如是金融研究院院長管清友日前接受中國證券報記者專訪時表示，未來樓市調控會呈現三個新特點：一是全面化，從新房到二手房，從保障房到學區房，從買房到租房，與房地産相關的監管政策會全面覆蓋。二是精準化，各地因城施策，房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等問題都會重點整治，不留死角。三是常態化，房地産調控將會成為常態，很難發生逆轉。

預計後續二手房成交參考價或核驗價機制會進一步擴圍，特別是二手房價格和地價增長過快、一二手房價格嚴重倒挂的城市有可能跟進。

記者 焦源源

樓市調控持續升級

中國證券報：近期，從中央到地方針對樓市調控出臺一系列措施，在當前時點有何深意？監管層對樓市的調控呈現出哪些新特點？

管清友：2021年以來，樓市調控持續升級，從中央到地方，一系列措施相繼出臺，累計超過320次，遠超往年同期。在當前這個時點加大樓市調控力度，我認為主要出於兩方面考慮：

一是地産去金融化避免資産泡沫造成系統性金融風險。過去十幾年，部分房地産公司呈現高負債、高杠桿、高週轉的特點，在快速發展的過程中積累了不少風險，特別是部分核心城市高房價、資産泡沫化問題備受關注。所以去年以來，樓市被多次點名，隨著房企融資“三道紅線”和房貸管理“兩道紅線”相繼落地，房地産去金融化進程正式開啟，逐漸從金融業向製造業回歸。今年以來房地産金融監管更加嚴格，嚴控首付資金來源，提高首付比例，上調房貸利率，房地産去金融化進程明顯加速。

二是穩房價回應社會關切，促進相關社會政策實施。穩房價關乎民生，關乎社會穩定，關乎人口可持續增長。例如，我們很明顯地感受到，當前“三孩”政策推進的速度之快可以説是前所未有。5月七普人口數據公佈，6月“三孩”政策實施，7月一系列生育支援政策集中出臺，可見中央促進人口長期均衡發展的決心。作為相關配套政策，樓市調控持續升級和嚴打學區房炒作是大勢所趨。

我認為，未來監管層對樓市的調控會呈現三個新特點：

一是全面化。從新房到二手房，從保障房到學區房，從買房到租房，與房地産相關的監管政策會全面覆蓋。

二是精準化。各地因城施策，房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等問題都會重點整治，不留死角。

三是常態化。過去房地産作為穩增長的重要工具，呈現週期性特點，現在明確不將房地産作為短期刺激經濟的手段，在房住不炒的主基調下，房地産調控將會成為常態，很難發生逆轉。

維持房地産市場平穩運作

中國證券報：住建部等八部門近日表示力爭用3年左右時間，實現房地産市場秩序明顯好轉。如何理解“秩序明顯好轉”的表述？

管清友：“秩序明顯好轉”主要是指維持房地産市場平穩運作，既不能大漲也不能大跌，未來“穩定”成為房地産的主基調。穩地價、穩房價、穩預期，房價地價漲幅太大都會被約談。

今年已有18個城市被約談，近期銀川、徐州、金華、泉州、惠州五城因新房價格和地價增長過快被住建部緊急約談，並將這5城納入房地産市場監測重點城市名單，穩定市場預期。

當然也不能大幅降價，最近就有房企因定價遠低於市場價格、涉嫌不正當競爭被舉報。下一步預計重點城市將繼續實行新房限價政策，通過“兩集中”供地模式，“限房價、競地價”，從拿地到銷售，形成閉環，直接鎖定了未來新房價格，穩定市場預期。

熱點城市二手房樓盤指導價格或者核驗價是大勢所趨，通過加強二手房市場調控和監管，避免掛牌價虛高，堅決抑制投機炒作，有助於引導樓市逐步回歸理性。當然在此過程中，城市分化也會更明顯。

另外，加快發展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房困難問題，也是“秩序明顯好轉”的重要一環。

中國證券報：深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交參考價，該機制是否會進一步擴圍，會如何擴圍？

