100億元公司債發行方案獲批，首期50億元發行利率低至3.78%，這是遠洋地産今年最值得驕傲的一筆融資。因為，這筆融資較之同期限銀行貸款利率5.4%低了足足162個基點。

　　然而，融資成本創新低雖是遠洋地産發債的亮點，但更重要的是，遠洋地産將拿著100億元的低成本公司債去做什麼？

　　從發債公告上看，“償還現有債務及補足一般營運資金”，這是遠洋地産發行公司債募集資金的主要用途。事實上，這也是眾多房企發行公司債的主要用途。因為公司債利率水準較低，甚至低於長期銀行借款，通過“借新債還舊債”的方式降低融資成本、調整債務結構，是房企大規模發行公司債背後的主要原因。

　　但從遠洋地産目前的戰略部署來看，助推轉型計劃加快完成，尤其地産金融作為轉型業務板塊之一，在大股東的資金支援下，搶佔金融市場業務或許是其更大的“圖謀”。

　　大股東認購為遠洋融資背書

　　8月17日，遠洋地産發佈公告，正式推出100億元國內公司債融資計劃。8月18日成功發行首期總值為人民幣50億元的公司債券，其中，總額20億元的5年期公司債券，息率為3.78%；15億元的7年期公司債券，息率為4.15%；另有總額15億元的10年期公司債券，息率為5%。

　　由此可見，即使與龍湖地産7月下旬發行的5年期20億元債券票面利率3.93%相比，遠洋地産此番發債融資成本也更低，截至目前，其已經創下了房地産行業發行境內公司債利率水準的新低點。

　　不過，從評級機構中誠信證券給出AAA信用評級的報告可見，“極強的償債能力、雄厚股東背景及其強力支援”是遠洋低成本發行仍獲大量認購的重要因素。

　　目前，中國人壽、南豐集團是遠洋地産第一、二大股東，雙方在2013年均通過定增方式增持遠洋地産股票。而此番發債，具有金融基因的大股東中國人壽的信用為遠洋提供了有力的背書。

　　據了解，本次國內發債，中國人壽的認購金額亦超過了10年期債券品種的20%。事實上，中國人壽成為遠洋的大股東之後，在融資領域提供了多元化支援。遠洋地産在2014、2015年連續發行的美元債，中國人壽直接認購金額就高達7億美元。

　　而大股東下重注支援遠洋地産的背後，實際上是深度合作。在成為遠洋的大股東後，中國人壽隨即與遠洋地産簽署了戰略合作協議，將業務聯繫拓展至寫字樓、養老等諸多領域，視其為唯一的不動産投資平臺。

　　“從運營上來看，我們將和中國人壽、南豐集團共用銷售網路和客戶資源，共同保持在多個業務領域的合作。此外，我們還是中國人壽自用辦公樓唯一的定制開發商。” 遠洋地産總裁管理中心總經理王洪輝介紹説。

　　此外，遠洋地産相關人士透露，遠洋今年進一步深化與兩大股東中國人壽及南豐集團的合作，與中國人壽共同開發的北京CBD核心區Z13地塊進展順利，並與南豐集團合力開展香港將軍澳日出康城第六期的地産項目。

　　佈局資本市場

　　值得注意的是，據統計，今年以來，發行境內公司債規模達到100億元的房企僅有恒大一家，遠洋地産則是第二家。

　　截至2015年6月30日，遠洋集團有息負債總額為人民幣460億元，其中，一年期以內佔比下降至12%，融資成本下降至6.49%。另外，于2015年6月30日的現金資源約人民幣174億元，並擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣687億元。

　　按此計算，遠洋地産一年內到期的短期負債約為56億元，而其2015年的銷售目標是420億元，凈借貸比率于2015年6月30日約63%。相對來説，遠洋地産的負債水準較為穩健。那麼，為何此番發債步子邁得極大，不惜提升負債比率，發債規模直至100億元？

　　從發債公告上來看，“償還現有債務及補足一般營運資金”，這是遠洋地産發行公司債募集資金的主要用途。

　　在此前發債路演時，遠洋地産高層也強調，發債更多是為了優化債務結構，改善內外債的佔比和期限結構。“發行公司債將有助於遠洋地産充分發揮其上市地位，用新形式的融資工具增加籌集資金渠道，為擴大營運規模做好準備。”

　　《證券日報》記者也注意到，對於融資用途，一方面是標桿房企用於拿地，擴張規模，尤其在一、二線城市下重金佈局的企業，資金需求規模更大，更需要為其未來擴張提前做資金儲備；另一方面，戰略轉型前期需要大量資金的投入。

　　而對於正行走在第四步戰略期的遠洋地産來説，目前正在全面退守一、二線城市。從去年開始，遠洋地産迅速對手中資源進行了一番騰挪，對撫順、鎮江、秦皇島等三線城市600萬平米土地進行剝離的同時，新增一、二線核心城市700萬平方米土地儲備，2015年，更是高調進入廣州、南京、香港等熱門城市。

　　截至2015年6月30日，遠洋地産共獲取9個項目，平均土地成本約每平方米人民幣6900元，主要集中于一線城市和核心二線城市。按土地價值分，一、二線城市土儲佔比接近100%。

　　更重要的是，按照遠洋地産的戰略規劃，其未來數年將尋求“彎道超車”，轉型為囊括住宅開發、商業物業、客戶服務、地産金融在內的四元業務結構。

　　2015年以來，遠洋開始深耕寫字樓、商業零售、養老養生，並涉足電子商務和智慧社區、健康醫療、公寓運營、金融創新等新業務，轉型姿態備受關注。

　　這些動作，無疑需要大量資金給予流動性上的支撐。而一份來自中國指數研究院的研究報告也指出，部分房企定增募集資金通過增資、股權收購、參股投資等方式，借機跨界轉型多元化，拓展新的盈利模式，其中金融業務是其重點佈局的産業領域。

　　對此，有接近遠洋地産人士向本報記者透露，遠洋此番100億元大規模發債的背後，將是打造以金融資本為後盾的投融資集團，積極佈局和玩轉資本金融市場，這是遠洋地産真正的戰略邏輯。