□中國社會科學院金融所尹中立

　　2015年初以來的我國房地産市場出現明顯的分化走勢，以北京、上海、深圳為代表的一線城市及部分省會城市房地産市場價量齊升，而大多數三、四線城市去庫存壓力有增無減。房地産走勢的分化是我國房地産市場近十幾年第一次出現，必有內在原因，需要準確把握其趨勢。

　　豪宅成交量大幅增加

　　首先，一線城市的房地産市場價量齊升。一線城市中以深圳和上海的房地産市場表現最突出。2015年度上海一、二手房共成交4986萬平方米，成交金額達到1.4萬億元，該金額相當於2015年北京、天津、紐約和香港四個城市的房地産交易金額之和。深圳房價在最近一年裏的漲幅同樣引人注目。根據國家統計局的數據，2016年1月份深圳的新建商品房價漲幅同比52.7%，二手住宅價格同比上漲49.7%。從國家統計局公佈的1月份的二手房價看，深圳、上海、北京的環比漲幅分別為5.7%、2.7%和2.3%，按照一月份的趨勢發展下去，2016年度的房價漲幅將超過2015年度。

　　其次，總價超過1000萬元的豪宅成交量大幅度增加。在過去的每一輪房價上漲週期裏，成交量增長最快的都是90平方米左右總價較低的中小戶型，而此次一線城市的房地産週期的最明顯的特點是總價高的大戶型成交增長很快。從北京市場看，2015年總價1000萬以上豪宅共成交3522套，比2014年多賣了48%，成交面積117.8萬平方米，同比增長52.9%，成交金額697億，同比上漲67%。上海市場1000萬以上的豪宅共成交7844套，比2014年多賣4842套，成交金額也達到1300億元，同比增加143%，漲幅高於其他一線城市。2015年深圳豪宅市場成交量暴漲。1000萬以上的豪宅2015年共成交近3000套，比2014年多賣1757套，成交面積65.14萬平方米，同比增長128%，成交金額489億元，同比增加170%。

　　引致一線樓市上漲的因素

　　首先，2015年一線城市的房價上漲主要與股市有關。從我們的觀察看，深圳的房價從2014年12月份開始上漲，漲得最快的時間是2015年5月份和6月份，7月份之後，深圳的房價環比基本不漲。深圳集中了大量中小板和創業板發起人、創始人的賬戶。股價上升的過程當中，上市公司股東的賬面財富迅速增加。截至2015年底，創業板指數平均價格依然上升了84%，中小板上升了53%，上市公司股東（尤其是發起人股東）財富迅速增加，這些新增加財富主要集中在深圳。

　　股市上漲産生的財富效應同樣會刺激上海房地産市場，但影響程度不如深圳。但以上海為中心的長三角是中國經濟最有活力的地區，該地區有大量公司在深圳的中小板和創業板上市。上海周邊的城市中，南京、杭州及蘇州等也分佈著相當數量的科技類上市公司的總部，而這幾個城市的房價表現同樣十分搶眼。

　　股市對樓市的影響還表現在證券從業人員的薪酬方面。這些從業人員主要集中在北京、上海和深圳。豪宅成交的大幅度增長也從另外一個側面佐證了深圳、上海和北京房地産市場受股市行情的影響的事實。

　　其次，貨幣政策方面的刺激。從2001年以後的房地産運作看，房價與貨幣投放高度相關，簡言之，房地産市場對信貸與貨幣政策的變動高度敏感。2015年多次降準降息，尤其是2016年1月份的信貸數據大幅超過市場預期。而貨幣當局“個人住房加杠桿”的言論進一步強化了貨幣政策放鬆的預期。

　　樓市與股市一樣，不存在市場均衡價格，其價格波動主要受預期支配，價格上漲的趨勢一旦形成就會自我強化，在2015年的一線房價已經形成上漲趨勢的背景下，再受到上述一系列來自貨幣政策方面的刺激，使得房價出現加速上揚。

　　最後，房地産仲介的加杠桿行為助推了房地産投機。據公開報道，目前有不少機構都提供“首付貸”，有的P2P平臺甚至提供1/2首付全額的授信金額。目前市面上的首付貸産品有很多種，住宅最高可貸總房價的20%，最高不超過150萬元，最低月利率0.58%，放款一般在3-5天，最長貸款期限3年，一手房二手房均可適用。對於銀行的風險控制而言，住房按揭貸款的首付是第一道安全閥，仲介機構提供了“首付貸”後，按揭貸款實際成了“零首付”産品，銀行風險控制的安全閥完全失效，這是十分危險的現象，美國的次貸危機就是因為大量零首付的按揭貸款導致的。

　　警惕一線房價失速

　　總之，2015年，一線樓市的價格上漲的主要推動力是股價上漲産生的財富效應，隨著今年初以來的股價下跌該因素已經減弱，但貨幣政策對樓市的刺激作用在強化，仲介機構給投資者的融資加杠桿行為進一步助推房價上漲。

　　房價上漲的主要因素已經消除，因此從宏觀調控的角度看，在試圖控制房價繼續上漲的同時，也要警惕出現突然快速下跌的可能性。尤其是深圳的房地産市場，最近一年價格上漲速度過快，最容易出現失速下跌。另外，香港樓市在多方面因素的作用下已經出現拐點，香港市場的負面資訊遲早會傳導到深圳樓市。

　　貨幣與信貸政策力求穩健與中性。類似今年1月份的信貸超預期現象一定要與市場進行充分溝通，避免市場因為誤判而導致的恐慌。這不僅是維護房價穩定的需要，也是維護匯率穩定的需要。

　　房地産仲介機構與網際網路金公司合作提供的“首付貸”産品蘊含較大風險，需要有關部門在調查摸底的基礎上，依法逐步處置，當務之急是制止産生新的增量，對於存量要慢慢消化，防止一刀切後出現類似去年7月份股市的恐慌性拋售。