管清友：二手房成交參考價或核驗價，主要是為了整頓掛牌價虛高亂象，也有穩房價的功能。多城開始實施二手房成交參考價或核驗價，房管局會以市場真實價格為依據，從源頭上對每套二手房房源掛牌價格進行審查，沒有通過審查的不能對外公佈。也就是説賣方不能隨意挂高價，即使買賣雙方私下協商好，網簽放款也得按照官方認可的價格放款，多出的部分買方不可貸款，只能提高首付比例。

二手房成交參考價和核驗價可以使掛牌出來的二手房價格相對靠譜，能夠合理引導市場預期。而且銀行根據二手房成交參考價和核驗價放款，可適當降杠桿，削弱房産的金融屬性。

預計後續二手房成交參考價或核驗價機制會進一步擴圍，特別是那些二手房價格和地價增長過快、新房和二手房價格嚴重倒挂的城市。

中國證券報：日前召開的中央政治局會議再提“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”，釋放了什麼政策信號？

管清友：7月30日中央政治局會議在部署下半年工作時，針對房地産提出了兩點工作思路：一是堅持“房住不炒”，“穩地價、穩房價、穩預期”是下半年房地産調控的主基調，表明即使下半年經濟存在下行壓力，房地産調控也不會放鬆；二是加快發展租賃住房，加大政策保障房建設，並特別提到了關於租賃住房的用地、稅收的支援。這意味著，不僅會在“雙集中”供地中加大對保障性租賃住房的土地供應，還會對參與保障性租賃住房建設的房企，實行減稅、免稅等稅收優惠，提高房企參與保障性租賃住房建設的積極性，加大保障性租賃住房供應，解決好大城市住房突出問題。

城市間分化會越來越明顯

中國證券報：在當前調控趨緊的背景下，下半年樓市將呈現哪些趨勢？

管清友：下半年樓市有五大趨勢值得關注：一是房地産調控還會升級。二是一線和二線城市房價增速邊際放緩，市場逐漸降溫，不少三四線城市房價有下行壓力，特別是人口流出、産業匱乏的收縮性城市，城市間分化會越來越明顯。三是房貸利率或有所上行，銀行房貸額度越來越緊張，對於熱點城市，相當於變相提高首付比例，加大購房難度。四是房企去杠桿還在繼續，一部分房企可能會出現現金流危機。新開工增速放緩，竣工增速繼續提速，房企加快回籠資金。五是學區房仍是重點監管對象，教育改革持續深化。

中央政治局會議對下半年貨幣政策的定調是穩健，貨幣環境將總體鬆緊適度，可能有微調，但不會轉向。雖然提到了“宏觀政策跨週期調節”，但也明確保持政策連續性、穩定性、可持續性，也就是貨幣政策整體不會有太大變化，最多是微調。年內降息的可能性不會太大，即使降息也會是不對等降息，儘量將房地産隔離在寬鬆貨幣環境的受益範圍之外。

雖然房貸利率之錨的5年期以上LPR已經連續15個月沒有變動了，但近期深圳、寧波、杭州、上海等城市接連上調加點數，房貸利率悄然上調，樓市加息潮已至。不僅房貸成本上行，貸款難度也在加大。對房貸進行集中管理後，不少銀行房貸額度趨緊，審核更為嚴格，首付資金證明、社保證明等都有嚴格要求。而且放款週期變長，熱點城市平均放款時間從1個月至2個月延長至3個月至6個月。

中國證券報：今年以來，A股市場地産相關板塊調整較多，後市會如何演繹？

管清友：從中長期來看，中國將開啟科技創新的新時代，科技成長行業景氣度回升，前景可期，投資性價比更高。地産股的投資邏輯已經發生逆轉。

短期來看，A股市場年內有階段性和結構性機會，投資者要輕指數重結構。2020年地産股跌了10%，2021年年初至今跌了18%，地産股估值已跌至十年低點，估值空間修復可期。年內地産股繼續大幅下行的空間有限，具有較高的安全墊，是較好的防守型投資選擇。如果股市出現高低切換，地産股可能會有階段性、結構性的機會。