透市|成交回暖土地火熱 樓市分化仍在加劇

來源:中國網地産 2020-07-06 16:48:14

2020年過半,也僅僅過去了一半。

縱觀疫情下的房地産市場,有人歡喜有人愁。據7月2日貝殼研究院發佈的2020年樓市半年度系列報告顯示,2020年上半年,房地産市場分化嚴重,新房二手房市場已基本復蘇,租賃市場卻出現旺季不旺的現象,同時房企業績表現超預期,拿地態度也出現分化。

房企業績增長超預期 土地端集中度加劇

根據貝殼研究院的報告顯示,2020年上半年TOP100房企(流量)銷售額為51492億元,同比下降4.1%,降幅控制在5%以下,銷售業績恢復整體好于預期。

從單月銷售業績看,TOP100房企6月銷售額為14436億元,達上半年峰值,同比增長12.1%。繼5月後,銷售同比增速繼續為正。碧桂園在上半年封冠,極力追趕的恒大以235億的差距位居第二,與第三名萬科直接差距也僅為308億。總體來看,TOP3房企之間的差距較小,給下半年留有更大的想像空間。

值得注意的是,從結構上看,TOP3房企在2019年上半年業績呈負增長,而在疫情影響下的2020年上半年TOP3房企業績不降反增,同比提升2.9%。其他各梯隊TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企業績增速分別為-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1%。

從今年前5個月的業績表現來看,各個梯隊集中度表現均有3%-4%的提升,行業集中度進一步加劇。在週期性與突發性雙重影響下,中小房企明顯抗風險能力不足,而規模性房企在全國性佈局與多元化發展中體現出區域抗風險與業務抗風險的優勢。

對比來看,在各個梯隊中,TOP3房企是唯一同比為正的。貝殼研究院分析,主要是頭部房企整體抗風險能力較強,在逆勢中更能彰顯房企的規模性優勢。

從30家樣本房企下半年的壓力系數看,平均壓力系數是2019年的1.3倍。儘管恒大上半年業績亮眼,由於業績目標8000億,因此下半年單月需完成752億,業績壓力是2019年的1.5倍。今年6月單月,碧桂園實現810億銷售額給予市場以及房企端更多的信心。

據此,貝殼研究院分析,整體上,下半年房企將打響“衝量戰役“,壓力未比上半年輕鬆。行業集中度趨勢將長期保持,頭部房企集中度提升仍有空間,留給中小房企的挑戰將是長期存在的。

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數據來源:貝殼研究院整理

土地方面,逆週期下,房企對土地熱情不減。2020年上半年新增土儲權益金額排名與銷售業績排名高度重合,行業在土地端的集中度表現呈加劇趨勢。

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數據來源:CREIS,貝殼研究院整理

關於龍頭房企重金補倉原因,貝殼研究院分析,一方面是銷售恢復好于預期,房企通過銷售回款補充資金。另一方面金融環境邊際寬鬆,房企通過貸款、信託、發行債券等渠道獲取大量資金,補充自有資産的流動性,減輕企業債務負擔後房企土地擴張意願增強。此外,各地方政府在上半年的土地市場上,表現出較大誠意,除疫情下的紓困政策外,同時推出不少優質土地資源,進一步增加房企的土儲動力。

上半年土地市場活躍,房企對於土地的態度分化明顯。今年上半年在取地態度上,TOP50房企分為“激進派”、“保守派”與相對穩定的“中間派”。

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數據來源:CREIS,貝殼研究院整理

整體上TOP50房企今年上半年拿地銷售比為38%,較2019年同期的40%減少2個百分點。2020年上半年TOP50房企平均權益拿地金額204億,而2019年同期是223億。

從今年的情況來看,TOP50房企中17家激進派拿地銷售比較上一年同期提升10個百分點以上,其中綠城提升43%至112%,拿地權益金額已超越上半年的權益銷售額,在實際的土地市場上綠城上半年在22城市獲取土地45宗,包括北京、上海、成都等熱點城市。

TOP3房企中,恒大是唯一的“激進派”在土地市場異常活躍,上半年在全國39城市取地119宗,主要為二線城市與強三線城市,其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過30宗。

同時,房企中不乏“保守派”,14家房企今年拿地銷售比較去年下降超10個百分點。去年取地活躍的中駿、禹洲上半年稍顯保守,而像萬科融創、時代等房企上半年集中在城市更新、收並購以及舊城改造的其他渠道獲取土地。

業內人士指出,近兩個月的土地市場熱度主要是前期積壓的需求釋放的結果,下半年房企拿地可能會趨於謹慎理性。但也有觀點認為,若下半年銷售市場情況還不錯,部分房企可能依然會選擇積極拿地。

億翰智庫分析指出,從全國土地供應與成交量來看,下半年普遍高於上半年,因此預計下半年土地供應與成交雙升;但在疫情衝擊影響得到消除後,政府供給端的紓困政策預計會逐漸退出,企業拿地成本提升,熱情下降,同時疊加“房住不炒”,地産行業仍將面臨“嚴控資金流入房地産”的狀況。

融資方面,2020年上半年房企境內外融資折合人民幣約為6506億,佔比2019年全年融資規模53%。從結構上分析,境內融資規模佔比較2019年同期提升12個百分點,達62%;境外融資規模佔比38%。受海外疫情影響,4月全月無新增海外債券,對整體融資規模有一定影響,但境內債市表現活躍,從而對衝海外債市的短暫低迷。

