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資本“抄底”上市房企 地産股“等風起”

  • 發佈時間:2014-12-19 07:40:01  來源:中國證券報  作者:佚名  責任編輯:劉小菲

  隨著房地産市場進入調整期,房地産企業估值不斷走低,給機構投資者帶來抄底機會。今年以來,金地集團金融街等大型房企均遭遇險資舉牌,且險資舉動有愈演愈烈之勢。

  分析人士認為,隨著房地産業平均利潤率降低,資金撤出現象將繼續。由於市場低迷的預期持續,各路資本增持地産股將成為常態。由於政策、市場等基本面正從底部走出,隨著樓市資金“換血”,地産股將繼續迎來上揚行情。有機構認為,在2015年3月前,都將是基本面淡季,重點需觀察貨幣政策信號。目前是貨幣放鬆前期,且CPI持續低位,房價未漲,屬潛入地産股蜜月期。

  供需逆轉 估值探底

  國家統計局數據顯示,1-11月,商品房銷售面積101717萬平方米,同比下降8.2%。商品房銷售額64481億元,下降7.8%。

  國家統計局數據顯示,自2012年4月以來,全國商品房庫存連續30個月上漲。與最低點相比,近兩年多全國商品房整體庫存上漲近九成。

  機構人士認為,雖然市場交易絕對值仍較高,但是供需關係逆轉已使房地産市場進入轉折期。未來一段時間,市場交易、房企拿地、新開工等動作都將放緩。房地産業整體利潤率呈走低趨勢。

  評級機構標準普爾發佈報告表示,明年房地産仍處於去庫存階段,一線城市與二三線城市會有分化表現:三線城市房地産市場狀況惡化情況會比較明顯,二線城市市場局部趨穩,具有高土地成本特點的一線城市市場相對健康。

  在上述背景下,地産股估值受到影響。分析人士認為,儘管地産股估值較此前有所修復,但仍處於相對低點。目前,仍有不少地産股市盈率處於3至6倍之間的歷史低位。

  資金“棄樓入股”

  在這種情況下,資金異動已不可避免。隨著投資回報率下滑,資金可能逐步撤出樓市。各大産權交易所數據顯示,最近兩年來,涉及房地産産權交易數量和規模都在增加。蘭德諮詢數據顯示,未來將至少有三成房企出局。有機構甚至指出,“三成”的説法相對保守。

  中國證券報記者在多地調研發現,不少二三線城市房地産項目陷入開發睏境,企業因缺錢而轉讓項目或股權的情況比比皆是。一些主業並非房地産的企業,也在近年不斷撤出房地産業。

  在現有市場環境下,業內人士認為,這種趨勢將持續。一方面,一線城市拿地和投資門檻較高,企業難以進駐。另一方面,二三線城市庫存規模偏大,企業缺乏投資動力。

  住建部政策研究中心研究員王玨林表示:“過去房地産市場比較好的時候,很多資金脫離其他實體産業進入房地産業。當前房地産市場熱度下降,行業利潤率降低,資金撤出是正常現象,也是必然結果。”

  隨著近期央行部署降息,A股牛市行情凸顯,吸引了樓市資金流動。

  國際投行高盛判斷,中國居民資産配置將從房地産市場轉向股票投資,這將為市場帶來約4000億元資金。有機構預測,銀行理財産品將棄樓市進股市。僅這兩項就使上萬億元資金從樓市流出。

  數據顯示,1-11月,房地産開發企業到位資金110115億元,同比僅增長0.6%,增速比1-10月回落2.5個百分點。業內人士認為,全國房地産開發企業到位資金增速處於多年來罕見的低點。房地産業資金“缺血”狀態及庫存較高現狀,將使未來1-2個季度內,房地産開發和拿地等投資活動依然較弱。

  前華遠地産董事長任志強近日表示,房地産市場底部運作時間至少要持續到明年9月左右。投資增速減緩、庫存消化等都將迎來長週期調整過程。

  上市房企頻遭舉牌

  在行業陷入低迷時,往往也成為各路資本覬覦的投資標的。今年以來,房企被險資等各類資本舉牌的事件備受市場關注,到下半年,這種現象不減反增。險資盯上的目標不只是金融街等,甚至傳統地産巨頭“招保萬金”也悉數被險資買入,且數量巨大。

  據Wind數據統計,在133家A股房企中,險資為前十大股東的房企有21家。其中,中國人保入股5家房企,安邦保險入股4家,中國人壽入股3家,生命人壽入股2家。

  在滬深兩市上市公司中,符合資本大鱷舉牌條件的房企不在少數。分析人士認為,險資預判未來1-2年市場趨好,房企業績會逐漸好轉,此時“抄底”有通過財務投資獲利的目的,這是險資看中並投資房企的最直接原因。

  同策諮詢研究部總監張宏偉認為,從未來中國經濟基本面與貨幣政策表現看,預計2015年國內經濟仍處於“觸底”階段,經濟改革與結構調整還在持續。受宏觀經濟改革等因素影響,房地産市場仍將繼續新一輪調整,不會因當前短期內政策利好而有明顯改變。

  他認為,對險資來講,部分股權分散、市值相對低估房企仍將繼續成為險資舉牌關注的對象。從市場時機角度看,未來一段時期內還會有更多房企被險資舉牌。其他産業資本將可能舉牌房企,收購熱潮將不可避免。

  雖然房企多不願被舉牌,但站在資本市場角度看,地産股無疑將受益於這種調整。自10月下旬以來,伴隨著A股市場上漲,地産股出現一波上漲行情,目前尚未看到下滑勢頭。

  事實上,隨著資金面寬鬆及産業資金注入,一些房地産業基本指標已呈從底部回升態勢。部分大型房企仍有望實現全年銷售和盈利指標,在兼併整合背景下,存在繼續做大機會。A股市場上地産“大鱷”雲集,這一趨勢有望率先體現出來。

  政策底部也已凸顯。除多地鬆綁限購外,房地産業稅費負擔存在減免空間。多家機構認為,在市場化調控方向下,房地産政策將持續鬆動。(記者 張敏)

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