近年來，傳統地産開發商、險資紛紛高調宣佈進軍養老産業，就連中石化、首鋼之類企業也跨界進入。據記者統計，近兩年時間裏，至少有32家上市公司宣佈進軍養老地産項目。

　　據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。

　　記者通過長達1個月時間的走訪調查了解到，儘管國內已有部分養老地産項目進入正式運營階段，但相比海外成熟市場，中國的養老地産可謂 “小荷才露尖尖角”。

　　各路資本紛紛佈局養老地産

　　今年3月初，中茵股份(600745，SH)公告稱，公司與蘇州九龍醫院有限公司簽訂了戰略合作協議，進軍中國高端養老業。雙方共同成立蘇州中茵九龍養老産業管理有限公司，主要從事養老養生産業投資，為居家社區養老、休閒養生養老、醫療康復護理養老等機構提供專業化管理服務等。

　　8月6日，上實發展(600748，SH)也發佈公告稱，其參股子公司上海實業養老發展有限公司與上海市崇明縣規劃和土地管理局簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》，由上海實業養老發展有限公司受讓坐落于崇明東灘、總面積為6.8萬平方米的土地，價格為7454萬元。公司稱，獲得該地塊標誌著“崇明東灘長者社區一期CCRC養老項目”正式啟動。

　　1天后，億城投資(000616，SZ)公告披露，公司與漢盛資本簽訂了《關於中國養老産業項目投資的框架協議》，雙方擬共同在中國投資、運營退休養老相關業務，其中包括持有、開發運營和管理高品質的退休養老社區。投資總額不低於12億元人民幣，由雙方或其關聯方均等出資。

　　9月2日，越秀地産(00123，HK)宣佈聯手澳大利亞養老運營機構IMG公司，就“老年社區發展事業”簽署戰略合作協議，率先在一二線城市試水，首個項目落地廣東，填補當地空白。

　　除了上述幾家企業外，其他一些房地産企業，如金陵飯店、鳳凰股份、珠江實業、花樣年、萬科、保利等也有投資養老地産的表述或舉動。

　　不止是房地産企業，一些非房地産業的企業也在佈局養老地産。

　　首鋼剛於今年7月初完成養老項目的設計和公示。該項目位於原首鋼第一耐火材料廠的廠址，佔地面積約46.7萬平方米，規劃設置4000~6000張普通床位，以及建設一個設置800張床位的養老産業園區，據媒體估算，投資或達數十億元。

　　去年3月，中石化四川銷售公司與成都市郫縣政府簽訂《天府惠澤桃源頤養中心項目投資協議》，進軍養老地産。項目總投資80億元，總體規劃佔地2000畝，規劃養老床位1萬張以上。中石化四川銷售公司董事長黃久長表示，公司欲將該項目打造成國內最好的養老産業。

　　除了實業資本，追求長期穩定收益的保險資本，如中國人壽、泰康人壽、中國平安、合眾人壽、太平保險等也紛紛佈局養老地産。

　　養老市場商機達4萬億

　　養老地産市場究竟有多大？

　　從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃 (2011~2015年)》(以下簡稱《規劃》)中可以看到，第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達1.78億人，佔總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，佔老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。

　　龐大的人口基數，使得中國的老齡化現象備受矚目。《規劃》顯示，我國是世界上唯一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約佔總人口的18%。

　　在2013年末舉行的全國民政工作會議上，民政部部長李立國透露，2013年全國養老床位數500多萬張，每千名老年人擁有養老床位約25張，而按照國際標準，每千名老人擁有的床位數通常為40至50張。若以此判斷，中國養老床位還空缺接近一半。

　　《規劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年我國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。

　　據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。

　　不過，記者通過對國內養老地産先行企業、業內人士的採訪中了解到，養老地産的前景雖然誘人，但要從中獲利並非易事。從實踐來看，養老地産不是一個高收益、高回報的行業，反而蘊藏著巨大的風險，這與市場的預期大相徑庭。

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　　中國市場

　　國內養老地産調查：投入大 概念多 定位高

　　與發達國家相比，我國的養老産業才剛剛開始發展，尚無真正成熟的模式，也沒有以養老産業為主業的上市公司。目前，聲稱要進入這一行業的企業，大多與地産相關。

　　正因為此，國內的地産商進入養老地産時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又小心翼翼。記者選取了國內幾個有代表性的樣本調查後發現，由於養老産品的複雜性和多樣性，即使是同一個企業，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。

　　樣本

　　“賣房子”的太陽城

　　位於北京市昌平區的太陽城項目，佔地面積42公頃，建築面積32萬平方米，其中24萬平方米為老齡住宅，另外8萬平方米為持有型老年公寓。太陽城董事會主席朱鳳泊不止一次地在公開場合表示，太陽城70%的土地和建築做養老住宅，銷售70年的産權；其餘30%的土地面積做養老功能區、持有型物業。“這樣最大的意義在於風險可控，而不會在做養老産業初期摸不著門、找不著北，最後半途而廢自己倒閉。”簡而言之，太陽城是用“70%的出售”來養“30%的出租”。