業內人士分析,為應對未來可能的市場變化,房企將通過多種融資手段加快儲備資金。對於本來杠桿率比較高的房企,下半年融資壓力將會增加。

2020年下半年債券融資償還迎高峰,境內外融資債券到期規模約為5588億人民幣,較上一年增加58%,部分債務集中到期使房企下半年債務償還呈高壓狀態。

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圖:房企下半年到期債務TOP50

同時,未來兩年同期償債壓力劇增,尚未包含其當年發行的短期債務(一年內到期),目前2021年與2022年下半年的債券到期壓力已經分別突破5000億與3000億人民幣。可以預見,未來2-3年債務置換與債務債融資需求將不斷增大。

貝殼研究院分析,境內金融監管不斷升級,境內融資環境下半年有收緊趨勢;與此同時,政策改善空間縮小,房地産金融監管或將針對性趨嚴,未來2年房企償債壓力不減,房企在融資端遇考驗成常態。

新房、二手房回暖 租賃市場“旺季不旺”

2020年上半年,新房、二手房、租賃市場,冰火兩重天。

新房市場方面,貝殼研究院數據顯示,2020年上半年66城新房市場合計成交套數累計同比下滑16.0%,成交面積累計同比下滑14.0%。疫情穩定之下,新房市場成交量在二季度快速恢復,但同比2019年同期,成交套數和面積分別仍下滑5%和4%。

在疫情衝擊下,2020年上半年一線城市新房市場成交量下滑幅度最大。其中,成交套數累計同比下滑25.9%,成交面積同比下滑25.0%。二線城市成交套數同比下滑16.6%,成交面積同比下滑15.0%;三四線城市成交套數同比下滑10.8%,成交面積同比下滑8.0%。一二線城市受疫情影響較大,但恢復速度更快,在疫情穩定的二季度成交量環比收窄15-16個百分點;三四線城市環比收窄12-13個百分點。

一線城市排名較去年上半年無變化,從累計同比來看,上海二季度累計降速環比較一季度收縮19個百分點,廣州累計降速環比收縮16個百分點,北京累計降速環比收縮14%,深圳以後市場升溫速度最快,截止半年度成交面積累計同比僅下降5%。總體看,京滬穗累計同比下降幅度收窄至3成,市場逐步復蘇中。

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貝殼研究院分析,在新房市場,市場修復過程基本完成,一季度積壓的需求已獲得逐步釋放,隨著疫情過後投資環境逐漸趨於穩定,需求端也將重新進行資金分配,預計下半年市場不會持續大幅上漲,市場總量也不會大幅下降。

二手房市場方面,受疫情影響,上半年鏈家重點18城成交量在近三年中最低,成交量比去年同期下降8.4%,但比去年下半年小幅增長4.2%,疫情對重點城市二手房市場總體影響不大。

貝殼研究院數據顯示,從月度成交走勢看,二手房市場成交從3月份開始明顯恢復,3月重點18城實際二手房總體成交量快速修復,重點18城鏈家二手房成交量比1-2月成交總量增長41.8%,4、5兩月環比增速分別達到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落,但同比依舊增加21%,疫情對市場造成的衝擊正在逐步消退。

與去年同期相比,二季度重點18城市中價格上漲的城市有11個,下跌的城市有7個。其中房價上漲幅度較大的城市為南京及杭州,房價下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟南。

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貝殼研究院預測,下半年重點城市二手房市場分化將持續加劇,核心城市供需兩旺,更具有持續性。據貝殼研究院數據顯示,鏈家重點18城帶看量仍處於較高位置,代表下半年總體成交平穩或小幅向好,前期受抑制的需求可能將在下半年補償性釋放,預計下半年重點城市二手房市場總體成交將環比持平或小幅增加。

租賃市場方面,上半年受到疫情影響,租賃市場的季節性規律被打破,傳統旺季並不“旺”。

由於疫情嚴重,2月份重點城市的租賃市場交易觸底,市場幾乎陷入停滯,春節假期後的租賃旺季推遲到3月出現。3月全社會逐步復工復産後,租賃市場逐漸修復,疫情期間積壓的租賃需求逐步釋放,因此3- 5月的租賃交易不斷上漲,4月及5月的環比增長率均突破20%。

值得注意的是,6月北京受到疫情的再次影響,防疫管理等級上調,租賃市場再次出現波動。此外,部分城市的租賃交易受疫情影響較為明顯,近兩周交易量呈現迅速下跌,對十八城整體的租賃成交量産生明顯影響。傳統的畢業租賃旺季目前暫未顯現,6月成交量環比下降7.3%。 

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值得注意的是,2020年上半年,長租公寓企業經歷了行業的“寒冬”,出租率下降、租客違約率提升,企業經歷了“至暗時刻”。

上半年頭部長租公寓企業也放緩了拓展趨勢,聚焦已有門店,新開店率遠低於去年水準;尾部長租公寓企業面臨普遍性的經營困境,近七成因“高收低出”模式導致;上半年沒有房企新進入長租公寓領域,已進入的房企經歷了從“拓荒”到“精耕”的轉變。除了房企申請公司債和ABS獲得資金外,尾部企業面臨融資困境。

貝殼研究院數據顯示,集中式長租公寓門店數量TOP10品牌在2018年底的門店數量為660家,2019年底TOP10品牌門店數量為1134家,2019年全年新開門店474家,新開店率為71.8%。

而2020年上半年,TOP10品牌新開門店共93家,新開店率為8.2%,部分品牌門店數量負增長,部分門店關停。

貝殼研究院分析,在租賃市場,延遲的租賃需求不斷釋放,下半年租賃市場供需趨於緩和,業主出租預期持續處於低位,市場不斷向“承租人”市場轉變,租客將掌握更多主動權和議價空間。

(責任編輯:)
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疫情之下,房地産行業加速分化。
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