自2020年8月20日，中國住房和城鄉建設部、人民銀行召開重點房地産企業座談會，並宣佈形成重點房地産企業資金監測和融資管理規則。這個被稱為“三線四檔”的房企融資新規已實施近一年。
所謂“三線四檔”即用“剔除預收款項的資産負債率”“凈負債率”以及“現金短債比”三項核心財務指標來劃分房企負債規模的檔位，控制房企負債規模。按照業內總結，如果三項指標均不達標，歸為“紅檔”，有息負債規模不得提升；如果有兩項或一項指標不達標，則為“橙檔”和“黃檔”，有息負債年增長規模分別限制在5%、10%；若三項指標均達標進入“綠檔”，有息負債規模年增長也不能超過15%。
作為房地産金融調控的重要方式之一，“三線四檔”融資新規對行業帶來多大影響？
貝殼研究院5日發佈的一份研報顯示，如按照“三線四檔”的有息負債規模增長要求統計，假如所有房企全部執行，按照政策推出的時間節點看，僅百強房企中的60家上市房企按年預計將少增約9371億元人民幣的有息負債。這將有利於房地産行業的穩健經營，有效預防系統性金融風險，同時優化全社會資源配置。
值得注意的是，在政策實施不到4個月時間，多家房企負債規模已集體“降檔”。貝殼研究院在統計了房企發佈的2020年年報後發現，去年100家上市房企中，有40家聲稱相較2019年成功實現降檔，降檔率達到40%。“零踩線”的房企數量從2019年17家躍升至2020年的29家。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，當前階段更加考驗房企在降負債過程中對安全性和穩定性的把控，正確的理解監管政策的實際目的。
此外，潘浩提醒，房企的負債結構中，除了有息負債還有無息負債，其規模不可小覷。而且，房企除表內負債外，還有表外負債。房企通過子公司、關聯公司等出表並表的方式將表內債務表外化，隱藏了一部分債務風險。這些“隱性”債務的潛在風險也需要充分警惕。
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