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　　記者觀察：美養老地産業分工明確 各投資主體業績迥異

　　通過上述案例不難發現，美國養老地産生態圈的構建離不開各個市場主體的分工合作：開發商採取拿地、建房、賣房的“快進快出”方式，是典型的重資産運作模式，利潤微薄，且因受制于養老設施等配套的建造，資金回籠速度相比一般地産業更慢；運營商通常只租賃不持有，同時提供專業護理服務，借助輕資産模式放大經營現金回報，但需承擔經營風險；投資商(如REITs)則通過長期持有資産獲取穩定的租金收益，利潤率高但資金回籠期長，風險低，但投資回報率也略低。

　　一方面，在這種各司其職的方式下，參與者既能找到專業的運營商，也能尋到長期投資人，同時也滿足了各類投資主體的風險偏好，進一步促進了美國養老地産業的長期發展。

　　另一方面，美國養老地産行業中傳統的開發商和運營商利潤微薄也是不爭的事實，而這種微利甚至虧損經營的狀況不僅僅發生在上市公司身上。

　　金融資訊公司Sageworks近期對全美1000多個行業中非上市公司的財務報表進行分析，結果顯示，在截至2014年7月1日的12個月裏，僅有一個行業凈利潤率呈負值(-1%)，而這正是持續照護養老社區和輔助生活服務設施行業(北美行業分類代碼：6233)。

　　Sageworks分析師利比·比爾曼表示，最不賺錢的行業具有一個共同點，即費用支出都很龐大。持續照護和輔助生活服務設施行業的凈利潤率向來微薄，提供服務所需的設備以及固定成本可能非常高；此外，很多設施從政府項目和保險公司獲得的報銷比例也受到嚴格控制。

　　注：美國的養老地産參與各方的ROE都不高，即便是輕資産運營的REITs也不到10%；尤其是運營商的ROE普遍為負，而國內地産商進軍養老地産普遍扮演的角色恰恰是運營商。另，普爾特2013年的ROE數據採用的是稅前利潤。

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　　行業困局

　　養老地産看上去很美 馬拉松式投入考驗企業耐力

　　在企業扎堆進入養老産業的背後，是國內多數養老機構長年累月的艱難度日，甚至連年虧損的現狀。

　　原因何在？多位業內人士對記者表示，行業的長週期性、項目的盲目貪大、産品與需求不匹配等等，都會直接導致不盡如人意的結果。

　　而眼下扎堆進入這一行業的企業，前路究竟會如何？

　　尚無完全成熟模式

　　不少企業開始轉向國外“取經”，特別是CCRC模式(持續照料退休社區)，近幾年得到了不少關注。

　　清華大學建築學系教授周燕珉就曾表示，最近的養老地産開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員到國外參觀考察，希望把國外經驗推廣到國內。然而養老社區發展是帶有時代和地域特徵的，從國家整體的政策環境、經濟發展水準到老年人的居住習慣，再到社區的服務管理模式，國內外都不相同。更重要的是，國內外養老地産的整體生態不同，比如美國養老地産由開發商、投資商、運營商共同構建，三方各司其職，每一個參與者都可以得到風險和收益的較好匹配。相比美國，中國養老地産雖然匯聚了地産商、保險公司和其他民營企業，但各自定位模糊，更加談不上彼此的分工合作，結果就是在養老地産的投資、開發、運營三個階段，都能看到開發商的身影，開發商扮演的角色過於複雜。

　　曾在歐美各國研究養老行業多年的清華大學博士王勤也對記者表示，CCRC模式被過分推銷了。“實際上，CCRC在美國也是小眾産品，真正能夠負擔起這種生活方式的人寥寥無幾。”

　　醫療問題難解決

　　做養老地産，醫療是一個繞不過去的問題。目前，國內的養老地産項目多數沒有自己的醫療資源，往往選擇與某個醫院進行合作，開闢“綠色通道”等方式解決老人的就醫需求。護理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應的護理工作。

　　這與美國的情況相去甚遠。美國養老地産擁有成熟的醫療護理服務配套體系。在養老機構、或是專業護理機構中，都有專業醫師、康復治療師、長期照護護士等專業養老護理團隊對老年人進行長期持續的檢測。

　　泰康人壽助理總裁劉挺軍對記者表示，國外醫療資源很豐富，分佈也比較均衡。“而中國就很特殊，不僅醫療資源、養老資源總體供應不足，其分佈也不均衡，好的醫療資源集中在大城市、大醫院。”

　　不僅如此，老年人大部分有慢性病，而且是多種慢性病，這需要長期的預防保健和專業的調理。“即使到了三甲醫院，也只能解決急診的問題，全週期的護理無從談起。我們從消費者的角度、從社會效率的角度，包括從商業模式的角度提出醫養結合。”劉挺軍説，“把急性病治療、術後康復、慢性病的長期干預和持續的健康管理按照老年人的需求特點結合起來，而不是簡單把社區和醫院放到一起。”

　　不過，投資類似醫院的場所，難度是可想而知的。一位長期關注養老行業的投資人對記者表示，現在很多企業都想“蓋一個醫院”，但是，醫院不是“蓋”成的，關鍵是要有醫療資源，而這是個很複雜的事情。

　　高端路線“曲高和寡”

　　在目前盈利模式並不清楚的情況下，國內企業在進入養老産業時不約而同地選擇了“高端”，月均支出動輒上萬。有投資機構做過調研，中國家庭年收入超過150萬的老年人口為1020萬，也就是説，僅5.1%的老年人可以“滿足”這種高端定位。

