”上，中國房地産估計師與房地産經紀人協會會長柴強如是説。

值得一提的是，不久前，國家發改委發佈的《國家發展改革委關於進一步做好基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入試點項目。REITs將進入住房租賃市場，這背後有著不同尋常的意義。

那麼，對於佈局住房租賃的開發商而言，一條新的融資渠道擺在眼前，它們將如何應對？還有哪些問題需要厘清？

租賃住房公募REITs引入，影響行業格局

為支援住房租賃市場的發展，近年來，國家出臺了很多相關政策，包括增值稅減免等。在此背景下，保障性租賃住房被納入公募REITs範圍。

在第三屆住房租賃産業國際論壇上，中金基金管理有限公司董事總經理李耀光指出，REITs是未來住房租賃發展的必要條件，中國最缺的是長期投資資金。而用傳統方式，無論是信貸、保險方式，都很難快速解決，從而帶來的問題是，必須用錯配的方式來解決資金問題，但錯配存在經營風險。只有找到長期資金，運營商才能穩定，公寓運營效率才能發揮出來。

中飯協公寓專業委員會理事長、新派公寓創始人及CEO王戈宏指出，以往住房租賃企業基本採取的是包租模式，一些企業在解決資金問題中，出現了很多邏輯問題。因此，REITs不僅是金融工具，更是從事住房租賃的基礎建設，是很重要的退出方式。

事實上，對類REITs和資産證券化我國已探索近十年。那麼，將保障性租賃住房納入公募REITs範疇，又將給行業帶來哪些變化？

“公募REITs給住房租賃企業提供了一條戰略轉型的可行路徑。”南方基金-基礎設施基金投資部副總經理&董事徐文妹指出，企業可以從自身發展角度考量，願不願意轉型，實現先重後輕，或先輕後重再變輕的轉變。

“公募REITs就像是資産的‘IPO’，通過盤活存量資産，有效釋放資産價值。以往大宗交易或私募基金這兩種方式，在流動性方面存在一定局限。公募REITs推出後，投資者更為多元化，可提升資産流動性，改善企業資産負債率，更快回籠資金。”徐文妹稱，公募REITs的引入，或將促進租賃住房行業投融資模式的轉變，從而對行業競爭格局帶來深遠影響。

住房租賃行業“跑道漸清”，為收益率做準備

實際上，包括開發商在內的一些積極的市場參與者，不僅緊貼政策導向而為之，更重要的是，它們也想抓住這片市場早早開展佈局。公募REITs的發行是建立在收益率基礎上的，問題在於，整個行業是否已做好相關準備？

對此，ICCRA住房租賃産業研究院院長、中國飯店協會公寓專業委員會常務副理事長趙然表示，今年規模擴張已不再是住房租賃行業的關鍵詞，反而有些企業做了主動的收縮，把一些運營不好的資産先剝離出去，“這三年，國內市場塵埃落定，跑道漸清。從四處張望到縱深研究。現在，行業都在越來越清楚地為收益率做準備。”

談及開發商及租賃企業運營商面臨的挑戰，中海商業發展有限公司研拓高級總監饒胤指出，在土地以及存量物業改造方面，企業是否適應或抓住機會，進一步優化成本，這是來自外部的挑戰。而內部挑戰上，主要來自收益方面，即如何在主流城市相對核心區域做對、做好産品。

在這一過程中，饒胤指出：“長租公寓運營人員在腦海裏要有現金流量表，以資産管理的意識，做好收益端的提升。在受限的增長率前提下，租賃企業如何讓投資人看到更大的增長力，如何提高與客戶間的黏性和增長空間，這是最大的挑戰。此外，需要從産品本身進行探索，在收入端除租金外還有其他收入的可能性，以及在標準化長租公寓外嘗試佈局租賃社區等，從而提升投資者的收益。”

修煉內功“算好賬”，做好精細化運營

實際上，對於開發商而言，在“三道紅線”前提下，佈局住房租賃市場，必然面臨算賬的問題。

對此，金茂（中國）酒店投資管理有限公司首席財務官張潤紅表示，在“三道紅線”前提下，無論市場化運營，還是保障房運營租賃住房，在很大程度上都會對開發商的資産負債錶帶來壓力，因此，企業要平衡收益、風險，以及股東對企業回報及收益要求。

此外，張潤紅還指出，任何資産發行公募REITs，都不可能是單項資産，一定是以資産包的形式。因此，在發行REITs過程中，一定會面臨資産包中的資産重組，重組之後又面臨稅收問題和稅務籌劃問題，這也是企業需要綜合考慮的因素。在具體租賃産品的佈局上，只能因地制宜，根據不同地區和城市以及拿地條件，同時盡可能履行企業的社會責任。