他們可能先後都意識到,中國的房地産不能再按照原來的瘋狂玩法繼續玩下去了,必須改變現狀,改變的方式就是大舉進入文旅産業,以文旅聯動地産。
最近地産界最大的事件,莫過於 “首富”王健林將萬達旗下13個文旅項目和76家酒店一股腦全賣給了融創中國董事長孫宏斌。
交易金額近632億元,創地産界並購金額新高。
其中一個細節驚到了許多人:王健林給融創一筆近296億元的貸款來收購自家資産。
受此消息刺激,11日,融創中國股價大漲13.65%,報收16.82港元,市值大漲78.84億港元,達656.5億港元。
四步收購法
對於這筆不菲的交易金額,大家要問了:融創的錢從哪兒來?融創收購萬達資産意欲何為?7月11日的公告則一併回答了這兩個問題。
融創先披露了此次交易的支付方式:
1、框架協議簽署當日,融創房地産向萬達商業支付25億元作為定金;
2、2017年7月31日或之前,萬達配合融創完成對目標項目公司和目標酒店資産的盡職調查,雙方簽署正式協議。協議簽署後3日內,融創房地産累計支付至合作事項總價款的20%,即126.34億元,這是第二筆付款;
3、正式協議簽署後,萬達開始準備轉讓過戶前所需的手續,融創推動儘快取得股東在其股東大會的審批,並在90天內支付轉讓價款累計至335.95億元,這是第三筆付款;
4、收到第三筆付款後5個工作日,萬達通過指定銀行向融創發放貸款296億元,融創收到該貸款後2日內,向萬達支付剩餘295.75億元,這是第四筆付款。
可以看出,王健林給了孫宏斌一個非常寬裕的付款期限和付款條件。去除中間的轉手環節,實際上,在最後的第四步,是萬達自己給自己295.75億元。
香頌資本執行董事沈萌向記者分析,萬達將給融創的這筆高達296億元的三年期委託貸款,就是委託銀行貸款,王健林把自己的錢交給銀行,並貸給指定方孫宏斌,這個形式叫委託貸款,並不是僅僅告訴銀行,讓銀行去放貸。
“像王健林這種賣方提供融資的收購方式是很平常的。”沈萌表示。
“而對於外界解讀的萬達貸款給融創購買自己的資産,實則是股權變債權的交易行為的説法,我並不認同。”沈萌向記者分析,賣方融資不應該被視為股權變債權,而是分期付款。
他説,賣方融資主要是賣方鐵了心要賣,而選擇的合適買方一時無法籌集足夠的資金,同時外部融資也較為困難,另外買方也為了鎖定自己的風險,將賣方部分資金捆綁在所賣資産上作擔保。
在沈萌看來,對於20年內支付130億元的管理費,融創也是被允許可延期支付。
為何這樣做
儘管外界質疑孫宏斌瘋了,但融創中國股價的瘋狂上漲表明,資本市場對於孫宏斌的這次收購,説了句OK。
我們來回顧一下問題的本質:孫宏斌為什麼不顧代價要買萬達項目?
一位業內人士對《國際金融報》記者表示,融創這次收購非常划算,可以説“賺大了”。
該人士舉例稱,就拿萬達的76家酒店來説,合計建築面積324.9萬平方米,代價335.95億,100%股權。相當於約1萬元/平方米,比絕大部分城市住宅單價還便宜!
與此同時,萬達指定銀行借貸給融創296億元,利率為4.75%。“這個價格也非常划算,實際上市場上開發商已很難拿到貸款了,296億元等於13個文旅城的收購價格。”上述人士分析,實際上是萬達全額貸款給融創去收購自己的13個文旅城,融創被佔用的資金只有收購酒店的336億元。
這麼大的便宜給孫宏斌佔了,王首富傻了嗎?
至少目前來看,王健林出售萬達城的行為,與他之前的宏偉計劃是相矛盾。
今年初,王健林在萬達工作報告中還聲稱,到2025年,萬達要在全球開業25家萬達城,其中海外6家。
如此高調地突進和勇退,卻幾乎發生在同一時段,其中到底發生了什麼?
“可以看得出,萬達此次也是急於拋售資産換取流動性,才讓融創得到了一個好的機會,且價格如此低廉。”該人士強調。
“萬達之所以主動貸款給融創,或有兩方面考慮。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,第一是此次收購金額較大,目的是為了讓整個資産包可以一次性交割;第二是由於此類項目標的較大,通過萬達主動性貸款,相當於為資産轉讓提供了擔保,即融創收購此類項目實際上也承擔了對萬達的一部分債務責任。
萬達的資金之謎一直為大家所樂道。
2016年萬達商業從H股退市前最後一份年中報顯示:萬達商業目前的資産總值約為6947億元,負債總額約5047億元,負債率高達72.6%。這麼高的負債率,一旦資金鏈斷裂就會出現大麻煩。
有觀點認為,萬達在獲得631.7億元的資金後,將直接使得其負債率下降5%,財務狀況看起來就更“穩健”了。
不過,外界將萬達出售之舉更多與商業地産回歸A股扯上關係。目前,萬達商業的IPO進程是“已反饋”,而能在年底之前成功上A,對萬達來説,無疑是大好事。
在嚴躍進看來,萬達所以把自己喜歡的板塊轉讓給融創,很重要的一個原因,就是回A股上市之路太不暢通。
“在香港市場私有化以後,遲遲不能在A股上市,也在一定程度上加劇了萬達的資金風險,負債率越來越高。”嚴躍進分析,在這樣的情況下,只能做出忍痛割愛的行為。
“被迫”的共識
有觀點認為,王健林、孫宏斌兩位地産“大佬”可謂英雄所見略同。
他們可能先後都意識到,中國的房地産不能再按照原來的瘋狂玩法繼續玩下去了,必須改變現狀,改變的方式就是大舉進入文旅産業,以文旅聯動地産。
略有不同的是,在文旅産業的大擴張中,萬達走的是先重後輕的資産擴張路子;而融創則是輕重並舉,一手收購樂視網,一手收購萬達文旅項目,然後再實施文旅産業的大整合,包括輕重資産整合、線上線下整合、文旅和地産的整合。
相關人士預計,融創此次買入萬達的13個文旅項目後,長線大盤項目增多,業績增長或更可持續。
(責任編輯:毛凱悅)