　　周燕珉表示，發達國家步入老齡化社會已有百年以上的歷史，其養老設施覆蓋體系比較完善和全面，目前比較高端的養老社區是在經歷了很長的發展歷程後形成的，並且也僅僅是其養老居住體系中的一部分。目前，中國65歲以上的老年人口比例為8.87%，接近日本1980年的9.1%，並與美國上世紀五六十年代相近。

　　王勤告訴記者，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。這是很多運營商無法盈利的一個重要原因。

　　養老行業人士田國勇也對記者表示，國內高端養老院目前的入住率大多不是很理想，這與國內的老齡人口特點有關係。目前步入70歲的老人多是“50”前的，一輩子省吃儉用，很是樸素，享老消費還沒有真正到來。“高端養老的群體只佔養老市場份額的一小部分，目前市場還在培育期，還需要引導消費，可能會在未來5~10年爆發出來。中端養老應該會有不錯的發展前景。”

　　虧損局面難打破

　　養老行業出現了“怪現狀”：公立養老院一床難求，私營養老院卻因入住率偏低而步履艱難，甚至已經有公司決定放棄。

　　今年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

　　這只是國內養老機構虧損的一個縮影。據山東省2013年的一項統計，當地只有10%的民辦養老機構能夠盈利，虧損的佔40%。北京歐英明德養老産業諮詢有限公司副總經理邱浩浩告訴記者，能夠盈利的民辦養老機構在全國範圍內佔比都比較低。

　　邱浩浩表示，在國內，民營養老機構分為民辦盈利型和民辦非盈利型，其主要區別體現在民政系統和地方政府的補貼和稅費優惠方面。國內80%以上的養老院是非盈利性質的，其生態環境、配套設施等都處於非常落後的水準，入住率自然低；而盈利性的養老機構則硬體設施非常完善，但是要麼醫療護理以及服務體系沒跟上，要麼價格高得驚人，要麼是遠離中心城區，所以入住率也不高。

　　入住率是保證盈利與否的決定性條件。王勤告訴記者，養老院入住率一般要達到70%~80%，才能實現盈虧平衡。而在國內，目前入住率良好的機構很少，“私立機構和一般的公立機構，很多入住率都在50%附近。北京有一個項目，開業3年了才住了7個老人！”

　　美國典型CCRC公司布魯克代爾處於連續10年虧損的境地。國內企業又究竟能夠忍受幾年虧損呢？

　　“微利”本質須認清

　　即使把各方面因素都考慮到並盈利了，養老産業也不是一個“躺著數錢”的行業。據劉挺軍介紹，泰康人壽對養老産業投資的盈利預期，按凈運營收入佔資産的比例來衡量，也不過2%~3%。

　　劉挺軍表示，布魯克代爾的虧損是因為計算了折舊，而商業不動産考察其盈利能力要按經營現金流和現金流折現來計算。“我們希望通過5到8年的時間，形成穩定的現金流。從大資産組合來看，我們會配一些收益較高的，但也要配一些穩定的，比如養老社區。我們期望凈運營收入與資産的比例，大概能達到2~3個百分點，這是社會平均租金加上服務溢價的結果。”

　　“第一，養老是長線産業，沒有暴利；第二，服務做好了，社會租金會回到正常水準。”劉挺軍總結道，“最終能不能成功，一是要看商業模式，二是認清行業屬性——是服務業而不是地産業。”

　　王勤表示，國外的養老機構也不是暴利，“比如在西班牙，凈利率一般在6%左右。”而在中國，更應該“薄利多銷”，“開發商要從開髮型的地産商轉變為經營型的地産商，這是一樁長期的生意。”

　　一位長期關注旅遊和養老産業的職業投資人表示，養老行業目前盈利狀況普遍不好，“收穫期估計還要過幾年”。在他看來，兩三年的培育期還是可以接受的，但如果超過五年還不能達到盈虧平衡，估計這個企業也就做不下去了。

　　“養老項目從立項、籌備到開業的週期，本身就比一般産業要長很多，而運營達到平衡點一般需要3~4年以上，達到盈利狀態一般要5~6年時間。這個週期對於投資商來説是一個不小的考驗，一方面需要較為雄厚的資金鏈，另一方面需要具備可持續的運營能力。”邱浩浩説。

　　細節風險不可忽視

　　在盈利難的現實之下，不少所謂的養老項目其實另有目的。邱浩浩表示，由於養老項目投資回報週期長，很多開發商為了快速回籠資金，打著養老的幌子拿地，實際上進行房地産開發。

　　真正要做養老的企業，目前還在不斷試錯的過程當中。在王勤看來，養老産業要迎來大發展，從人口的計算上，大概有5~10年的過渡期，眼下這個行業已有很多重復投資：“不少企業往往在前期準備不夠充分，項目來來回回地修改，造成了資源浪費。”

　　對於養老行業的服務業屬性，許多企業也理解不到位。“能盈利的機構的共同點有：設施設置不是大而全，而是能靈活利用空間；服務專業，不是人海戰術，而是有專業團隊，這是很重要的。”王勤説，人才不足是目前房地産商遇到的大問題之一。

　　此外，對於養老機構在法律方面的風險，很多企業還認識不足。“風險還是比較大，比如老人在院內有個閃失，家屬把養老院告上法庭，這樣的例子並不少。想要規避，要注意兩方面，第一是在法律條文上規定，還有入院時的評估，有據可查；第二就是從設計上考慮到位。”