　　對於養老地産來説，無障礙設施、醫用塑膠防滑地板、一鍵呼叫系統等適老設施必不可少，軟性服務也不可或缺。太陽城的老年公寓涵蓋自理、半自理及不能自理的老年人，並配套建設了一所太陽城醫院，級別為一級甲等。

　　“太陽城的模式是獨一無二的，複製難度很大。”養老行業人士田國勇對記者表示，“北京太陽城1998年開始建設，當時國內還尚未重視老齡化問題，太陽城已經超前一大步。乙太陽城的規模來看，今天很難再在一線城市周邊拿到如此大面積的土地。”

　　樣本

　　“賣會員”的親和源

　　太陽城主要是“賣房子”，上海親和源則側重於“賣服務”。

　　親和源官網顯示，公司在上海市浦東新區康橋鎮投資近6億元，建成中國第一個會員制養老社區上海親和源。社區佔地面積8.4公頃，建築面積10萬平方米。配備專業護理院和社區醫院、健康會所、配餐中心、老年大學，以及圖書館、文體活動室等。

　　要住進這樣的社區，費用也不菲。親和源上海項目的房屋不出售産權，作為養老産品，以會員卡的形式進入市場。會員卡分為A、B卡兩種，A卡不記名，可繼承、可轉讓，有效期與房屋土地證的許可權相同；以A卡78平方米的房間計算(可入住兩名老人)，除了118萬元的會籍費，每年還需要支付3.98萬元的費用。B卡是記名卡，不可轉讓，可終身居住。如果老人在親和源沒有住滿15年，可按年份折算退還給家屬，如果居住期超過15年，就沒有餘錢可退；以B卡70平方米的房間計算，會籍費60萬元，每年年費為4.2萬元(可住兩位老人)。

　　親和源副總裁華山告訴記者，公司用了三年時間收回投資，5年時間便實現了管理和服務的盈虧平衡，目前1500個床位已經基本住滿。公司早就在籌備上海的第二個、第三個項目。不僅如此，公司已經在全國其他地區建設親和源項目，建成並進入運營的有海南親和源、遼寧親和源、海寧親和源等。

　　“會員費+服務費”這樣的養老模式並非親和源獨有。去年，遠洋地産聯合哥倫比亞太平洋公司及Emeritus公司，共同組建了“椿萱茂·凱健”項目，該項目用“會員費+月費”的收費方式。其中，會員費為50萬元，有效期20年，而月費則根據護理的等級不同而不同。例如，一位老人想要入住一居室，需要交納的床位費為每月1.5萬元至2萬元，護理費為每月5000元，此外還有不同等級的餐費。

　　綠城董事長宋衛平在一次記者會中談到，養老地産是綠城必須做成的事業。綠城典型的養老地産項目是桐鄉雅達國際生態園項目中的養老公寓，該項目規劃6000套養老公寓，總建築面積為50萬平方米，計劃于2014年交付。項目採取租售並舉的模式，最大特點是配有佔地2萬多平方米的老年大學，是“學院式”的養老模式。綠城還對外宣稱，要在未來的10年時間裏打造100家養老院。

　　樣本

　　“多點開花”的萬科

　　萬科也早已經開始試水養老地産，不同之處在於，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務品牌。

　　以萬科幸福匯為例，其主要以養老概念來“賣房子”。北京房山竇店的“萬科幸福匯”在2013年完工，推出100多套養老地産房源作為試點，分成兩種業態，分別是利用商業配套建設的“活躍長者之家”、配建於住宅部分的“活躍長者住宅”。其中，“活躍長者之家”是老年公寓，共有130套房間，戶型面積在60~80平方米、規劃建築面積為1.6萬平方米，公寓周邊配套醫療服務站、心理諮詢、老年學校等設施，以及24小時呼叫護理服務、送餐、果蔬超市等送貨到府、收費代繳等服務，公寓的持有者即萬科本身。“活躍長者住宅”則直接面向市場銷售。

　　此外，萬科在杭州的“隨園嘉樹”項目，也是養老概念，首度開盤推出兩棟樓共50套，售價15000元/平方米，很快售空。但萬科並不認為這是成功，因為“買主都是青壯年，是為自己日後養老做準備”。

　　萬科方面曾對外表示，未來將在16個社區配建養老配套綜合樓，全部由北京萬科的養老團隊持有和運營，不對外銷售，僅為滿足萬科小區的老人。

　　萬科的探索並不止於此。除了“幸福匯”，萬科還推出了“橡樹匯”品牌，主要“賣服務”。

　　記者走訪了成都“橡樹匯·長者專顧中心”，這是一家日間照料中心，每日的營業時間從早八點到晚八點，提供三餐及點心、午休及活動場所，以及協助淋浴、康復理療等服務。該中心工作人員告訴記者，物業持有者是萬科，目前只提供日間服務，暫時沒有全托服務，目前自理老人的每月費用為2600元。該工作人員表示，未來萬科也有做全托業務的想法。

