上海證大(00755.HK)日前發出的35.13億元一紙收購公告，再度將“國家隊”成員中國冶金科工股份有限公司(以下簡稱“中國中冶(601618.SH)拉入輿論漩渦。上海證大的收購標的是南京下關濱江1號地塊拆分出來的11幅小地塊，上家就是中國中冶。

　　作為國資委批准的16家以房地産開發為主業的央企之一，中國中冶近年的地産業務板塊命運多舛。一切猶如快鏡頭閃過。多年前南京256.54億元地王“蛇吞象”一幕，至今仍是中國中冶難以消化的“噩夢”。從被調查退地到資金鏈緊繃、再到被迫分拆轉讓，中國中冶置業深陷地王泥淖。

　　同樣，作為國內保障房建築的先頭軍，中國中冶也遭遇地方政府“要賬難”的境遇，由此而來的債務危機等難題將其拖入深淵。三年前，退出保障房和地方基建成為中國中冶戰略轉型的重要方向。直至眼下，“全面清理不良資産”仍是其財報關鍵詞。

　　中國中冶能否通過地産瘦身計劃實現逆襲？承載中國中冶地産業務的，是其全資子公司中冶置業集團有限公司(以下簡稱“中冶置業”)。時代週報記者試圖聯繫中國中冶及中冶置業方面進行採訪，但截至發稿時，對方沒有給予任何回復。

　　接盤俠上海證大

　　昔日南京下關中冶256.54億元巨無霸地王退地及轉手鬧劇，至今仍未收場。

　　2007年，中冶置業以“城市運營商”身份進駐南京，並在兩年後以南京下關濱江區域老城改造項目整體開發合作方身份入場，先後將濱江1號地塊和3號地塊收入囊中，地價高達200.34億元。加上後續入手的2號地，僅付清地價就需耗資256.54億元，這超過廣州亞運城，是截至目前總價最高的全國地王。

　　劇情很快急轉直下，天量資金需求和拆遷難題雙重掣肘，巨無霸地王項目步履維艱。

　　2013年7月份，濱江2號地塊被中冶置業退掉，並向南京市國土資源局收回11.3億元土地投標保證金及相應的財務費用等。同年8月30日，經天亮最後一次以董事長身份出席中國中冶中期業績會時透露，中冶置業將再放棄南京濱江1號地塊，只保留3號地塊。隨後不久，經天亮和沈鶴庭(原中國中冶總裁)雙雙辭職，兩人職務由原副董事長國文清和原副總裁張兆祥接任，這在央企中並不多見。

　　濱江1號地塊就此邁入“解體”過程，即為確保成功退出，中冶置業將1號地塊分割成十幾幅土地以減少轉讓難度。時代週報記者梳理髮現，自2014年起，先後有上海證大、龍湖、深業等公司奔赴洽談接盤。

　　7月5日，上海證大發出公告稱，以35.13億元收購中冶地王濱江1號地塊中拆分出來的11幅小地塊。這已是上海證大第三度接盤該地王地塊。去年3月和6月，上海證大先後以9.02億元和10.43億元收購該濱江1號地塊裏的分拆土地。上海證大儼然已是中冶地王的最大接盤俠，如本次收購完成，其於此已投資54.58億元。

　　“面對一個沒有經驗可汲取的300萬平方米龐大項目，資金、拆遷問題異常困難，這無疑是一個‘蛇吞象’的困局，”中國指數研究院南京分院總經理曹旭東等當地人士曾對時代週報記者表示，中冶置業深陷下關地王的泥淖，中冶置業的信心逐漸流失，不排除繼續甩包袱。

　　據時代週報記者不完全統計，截至目前，濱江1號地塊已分拆轉讓過半，中冶置業回款約100.64億元。但無論如何，2015年對於中冶置業來講，也無疑是最具突破性的一年。中冶濱江1號地反拆出的龍湖春江紫宸、證大大拇指廣場、深業濱江半島等項目已釋放出開盤訊息。此外，中冶地王3號地日前也終於敲定案名—中冶盛世濱江，該盤預計在第四季度會推出低密度産品。

