今年以來，“融資難”已成為房地産行業一大關鍵詞，部分房企爆發流動性危機，但是與之相反的則是房企融資成本持續走低。在“房住不炒”的基調下，房企受“三道紅線”、信貸集中度管理以及土地市場集中供地等政策影響較大，為此，融資成本逐漸成為房企競爭力，迫使房企的融資成本普降。

據億翰智庫監測的50家典型上市房企研究結果顯示，從中報已公佈融資成本的41家房企排行榜來看，平均融資成本降至6%以下，有37家房企融資成本同比下降，佔比超過90%。在上述榜單，位列41名的中國恒大融資成本為9.02%，是第一名中海地産3.6%融資成本的2.5倍；而融資難易也在各家房企融資成本上有所體現。業內人士預計，今年房企整體融資成本或將保持平穩，但是融資成本分化態勢依舊。

37家房企融資成本同比下降

從億翰智庫的數據上看，2021年上半年，41家典型房企融資成本均值為5.96%，較2020年的6.04%，回落0.08個百分點。在41家典型房企融資成本的排行榜中，有37家房企融資成本同比下降，佔比超過90%；另有3家上升，1家持平。

而從融資成本的分佈區間來看，“橄欖形”分佈格局愈加明顯。其中，近半數房企融資成本集中分佈在4%-6%之間，成本在4%-5%之間的房企數量最多，達到12家。而融資成本在4%以下的房企僅有中海地産和華潤置地。

與去年同期相比，融資成本9%以上的房企逐漸減少，僅有中國恒大一家，為9.02%。而新力控股、祥生控股、中梁控股、德信中國的融資成本也超過8%。值得關注的是，位列榜單最後兩名的中國恒大、新力控股均存在流動性危機。

房企融資成本的實質是資金使用者支付給資金所有者的報酬。一般來説，企業每年的利息支出就是企業使用資金付出的成本。企業擁有較低的融資成本，可以減少財務支出，提高盈利能力，進而提高企業的市場競爭力，實現低成本融資的良性迴圈。

在億翰智庫看來，當前，房企融資成本整體下降的原因主要在於房企積極降低負債規模、優化債務結構，從而使得企業在資本市場上的信用指標不斷優化，而資信良好的房企往往受到金融機構的普遍認可。

在整體融資成本下行的情況下，仍有三家房企的融資成本出現上漲，分別為富力地産、陽光城、建業地産，上漲幅度分別為0.77%、0.06%、0.20%。

對此，億翰智庫分析人士認為，房企融資成本不降反增一方面跟企業負債較高、償債能力較弱有關，如果企業的凈負債率相對其他房企高出很多，那麼在行業監管逐漸變嚴的情況下，資本市場對房企償債能力較為關注，高負債率的房企融資成本會有所抬升；另一方面，企業經營狀況、發展能力也會影響融資成本。

調控加速房企融資成本兩極分化

企業股東背景是影響融資成本的一個重要因素，實際上，擁有國企或央企背景的房企無論是在融資成本上還是在融資渠道上，均具有明顯優勢。

從上述典型房企的表現來看，T0P1-10低融資梯隊中90%都是國企或者央企性質的房企，T0P11-30、T0P30-40融資梯隊中國企或者央企性質的房企比例分別降至20%和10%。另外，從平均融資成本上看，2021年上半年，具有國企和央企背景的房企平均融資成本為4.84%，而其他民營房企平均融資成本為6.43%,較國（央）企背景的房企高出1.59個百分點。

不過，並不是所有民營房企的融資成本都比國（央）企背景的房企高，經營業績保持穩健增長、財務狀況優良的大型民企同樣也具有較低的融資成本。

在融資成本最低的前10家房企中，作為民營企業的龍湖集團以4.21%的融資成本躋身第四名。龍湖集團較低的融資成本背後，是其2021年上半年凈負債率維持低位，僅為46%；借款期限結構合理，平均賬期6.18年，債務壓力可控；現金短債比5.48倍，短期償債能力優秀。

然而，在整體融資成本持續走低的同時，中小型房企融資難度仍在加劇，融資成本普遍較高。主要是因為中小房企規模偏小、經營風險高、信用水準偏低等因素制約其融資能力。在融資環境收緊的背景下，中小房企無疑將面臨更大的挑戰。

對此，億翰智庫分析人士認為，受“三道紅線”監管新規以及銀行房地産貸款集中度“兩道紅線”管理新規的影響，房企的融資情況出現明顯的兩極分化。

貝殼研究院也分析認為，房企債券利率表現分化愈加明顯，6月，以萬科、龍湖為代表的多家優質房企，分別下調公司債票面利率，其中萬科將“18萬科01”債券票面利率由4.05%下調，最低降至2.8%。而同期，尾部房企的平均融資成本維持在8%左右，房企間利率差加大，呈現兩極分化態勢。

業內：未來融資成本仍有下行趨勢

對於未來的市場，億翰智庫分析人士預計，從宏觀層面上看，未來貨幣政策將繼續保持以穩健為主，地産方面貨幣端仍然呈偏緊態勢。房企會積極去杠桿、降負債，持續優化債務結構，以推動企業的財務狀況滿足監管要求；隨著房企資信評級的上升，最終推動融資成本的下行。

值得關注的是，隨著房地産行業利潤普遍持續走低，較高的融資成本會進一步削弱企業的利潤水準，而持續降低融資成本可以降低財務成本，為企業發展贏得更多的利潤空間，這已逐步成為房企共識。因此，整體融資成本有進一步下行趨勢，預計未來將保持相對平穩。

具體來看，財務穩健的房企融資成本，未來預計保持平穩，或有小幅下行；高杠桿的房企不斷降負債，其融資成本也會隨著財務狀況優化、資信評級上升而得以降低。

對於如何應對當前的市場風險，中指研究院企業事業部研究副總監劉水錶示，“三道紅線”及後續的商票監管控制著房地産企業有息債務的增長，因此，權益類融資、産業鏈融資等不佔用有息負債額度的融資方式，可以成為突破方向。