股價下跌、新股破發並未阻擋房企分拆物業上市的熱情，且在四季度達到高潮。

12月2日，恒大物業于港交所主機板正式上市，股價開盤報8.84港元，較8.8港元的招股價上漲0.45%，總市值約955.7億港元。不過，在9時50分左右恒大物業股票開始微跌，報8.73港元，下跌0.76%，此後又拉漲至8.78港元。前一天晚間，恒大物業暗盤收報8.84港元，漲幅0.45%。

截至目前，今年已經有13家物業公司上市，外加預計9日上市的華潤萬象生活，以及已經通過聆訊的遠洋服務、佳源服務，今年預計有16家物業公司上市，超過去年的12家。值得關注的是，四季度也迎來物業企業上市的高潮，成功上市企業數量預計在10家左右，且包括龍頭房企恒大、融創、華潤分拆物業上市。

“三道紅線”下的物業上市高潮

四季度以來，已有多家物業公司趕場上市。10月份，卓越商企服務、第一物業、世茂服務、合景悠活等四家物業公司上市。11月份，金科服務、融創服務先後上市。12月初，恒大物業、華潤物業上市，不出意外，遠洋服務、佳源服務也將在年內實現上市。據統計，四季度上市物業企業數量有望達到10家，可謂規模最多的一個季度。

頻頻破發、股價下跌，物業股不“香”了，但是這並未阻擋物業企業加速上市的步伐，從遞交招股書到通過聆訊，融創用了81天，華潤用了74天，恒大用了47天，遠洋用了76天。

特別是融創，其董事長孫宏斌曾在2015年明確表示，“不會謀求融創的物業管理公司分拆上市”，因為物業公司就像辦公共服務類機構，如果被分拆上市，將使得物業公司變成賺錢的工具，這種做法並不可取。如今，孫宏斌卻“食言”了。

根據中國指數研究院的數據顯示，截至目前，已經啟動上市工作的物管公司還有14家左右，正在研究籌劃上市的物管公司有80家左右。

在業內人士看來，房企分拆物業上市加速背後，既有抓住物業上市窗口期、佈局新航道等原因，更與“三道紅線”不無關係，通過分拆子公司打造另一個融資平臺，更有利於母公司降負債。

在年中業績發佈會上，恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞就曾表示，物業引入戰投，使得恒大整體的凈負債率降低了19個百分點，後續會陸續把其他優質資産分拆上市，通過資本市場釋放出來，為股東創造更大效益的同時，實現負債下降。

中信證券研報稱，“三道紅線”之下，部分開發企業把分拆新業務視為一種去杠桿的辦法，無論物管板塊是否已經準備好獨立運營，都急於上市募集資金。2020年四季度物業管理公司IPO融資規模，預計遠遠超過2020年前三季度的總和。

58安居客房産研究院分院長張波表示，房企分拆物業上市，一是解決融資問題，目前房企融資面臨不斷收緊的情況，分拆物業公司上市可以帶來更多的現金流，加之物業公司的現金流相對穩定，也更容易獲得金融機構青睞；另一方面是搶佔物業跑道，隨著房地産不斷發展，不少城市已經逐步進入到存量房時代，物業公司的重要性在不斷提升，通過上市的方式加快自身在物業市場的佈局，無疑也是品牌房企重點關注的。

股價下跌、新股破發，物業板塊回調持續

不過，四季度龐大的新股發行規模，也直接誘發了物業板塊調整，老股股價下降、新股頻頻破發。諸如10月份上市的3家物業新股，均遭遇破發狀況，其中第一服務上市首日開盤價較發行價下跌16.67%，世茂服務開盤價較發行價下跌4.82%，合景悠活開盤報價6.48港元，較發行價跌幅達17.87%。

今年是特殊的一年，物業股也走出了一條跌宕起伏的線路，年初在疫情防控下，物業股走出一波上漲行情，並創下了自上市以來的股價新高。但是進入9月份後，物業板塊陷入調整，股價持續下探。

根據克而瑞統計，9-11月份，30家上市物業企業股價下跌，藍光嘉寶服務跌幅最大，為40.3%；其次為金融街服務，跌幅達40%；中奧到家、鑫苑服務、建業新生活、時代鄰里等跌幅也均超過30%。11月份，36家上市物業企業中，股價出現下跌的企業佔比超過三分之二。11月最後一週，36家企業中，僅6家企業股價上漲，跌幅最大的為世茂服務，14.3%。12月2日上午，包括當日新上市的恒大物業在內的37家物業企業，有24家出現股價下跌。

對於這一輪物業板塊股價回調，業內人士認為，主要原因在於，目前多數個股估值處於高位,疊加同質化新股大量上市，市場供給大幅增加，導致板塊整體估值中樞下行。華泰證券研報稱，預計明年仍將有眾多物業公司申請上市，這可能也是中報季後物管板塊出現調整的原因。

張波表示，物業企業的平均市盈率在近兩年有了明顯增長，相比之下物業企業本身的核心營利能力卻沒有同步明顯提升。同時，物業企業現有的高增長大都體現在在管面積規模的增加，而這種增長本身依賴於母公司開發企業節奏，由於房企整體面臨調控不斷從緊的態勢，也在一定程度上影響到旗下物業股的表現。“上市物管公司的數量越多，會讓市場對於這類行業的了解程度越深，預計市場很難給出超出預期的表現。”

此外，植信投資研究院資深研究員張秉文認為，近期物業公司估值下跌的主要原因是上半年資本市場的熱度在逐漸降溫。隨著上市物業公司數量快速增加，資金也會出現快速分流，對前期漲幅較大的股票形成下行壓力，也對行業整體形成連帶的負面影響。

頭部效應將愈加明顯，估值分化將加速

不過，在部分業內人士看來，物業股回調對於其未來發展是好事。

華泰證券研報分析，板塊的擴容對行業的長期發展是利好。更多物管公司的上市，有助於市場進一步認識行業情況，也將加速標的去偽存真，企業之間估值和流動性將明顯分化：具備資源獲取優勢、服務品質以及增值服務拓展能力的優質物管公司將重新脫穎而出；中小物管公司估值下滑或將導致並購市場回歸理性，龍頭企業迎來通過並購補強區域、業態短板的更好時機，對於上市物管公司的參股甚至收購或將更頻繁出現。

張波也表示，從當下來看，市場對物業公司的重視程度還處於不斷提升中，好的物業服務企業的品牌溢價表現目前也並不明顯，隨著物業公司上市數量的不斷增多，未來物業公司之間的市值差距也將會進一步拉大。

據了解，目前，已經在港交所上市的30余家物業企業中，市值形成斷檔，僅碧桂園服務、恒大物業市值在千億港元左右，其他物業企業市值大都低於400億港元。

TOP10房企中未分拆上市的萬科、龍湖，近日在物業領域的動作也是頻頻，以期未來有更好的估值表現。10月31日，萬科集團合夥人朱寶全對外宣佈萬科物業更名“萬物雲”。興業研究稱，萬科有機會打造一個新型的物業服務平臺，並以此獲取類科技公司或雲公司的估值。

對於物業行業的發展，隨著大幅擴容，在機構看來，規模競爭仍將持續一段時間，頭部效應也將會表現愈加明顯。此前，興業證券研報稱，高成長高確定性是板塊的主旋律，物業管理行業受益於規模紅利，板塊正處於從1到N的快速拓展期，而增值服務正經歷從0到1的拓荒期。