　　戰略性退出保障房

　　作為國內保障房建築的先頭軍，中國中冶近年依靠突出的融資能力在全國保障房開發中闊步前行，但跟地方政府“要賬難”的境遇及由此帶來的公司債務危機等難題令人唏噓。

　　中國中冶歷年財報數據顯示，2010年，其旗下保障房項目達到24個，總投資257億元，總建築面積564萬平方米。一年後，保障房項目增長到50個，總投資攀升到508億元，總建築面積高達2063萬平方米，已佔16家可開發保障房的央企所建保障房總規模的80%，成為國內最大的保障房開發企業。

　　在彼時的券商報告中，以保障房為主的房産業務被看做是中國中冶最主要利潤增長點。不過，高調進軍保障房的中冶置業，卻在三年後遭遇了“要賬”的尷尬。在2012年12月，中冶網發佈的《中冶置業集團謀求內涵式科學發展之路》一文中就明確提及，中冶置業截至當時的應收賬款總額已約65億元，絕大部分來自基礎設施和保障房。

　　在無奈成為地方政府保障房和基建工程的大債主後，中冶置業裹挾中國中冶一併深度套牢數年。加上冶金主業經營不利和海外擴張失策等因素，中國中冶在2012年凈利潤一度虧損至69.5億元，較2011年的42.4億元凈利潤，同比減少263.82%。在國資委直管的央企中，屬於繼中遠、中鋁之後的第三大“虧損大戶”。

　　作為自救的最主要措施之一，中國中冶早在2012年初就確定要退出保障房和基礎設施建設領域，稱這是公司的戰略轉型方向，與此同時，“回歸一、二線城市”成為中國中冶的主旋律。

　　中國中冶2014年年報顯示，工程承包業務、裝備製造業務和資源開發業務營業收入均實現同比增長8.01%、7.29%和27.84%，只有房地産業務同比減少13.36%。

　　中國中冶副總裁王秀峰曾對此解釋稱，去年房地産營收下滑，一是因為保障房業務營收大幅下降近20%，未來保障房業務還是會繼續做，但是會選擇回款比較好的項目；二是因為公司去年主要做一、二線城市和熱點地區，其他三、四線城市在整理，整體規模有所下降。

　　地産板塊或再瘦身

　　據媒體報道，地産、基建等非優勢業務在中國中冶內部將面臨較大幅度的戰線收縮，為集中發展優勢主業讓路。

　　或許是為了達成這一目標，中國中冶在上半年完成了重要人事調整。今年5月，國文清被調任為中國中冶集團董事長、黨委書記，不再擔任集團總經理一職，專注于戰略梳理。黨委常委張兆祥接任總經理，一批冶金工程領域背景的高管被委以重任。

　　據中國中冶內部人士透露，此次調整管理團隊是希望中冶走出效益低谷，加快提升償債能力。數據顯示，自2014年9月始，中冶流動比率始終低於 1.13。

　　事實上，按國資委對央企的資産負債要求，工業企業負債率不能超過75%，非工業負債率不能超過80%。截至今年一季度，中國中冶資産負債率達82.20%，顯然已超紅線；其短期借款為404.15億元，一年內到期的非流動負債為111.98億元，流動負債合計2174.36億元，而其經營性現金流凈額卻為-52.78億元。

　　衛民不動産智庫負責人蔡為民(部落格,微網志)告訴時代週報記者，對於國企來説，需要注重對資金利用效率的提高。否則在目前國資背景企業調整的背景下，這很容易被認為有資金沉澱成本過高、杠桿率過大的市場風險。

　　以其珠海BT十字門項目為例，去年底，中國中冶將其40億元資産收益權轉讓給建設銀行(601939)。在當時業內看來，項目未竣工就提前收回收益，顯然與其亟須緩解資金鏈壓力有關。據了解，該項目已接近竣工，作為投資方和總承包建設者，苦心經營五年之久，投資額達126億元。

　　“出於財務性戰略和區域性投資策略的考慮，地産板塊相對獨立，通過轉讓地産項目，降低負債率。”有媒體還援引接近國文清的人士的話稱，“剝離處置不良資産，回歸到冶金行業是國文清的當務之急”。

　　在房地産領域，他的思路是暫時不拿地建設項目，但並不意味著中國中冶就此放棄房地産。據了解，中國中冶下屬幾大設計院資源強大，其未來在房地産的設計領域一定會保留，這符合國文清近日的講話精神，要做細分領域的老大。