二手房成交參考價成調控風向標

來源:中國消費者報 2021-08-09 09:50:51

8月2日,廣東東莞樓市調控再升級,明確表示加快建立二手房成交指導價發佈機制。同一天,浙江金華也發佈房地産調控措施,其中同樣有加強二手房價格監管的內容,要開展熱點區域二手房交易參考價格發佈試點,落實交易參考價格在金融信貸等方面的應用。

繼深圳首個發佈二手房成交參考價後,截至目前,今年已有成都、西安、上海、寧波、紹興、無錫、東莞和金華等9個城市出臺了二手房指導價調控政策,二手房成交參考價將成樓市調控風向標。

調控新手段

今年2月,深圳發佈了《二手住房成交參考價格發佈機制通知》,表示為促進二手住房市場資訊透明,理性交易,將建立二手住房成交參考價格發佈機制,並公佈了全市3595個小區二手住房成交參考價格。該參考價格是怎樣形成的?深圳住建局相關負責人解釋稱,深圳市房地産和城市建設發展研究中心在調查分析的基礎上,以二手住房網簽價格為基礎,參考周邊一手住房價格,綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格。深圳住建局還闡釋了二手住房成交參考價的作用:加大二手住房交易資訊公開力度,引導市場理性交易,引導房地産經紀機構合理髮布掛牌價格,引導商業銀行合理髮放二手住房貸款,防控個人住房信貸風險,穩定市場預期。

隨後,從深圳開始,在全國範圍內,提出將實施二手房參考價格發佈機制的城市在不斷增加,進入下半年,就有紹興、無錫、東莞、金華等城市相繼發佈了相關政策。

7月23日,紹興發佈《關於加強二手住房市場監管的通知》,指出要參考二手住房網簽成交價格、評估價格等因素,形成住宅小區二手住房成交參考價格,在重點、熱點區域先行試點,並適時在全市範圍內推廣。

7月26日,無錫發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》,首批將發佈100個住宅小區二手住房成交參考價格,並在無錫市住建局門戶網站、微信公眾號、無錫房地産市場網等平臺發佈。

8月2日,金華發佈《關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》,明確要加強二手住房掛牌價格動態監測,及時下架掛牌價格明顯異常房源,在金華市區開展熱點區域二手住房交易參考價格發佈試點,落實交易參考價格在金融信貸等方面的應用。

8月2日,東莞發佈《關於進一步做好房地産市場調控工作的通知》,表示在前期發佈成交活躍二手樓盤網簽交易價格的基礎上,加快建立二手住房成交指導價發佈機制,引導商業銀行合理髮放二手住房貸款,防控個人住房信貸風險,並加大對掛牌價虛高亂象的整治力度。

“預計未來加入這個隊列的城市會越來越多”,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示,此類政策具有非常好的導向作用,無論是房東預期的調整、房價的行政管控還是二手房供求關係的變化,都會促進二手房市場的降溫。

有助於樓市降溫

“不把二手房價格控制住,新房價格就很難管控。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者表示,一二手房價格倒挂也助長了投機炒作。

“新房限價往往導致熱點城市出現一二手房市場價格倒挂。”平安證券分析師楊侃認為,與政府可以在新房預售或土地出讓環節限制售價不同,二手房所有權、定價權在房主方面,無法通過政策限制其掛牌、成交價格。

在新房限購、限價嚴格的熱點區域,在“買到即賺到”的刺激下,大量剛需、改善需求提前釋放,進一步推升新房市場熱度。今年以來,西安、杭州等熱點城市更是再現新房“萬人搖號”的現象。在火熱的新房市場“中簽難”,無法滿足購房需求的家庭則進入二手房市場,這又進一步推高了二手房價格。

“考慮到新房限價等傳統調控手段難以平抑二手房市場熱度,二手房市場亟待規範。”楊侃表示,二手房成交參考價機制實施之後,深圳二手房成交大幅回落,樓市熱度趨穩。

二手房參考價出臺後,今年2月,深圳二手房掛牌量環比1月下滑74%。儘管2月有春節假期的影響,但從後續月份表現看,二手房掛牌量仍維持低水準。

二手住宅成交也顯著回落。樂有家研究中心數據顯示,7月深圳二手住宅市場過戶2557套,環比下跌1%,同比下跌81%。

易居研究院的統計數據顯示,今年1月份深圳二手房成交價格出現歷史最高點,即72436元/平方米。隨著二手房成交參考價制度的推進,到了6月份,二手房成交價為61500元/平方米,縮水了15%。

五城再被約談

從新房的限價、限購、限貸、限售,到發佈二手房的參考價,意味著調控政策進入深水區,開始加強對“沒抓手、沒工具、主體難以監管”的二手房市場的治理。7月29日,住建部對銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市的約談就體現了這一點。

住建部指出,銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快,市場預期不穩,引起社會廣泛關注。住建部副部長倪虹在約談上述5城主要負責同志時表示,要堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地産作為短期刺激經濟的手段,切實履行城市主體責任,針對上半年房地産市場出現的新情況、新問題,加大調控和監管力度,促進房地産市場平穩健康發展。

被住建部點名約談後,金華于8月2日深夜迅速出臺了樓市調控新政,提出了實行住宅限售、實行公證搖號銷售、加強二手住宅價格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實主體責任等十方面的舉措。

上述5個城市樓市熱到什麼程度?以金華為例,根據國家統計局公佈的數據,金華新建商品住宅銷售價格在今年1月環比漲幅全國第一。中房指數系統百城價格指數顯示,今年上半年金華二手房價格累計漲幅在5%以上。此外,在土地市場方面,今年上半年,金華及其下屬各個區和縣市也出現了土地溢價率居高不下的情況。

來自國家統計局的數據顯示,6月,銀川新房銷售價格環漲0.8%,同比漲11.2%,居全國第二;從國家統計局發佈的歷年來70城房價數據可以看到,銀川新房房價從2017年3月到2021年6月一直處於上漲狀態,已經連漲52個月。6月份,徐州二手房房價漲幅超過10%,幾乎與上海並列。

因房價、地價波動大,捂盤捂地、囤房炒房現象增多等,曾有超過20個城市被住建部約談,其中有不少城市被多次約談。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示,此次約談進一步表明“房價過熱必打壓”的導向。在房地産調控壓力不減的背景下,對地方政府調控不力的問責機制將繼續嚴格執行下去,凡是房地産市場出現較大波動的城市,都有被約談和問責的風險。

(責任編輯:王永超)
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繼深圳首個發佈二手房成交參考價後,截至目前,今年已有成都、西安、上海、寧波、紹興、無錫、東莞和金華等9個城市出臺了二手房指導價調控政策,二手房成交參考價將成樓市調控風向標。
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