2019年以來，房地産市場“一城一策”逐步落地，主管部門多番“點名提示”，為市場過熱苗頭敲響警鐘。新週期推演至今，當前房地産市場又發生了哪些變化？近日，貝殼研究院發佈《2019中國房地産半年報》（以下簡稱《報告》），以真實成交數據復盤2019年上半年市場情況，並對下半年走勢及政策選擇進行展望。

《報告》指出，上半年全國重點城市房地産市場（主要為一線城市和區域中心城市）從低靡中走出，但回暖並不穩定，市場整體表現出“前高後低，分化加劇”的特點。上半年後期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量並未同步減少，這意味著下半年購房需求仍在，有一定的上行動力。不過，重點城市的改善型需求受制于認房認貸難以釋放，市場缺乏大幅向上動能。貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析預測，宏觀經濟壓力下，政策不能過“緊”，在房地産風險防控的大方向下，政策也不會“松”， “穩”+“一城一策”仍是政策主基調。

上半年成交量環比增逾五成 市場“前高後低”分化加劇

2019年上半年，部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭，受到媒體輿論廣泛關注。貝殼研究院數據顯示，重點14城（北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州）二手房市場大幅調整後，需求開始釋放，同比去年微增3%，但由於去年下半年成交低靡環比則增加52.3%，從底部走出。

“上半年，重點城市二手房市場在部分地區一季度行政調控放鬆、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”貝殼研究院首席分析師許小樂分析認為，這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖並未持續，2019年上半年呈現明顯的“前高後低”特徵。

“前高後低”的分水嶺出現在3月份。上半年，重點城市二手房市場底部回暖之後需求開始顯現疲態，二季度月均成交比3月減少21.5%。同時，預期隨市場回落而走弱，貝殼找房交易數據顯示，大部分城市掛牌價下跌，其中二季度14城中9城業主報價呈現出較明顯跌幅。

2019上半年市場的分化也更為明顯。其一，調控較早的城市波動小，如上海、北京等城市市場升溫相對溫和。其二，二線新房市場分化，前期回落較早的強二線與東北、西南地區部分城市出現回暖，如天津、南京、長春、昆明等；其三，土地市場分化，二線城市升溫更加明顯。

下半年穩是常態 警惕“新庫存”風險

展望下半年，《報告》認為重點城市市場潛在需求普遍存在，這將是支撐下半年市場的上行動力。貝殼交易數據顯示，二季度重點城市新增客源及帶看客戶量並未出現明顯下滑，且新增客房比近期呈現持續上升趨勢。但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。這是因為目前重點城市都是改善型需求主導的市場，認房認貸的政策下換房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動力，“穩”是下半年的大主題也是市場面的常態。

許小樂提醒，當下市場仍處於嚴格調控下，需求難以釋放，後續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。在貝殼研究院監測的29個重點城市中，有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月，13個城市月末庫存環比持續增加4個月，7個城市月末庫存環比持續增加5個月，庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

而政策面上，許小樂分析，宏觀經濟壓力下政策不能“緊”，房地産防風險下政策不能“松”。當前我國經濟步入中低速增長階段，再疊加中美貿易衝突影響，經濟增長壓力進一步增大。但防範系統性金融風險已迫在眉睫，貨幣政策須審慎穩健，財政政策可適度寬鬆。政策對於市場保持高度的敏感性，政策總體穩定背景下“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。

關注一：多城上半年樓市走出底部

受市場預期好轉與季節性因素等影響，2019年上半年貝殼研究院重點關注的14城中，成都、武漢、南京二手房成交量環比、同比均出現增長，市場升溫走出底部。其中，成都同比增幅34%，處在14城前列。隨著成交回暖、預期改善，重點城市二手房成交均價普遍止跌。14城中除武漢、長沙外，其餘10個城市房價環比去年下半年均有所上漲。

關注二：北京、深圳較去年同期市場趨冷

北京、深圳雖均遵循2019年上半年回暖規律，但與去年同期對比，實際上市場熱度還是有所下降。成交量來看，北京上半年鏈家二手房成交同比下降14.3%，深圳降幅為3.6%。均價方面，北京均價較去年同期上漲0.8%，基本持平，深圳則下跌6.3%。這是由於深圳受去年731調控加碼影響，而北京一方面是政策依舊高壓，需求尤其是改善型需求釋放難度大，另一方面則是由於新房的分流。

關注三：“限價”問題凸顯，新房同質化嚴重

市場供應和需求“錯配”是當下樓市突出問題。以北京為例，自2017年6月限競房入市後，北京純商品住宅60-90平房源新增供應不斷升高，成為主流面積段，而120平以上新增房源不斷減少，整體向剛需傾斜。在區域分佈上，新房供應也愈加集中。面積和區位趨同，北京限競房同質化，項目整體去化率較低（截止到6月12日為31.9%）。