京滬深樓市之瘋狂令人瞠目結舌，上海352套千萬級新房一天被搶光等新聞刺激著眾人的神經，千萬富翁們擠在一個大廳裏站著，讓保安如臨大敵。

　　不管這是不是最後的瘋狂，火爆行情背後，有些房地産開發商做夢都要笑醒了。站在這樣一個風口，房地産商在幹什麼？是趁機加速去庫存，還是加緊推盤節奏？樓市火爆背後，2016年1到2月，上市房企的業績增長多少？這種銷售金額和銷售面積的提高，對於企業的利潤率改善有多大助益？本期房産週刊，以萬科、綠城、龍湖為案例，為您剖析開發企業的進與退。

　　近來，樓市很火爆，上海、杭州、昆山、蘇州，每一條關於樓市的新聞，都牽動人心。春節之後的兩周，多地房地産市場出現的這番火爆銷售現象，讓我們感覺一切是那麼熟悉，似乎回到了2009年，只要是房子就不愁賣。馬路上、地鐵裏、飯館內，人們最津津樂道的話題是房價。易居研究院監測的30個典型城市2月份新建商品住宅成交面積同比增長31.4%，創近7年同期最好水準。

　　雖然這輪行情究竟能維持多久，市場還存在爭議，但對大多數房地産企業而言，不管之後的市場如何變化，快速賣房，加緊推盤，應該是最聰明的策略。

　　佈局哪些二線城市？

　　樓市分化行情下，一線城市房地産市場成為公認的“避風港”，企業蜂擁而至之後，地價持續大幅走高，企業利潤實際在壓縮；處在上升通道的主流二線城市進入企業的視野，成為開發企業的“必爭之地”。

　　眾所週知，一線城市土地價格的持續大幅上漲必將推動房價的進一步上升，這將迫使一部分住房需求外溢至部分二線城市，從而帶動這些二城市房價的提升。

　　億翰智庫上市房企研究中心主任張化東預測，企業利潤來源於房價和地價差，接下來房價地價差進一步拉大的是二線城市而非熱度更勝一籌的一線城市。

　　正因如此，二線主流城市成企業利潤提升的關鍵點，但其市場本身熱度的分化差距也使企業的佈局有所偏重。

　　2015年二線城市樓市分化明顯。中國指數研究院成交數據顯示，武漢、西安、重慶、南京、青島等城市的成交面積逾千萬平方米，而哈爾濱、大連、海口和三亞等城市的成交面積不足300萬平方米。

　　佈局主流二線城市成開發企業的共識。某央企華東區負責投資事宜的相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，企業在一線城市佈局完成之後，下一步佈局的重點為南京、蘇州、合肥等處於上升通道的主流二線城市。

　　在這樣一種市場生態之下，企業除了調整戰線，佈局進入上升通道的二線城市，同時也需要順應政策和市場，調整産品品類。其中關鍵無疑是由剛需類向改善類調整，這或將成為房企利潤提升的另一個重要關口。

　　因限購限貸政策的部分解除、貨幣和稅收政策的利好以及二胎政策的放開，改善需求得以進一步釋放，改善類産品需求將會有明顯的提升。

　　寧可降價也要變現?

　　決策層定調樓市去庫存，隨後，在降首付比例、加大營業稅和契稅的優惠力度等一系列政策的推助下，樓市走出一波小高潮。

　　易居研究院的監測數據顯示，2月份監測的11個三線城市新建商品住宅成交面積同比增長14.6%，下滑幅度明顯小于一二線城市。

　　常理之下，市場升溫之時，企業該惜售提價或加大土地儲備；現實之下，“逃”成為佈局在部分二線和三線城市房地産企業的最真實寫照。

　　睿信致成總經理薛炯文表示，樂觀看本輪行情持續1~2年，但房企不應賭行情，當下仍是“現金為王”。

　　《每日經濟新聞》記者採訪數家大中型開發企業從事投資的相關負責人，他們對當下的一線和主流二線城市之外的區域，態度基本都是趁本輪政策有效期內走量變現，有的甚至提出“寧可降價也要變現”。

　　三線城市成交的走高主要得益於首付比例下調和稅費優惠，以及春節期間返鄉置業需求的積極釋放。

　　企業一致去三線城市庫存，力求變現的時候，消費者的購房思路也在發生變化。易居研究院相關報告也指出，對於部分三線城市來説，目前房價正處於不漲不跌的狀態，利用兩成商貸首付的新政而積極入市，是大多數購房者認同的購房思路。