去庫存！12月14日的中央政治局會議，再次將樓市去庫存作為重點內容來討論。按時下的流行語來説：重要的事情説三遍，而自11月以來，高層關於樓市去庫存的表態已經不止三遍了，可見其重要性。通常而言，這個時點的中央政治局會議都是為即將召開的中央經濟工作會議定調，因此房地産行業的問題或將是明年經濟工作的重要內容。

　　會議明確提到，要化解房地産庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地産市場。所謂新市民，是農村進城務工人員、城市下崗人員和兼職的異地在校大學生等群體的集合。

　　社科院財經院所長助理倪鵬飛告訴《每日經濟新聞》記者，因為單靠固有的存量需求，無法化解巨大的庫存，同時保持投資持續增長，所以，必須迅速打開需求的新空間，農民工為主的新市民群體購房是去庫存、穩投資的最大新需求。

　　政治局會議點題去庫存

　　11月，中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析，雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施，但由於其市場後續需求乏力，提振作用有限。

　　此時，中央政治局會議再次提到化解房地産庫存，可見樓市庫存對經濟運作的影響。瑞銀首席經濟學家汪濤告訴《每日經濟新聞》記者，經濟下行承受的最主要壓力來自於房地産建設的調整及其對工業、礦業投資的負面影響。

　　根據國家統計局數據，截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，處於歷史高位。而中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心日前發佈的《中國住房發展報告2015-2016》稱，自2009年以來，房地産市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導致供給出現階段性和結構性嚴重過剩。預計2015年商品住房總庫存達39.96億平方米。倪鵬飛測算的數據和結論為：2015年商品住房過剩庫存高達21億平方米，其中現房過剩1億平方米，期房過剩19.923億平方米。

　　汪濤認為，由於三、四、五線城市庫存非常高，開發商仍然非常謹慎，要到明年年中，才能出現新開工的持續好轉。她説，明年房地産新開工將出現零增長，較去年和今年的大幅負增長明顯改善。但即使明年新開工明顯好轉，對宏觀層面更重要的在建面積和房地産投資仍將下行，“整體建設規模和房地産開發投資要出現探底反彈，還要一兩年的時間”。

　　針對房地産市場，此前國土部、住建部曾發文提出優化住房及用地規模、結構，未開發房地産用地轉型利用，已有庫存轉化為保障房源等。將商品房和保障房打通，實行貨幣化安置成為最主要的辦法。有機構測算，在執行貨幣化安置政策的情況下，貨幣補貼釋放了棚戶區居民對現有商品房住宅的大量需求。保守估計，截至2017年末，棚改貨幣化安置至少可以吸收50%以上的商品住宅待售面積。

　　農民工將成購房主力

　　此次中央政治局會議明確要求推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，該如何理解？

　　住房問題便是城鎮化品質不高的原因之一。今年11月，習近平總書記在就“‘十三五’規劃”起草情況説明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮化率已經接近55%，城鎮常住人口達到7.5億。但城鎮化品質並不高，這7.5億人口中包括2.5億以農民工為主體的外來常住人口。

　　從就業看，目前1.7億外出農民工69.1%在地級及以下城鎮就業，但根據國家統計局對農民工調查報告的數據，2014年外出農民工購房人口占總體人口的1%，中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民分析説，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮戶籍人口的公有住房産權化為主要方向。如今城鎮戶籍家庭的每人平均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會引發龐大的住房需求。

　　《中國住房發展報告2015-2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房(每人平均33.3平方米)，每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。倪鵬飛認為，應該將“支援農民工購房，開闢新需求”作為主攻點，立即採取果斷措施予以重點突破。

　　倪鵬飛説，目前庫存積壓主要集中在地級及以下城市。從購買力看，根據農民工在不同行政級別城市購房的房價收入比測算：除省會以上城市外，如有住房抵押貸款支援，再加上相關的配套措施，多數農民工家庭有能力在地級及以下城市購房落戶。他建議：探索實施商品房共有産權制度，實施住房産權分割出售；全面推進並完善居住證制度，凡是購房者不再考慮就業或者交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務和基礎設施以及建立普惠住房金融制度，實現政策性和商業性覆蓋農民工等。

　　一位接近決策層的人士還告訴《每日經濟新聞》記者，還應當研究擴大公積金繳存基本面，將農民工納入公積金繳存範圍，加大公積金對購房的支援力度，方便農民貸款，以及對新市民購房予以貼息、免稅等政策。

　　這還需要一系列配套改革跟進。中國房地産業協會原副會長朱中一説，要通過戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經營權和農民住房財産權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農業轉移人口和城鎮居民在城鎮購房和租房，釋放改革政策紅利。

　　地産股預期明顯提升

　　而在資本市場，地産股似乎長期處於一種尷尬的地位。在過去數年時間，即使業績向好，地産股也難以獲得資金的追捧。然而近期以來，伴隨著萬科A遭遇連續舉牌，地産股受到了越來越多的關注。

　　對於高層關於樓市問題多次發聲，華融證券就表示，2016年政策重點在於去庫存。高層多次提及房地産庫存問題，房地産去庫存政策將陸續出臺。未來房地産政策空間較大，可以採取多種手段刺激房地産市場需求，控制房地産市場供應，庫存狀況改善有助於降低我國房地産行業整體風險。

　　華融證券還指出，當前政策對去庫存的支援力度越來越大，隨著新開工的收縮，未來庫存消化的速度將加快，市場供過於求的狀況將有所緩解，預計2016年下半年開始，投資增速將逐步回升。

　　“高層的頻頻發聲，有望讓市場對地産股的預期得到明顯提升”。一位私募人士對記者表示，地産股已經從曾經的調控陰霾，走向了政策“蜜月期”。從短期來，向好的市場預期有望吸引更多的資金關注地産股，但是從中長期來看，一方面是未來能否出臺具體的政策利好，帶動房地産行業的持續回暖。此外，上市房企的轉型，也是未來板塊的一大看點。

　　華融證券指出，庫存狀況改善降低行業風險，房地産量價平穩回升有助於上市公司業績穩步增長。區域成長仍將是房地産板塊重要的主題投資機會，房地産服務作為成長性子板塊，未來仍將給予上市公司業務快速擴張的空間，保利地産、華夏幸福和世聯行就值得關注。