房地産去庫存成為2016年我國經濟社會發展的五大任務之一，也是房地産市場宏觀調控的主要任務，但由於房地産市場地區差異較大，對房地産市場的調控的政策應該細化和區別對待，調控手段更多采用市場而不是行政，刺激剛性需求，促進改善型需求，加快房地産長效機制建設，加強對“網際網路+房地産”新興業態的扶持和監管，促進房地産市場健康發展。

　　1、實施因地制宜的去庫存對策

　　明確去庫存是以市場為主導，不要給市場以救市的感覺。政府需要明確在去庫存中的作用，主要是發揮政策支援和資訊服務等作用，防止給市場傳遞政府救市的誤導，去庫存主要還是以市場化方式進行。針對庫存的區域差異較大的特點，地方政府要發揮積極作用，各市、縣要加強庫存資訊的匯總和發佈，鼓勵各市、縣根據實際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，制定並落實到具體樓盤的房地産去庫存措施。對於庫存量大、去化週期長的三四線城市，要暫停土地供應，特別是一些城市存在商業用房庫存去化週期長，要暫停商業用地出讓。

　　2、繼續實施有針對性的寬鬆房地産政策，刺激有效需求

　　2016年，應繼續從面和點上實施支援剛需和改善型需求的政策。面上的政策，如繼續下調首套房的首付比例、降息、降低樓市的稅費、調整普通住宅標準等。而點上的政策更具有針對性，如首套房利率優惠或政府財政直接給予首套房貸支援；棚戶區改造項目直接購買商品房而非另建；對特定産品類型樓盤給予契稅優惠或減免等。但是，必須嚴格注意政策寬鬆的針對性，如果不考慮房地産庫存的地區差異，在房地産諸多長效機制還沒建立起來前，以去庫存為理由全面放鬆房地産市場政策，就會助長房地産市場的投機行為，尤其在人口流入預期較大的一二線城市。2015年深圳房價的飆升顯然不全是剛需的拉動，很大程度上就是跟寬鬆政策下導致仲介的瘋狂炒房有關，特別是合夥或眾籌炒房，所以導致2015年深圳的住房貸款突破6000億元，以全國百分之一的人口，佔據了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實的“杠桿樓市”，所以2016年初在深四大國有銀行紛紛收緊了對仲介人員的房貸。

　　3、加強經濟社會改革，促進房地産持續發展

　　首先，要加快戶籍制度改革，讓農民工進城落戶更容易，落戶後能真正享受到市民待遇；其次，改革公積金制度，把農民工、個體戶納入公積金管理當中；第三，通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農民工在城市裏購房；第四，加快推進農村土地産權改革，讓農民獲得更多的土地收益，增加農民的購買力。為激發城鎮改善型需求，應對先買後賣的情況只對面積增加部分徵稅，可先徵後退，降低改善型需求的交易成本。

　　4、刺激中小城市經濟發展，有效降低庫存

　　當前，房地産去庫存壓力最大的是廣大的三四線城市，這些城市的低房價相對於一、二線城市是重要的産業競爭優勢，但是由於這些城市的基礎設施和醫療、教育等生活配套條件落後，導致産業發展緩慢，就業難度大，使農村人口就近轉移的優勢無法發揮，城鎮化規劃的人口增速不但無法實現，甚至還出現人口流失。我國當前體制下資源配置嚴重依賴於行政權力，導致空間佈局的畸形化，使大城市越來越大，城市病日益嚴重，小城市卻得不到應有的發展，甚至造成小城市的蕭條和空心化。國家應通過政策、稅收和資金支援三四線城市經濟發展，提高這些城鎮吸納“新市民”的能力，既化解這些城市房地産庫存壓力，又化解大城市的人口和環境壓力。

　　5、鼓勵“網際網路+”與房地産行業的融合發展，加強風險監管

　　應鼓勵房地産企業更多利用網際網路技術改善企業管理、銷售、售後服務及拓展業務，也應鼓勵智慧製造企業參與房地産公司的發展與變革。尤其是可以按照跨界合作的模式來塑造我國的智慧家庭、智慧社區。鼓勵房地産企業與消費者認可的軟體企業進行合作，開發出人性化的APP，在房子裏添加很多新元素，利用網際網路技術來滿足家庭、社會所需的多元化需求，把碎片化的內容通過一個項目來進行實驗性整合。爭取在一些樣板城市首先實現“網際網路+”的組合，形成一種新的房地産行業發展模式。同時，對“網際網路+房地産”模式可能強化房地産行業的準金融屬性，既要鼓勵創新，又要加強監管，防範好金融風險。

　　（執筆：鄒士年）