8月9日，市北高新(600604，前收盤價10.42元)重組謎題終於揭開面紗。公司公告，擬向控股股東市北集團發行股份購買其持有的市北發展、泛業投資2家全資子公司各100%的股權，同時擬向特定對象非公開發行股票募集配套資金。

　　值得注意的是，此次市北集團注入的資産估值高達13億元，除去市北發展原有的上海市閘北區392街坊54丘地塊外，大股東市北園區的18幢樓價值超過5億元，但每年貢獻的利潤只有1000萬元左右，收購市盈率(P/E)高達50倍，遠遠超過現有房地産行業11倍P/E的平均估值。

　　13億收購集團資産

　　市北高新公告顯示，標的資産市北發展和泛業投資凈資産預估值合計13.08億元，預估增值率為31.46%。市北高新擬以9.79元/股的價格，向市北集團發行股份約1.34億股用於支付上述對價。同時，公司擬向不超過十名特定投資者非公開發行股份募集配套資金不超過4.36億元，發行底價為8.81元/股。

　　資料顯示，市北發展主要從事園區産業載體的開發，目前正在開發上海市閘北區392街坊54丘地塊新中新項目。此外，其還擁有房屋共計18幢，均為市北發展從市北集團處無償劃轉所得，建築面積總計9.38萬平方米。

　　泛業投資主要從事産業園區綜合服務業務，負責市北南通科技城5.24平方公里土地的一級、二級開發的産業規劃、項目定位、招商引資等。

　　財務數據顯示，2013年度，市北發展營業收入為5761.63萬元，凈利潤為1116.93萬元。泛業投資營業收入為1648.52萬元，凈利潤為51.57萬元。

　　對於此次重組，市北高新表示：“此次市北集團將園區産業載體以及産業園區綜合服務等業務注入市北高新，是本輪上海市國資國企改革的重要組成部分。通過將園區産業載體類資産注入上市公司，市北集團將實現園區産業載體類資産整體上市，同時也提高了閘北區國資的資産證券化率。此外，上市公司的資産規模品質及綜合競爭力將得以顯著提升，也為上市公司後續可持續發展創造了新的利潤增長點。”

　　此次交易完成後，市北集團將合計持有上市公司約53.08%的股份，仍為市北高新第一大股東，閘北區國資委仍為公司實際控制人。

　　市北集團正被證監會調查

　　在房地産整體銷售下滑的背景下，市北集團卻通過此次重組一次性將18幢樓賣給上市公司。

　　資料顯示，市北發展2014年4月自市北集團處取得這18幢投資性房地産，上述地産位於江場三路以及江場西路的市北高新技術服務業園區內。市北發展、泛業投資此次評估價合計13.01億元，按照平均資産預估增值率約為31.46%計算，其中大股東的18幢樓價值高達5.57億元。

　　據市北高新介紹，上述18幢樓屬於市北高新園區産業載體對外出租，出租率良好。2012年、2013年、2014年1~4月其備考營業收入分別為5524.10萬元、5761.63萬元和2106.82萬元；同期備考凈利潤為832.61萬元、1116.93元和229.59萬元。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，按照5.57億元的評估價計算，2012年、2013年上述18幢樓的凈資産收益率率分別僅為1.48%、2.01%，收購市盈率高達50倍 (以2013年業績為參考)。2013年市北高新園區産業載體租賃實現營業收入5028.55萬元，同比減少4.97%，毛利率為59.30%，同比減少1.92個百分點。

　　上海另一家高新園區個股張江高科(600895，收盤價6.88元)，其房産租賃業務毛利下降更快。2013年，張江高科房産租賃實業營業收入4.43億元，同比減少5.05%，毛利率為37.95%，同比大幅減少17.35個百分點。

　　值得注意的是，市北高新此次重組面臨大股東被立案調查的風險。2014年1月公司公告，市北集團因買賣市北高新股票事宜收到中國證監會上海監管局出具的《關於對上海市北高新(集團)有限公司採取出具警示函措施的決定》。市北高新表示，截至此次預案出具之日，中國證監會仍正就上述事項對市北集團進行立案調查，該項立案調查結果將可能會影響此次重大資産重組進程。