　　成都萬科在給記者的回復中寫道：各個城市的老齡化進程不一樣，客戶的需求也會有所差異，所以，目前並沒有統一的做法。成都目前的“長者專顧中心”只是多種形式的嘗試之一，“全國各地萬科所提供的養老地産服務形式因本地市場與客戶需求存在差異而各不相同”。

　　樣本

　　有志打通金融通道的保利

　　保利地産的模式稍有不同。公司在2012年11月推出了“保利安平·和熹會”，第一個項目名為“西山林語和熹會”，由北京保利安平養老産業投資管理有限公司運營，該公司是由保利地産及安平投資有限公司共同出資建立。項目總建築面積約2.2萬平方米，內設200套居住單元，分為標準間、VIP套間、加護間。和熹會採用的收費模式同樣為 “會員制+房租”，前期需要繳納10萬元的押金，還有2萬元的醫療押金。入住者離開時，這筆錢可以全額退還。

　　這部分費用看起來有些像會員制，但其實二者有本質的區別。世聯行在其關於養老地産的報告中指出，第一，從財務角度，押金嚴格來講不能算作收入，但是會員費用可以較為靈活地計入財務報表；第二，從盈利效果角度，押金制受限于床位數量，而會員卡可以實現超售；第三，從經營角度，押金對應的房間或專業床位是固定的，會員制可以比較靈活安排。

　　除了押金之外，和熹會的收費標準按不同房間來定，根據居住面積和朝向，租金從5000元~11000元/月不等；每個房間有兩張床位，單張床位租金是房間租金的一半。此外，每人每月伙食費900元，看護費500元及以上不等。

　　項目開發初期，入住率並不理想。從2013年8月開始，和熹會對價格進行調整。記者從和熹會官網上看到，費用調整後，如果按照最優惠的價格計劃，和熹會靠北邊的房間，自理型老人一個月吃住護理全包支付3400元即可。據媒體報道，其負責人表示，價格優惠後，入住率有一定提升。

　　保利地産副總經理胡在新曾表示，目前西山林語和熹會項目還處於虧損階段。未來計劃用3~5年時間使養老産業的運營進入穩健經營階段，基本實現盈虧平衡，同時規劃用8~10年左右達到發達國家的盈利水準，打通金融通道，通過REITs(房地産信託投資基金)上市。

　　將“押金制”用到極致的要數北京的太申祥和。其官網顯示，太申祥和山莊(國際敬老院)于1999年開始試營業，于2002年10月16日正式開業，它是全國首家推行會員制養老模式的國際敬老院。項目內的北京太申祥和醫院于2002年正式開業，為一級甲等醫院。在網站上還可以看到，中醫館是其特色之一，會員們可以針對自身的問題，預約不同的中醫進行諮詢。

　　記者以諮詢為名致電太申祥和，對方表示目前已經住滿，不確定何時會有名額。他告訴記者，入住者需要繳納120萬元的押金，除此之外，每月只需要繳納幾百元的生活費即可。記者進一步詢問“就是説用這120萬元的利息來支付日常費用？”對方表示“可以這麼理解”。

　　樣本

　　“不差錢”的泰康人壽

　　2010年9月，保監會發佈《保險資金投資不動産暫行辦法》，保險資金正式獲准進入養老地産市場。到2012年底，保險係企業在養老地産領域的投資已超過500億元，包括國壽、泰康、平安、合眾等企業。

　　其中，泰康人壽是最早試水養老社區的險企。2009年11月，保監會批准了泰康人壽養老社區股權投資計劃，2012年4月，泰康人壽推出了國內第一款保險與養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計劃。同年6月，養老社區在北京昌平奠基。去年，命名為“泰康之家·燕園”的養老社區實體模式亮相，該養老社區佔地面積17萬平方米，建築面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共約800位居民將於2015年入住。

　　與此同時，泰康也在上海、廣州拿地，啟動三亞、蘇州多個養老項目，上海申園、廣州粵園的體驗館目前也均已開館。

　　“保險企業是做行業的整合，跨界整合。泰康第一個提出用保險資金投資養老社區，第一個拿到牌照，目前完成了北上廣、三亞、蘇州五個社區，90萬平方米、一萬戶的佈局。北京的燕園明年開始入住。”泰康人壽副總裁劉挺軍告訴記者。在他看來，保險資金做養老地産優勢很大，首先，把虛擬的保險同實體的醫療養老社區結合起來，提供的服務更多樣更完整；其次有資金優勢，能夠忍受行業的長週期，此外還有客戶優勢等。

　　不過，泰康的養老産品並非面向大眾。劉挺軍介紹，客戶可以通過兩種方式入住，一種是購買泰康人壽200萬元以上的相關産品，獲得入住泰康養老社區的資格。“我購買的保險産品，可以用來支付入住後的費用，而且未來我們的養老社區只會接受保險客戶。另一種方式是針對目前一些高齡老人，可以繳納一定的定金，購買相關的樂泰財富卡，直接到社區申請入住，享受一個月9800元的最低費用。”

　　這樣的價格，在劉挺軍看來已經是“為了培育市場”而拿出的“成本價”。劉挺軍還介紹，現在養老社區的預定已經超過了65%。