□本報記者 李香才

　　2015年在中央促消費、去庫存的總基調下，房地産供需兩端寬鬆政策頻出，市場成交量價穩步回升，行業運作環境顯著改善。但值得注意的是，市場分化態勢正在加劇，一線城市成為品牌房企佈局重點，三四線城市由於庫存高企，房企投資更加謹慎。而在去庫存的大背景之下，未來三四線城市將加緊出臺去庫存措施。

　　三四線城市加速去庫存

　　2015年，中國房地産市場在寬鬆的政策刺激下，總體步入復蘇通道。包括市場成交、房價等指標總體出現回暖，甚至好于預期。與此同時，包括土地成交量、新開工量、開發投資額等指標非常低迷，全國商品房庫存壓力繼續增大。

　　根據國家統計局1月19日公佈的2015年全國房地産開發投資和銷售情況，2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。商品房銷售額87281億元，增長14.4%，增速回落1.2個百分點。2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業營業用房待售面積增加458萬平方米。

　　從不同級別城市來看，目前一線和重點二線城市庫存相對較低，而大多數三四線城市庫存非常不樂觀。今年以來，已有重慶、福建等地提出促進房地産企業健康發展、加快去庫存等相關措施。庫存量大、去化週期長的三四線城市，要暫停土地供應，特別是一些城市存在商業用房庫存去化週期長，要暫停商業用地出讓。

　　由於樓市復蘇力度較弱，去庫存形勢仍然較為嚴峻，投資決策更加謹慎，從而帶來開發投資一路走低，區域分化也比較明顯。以東北地區為例，根據國家統計局數據，東北地區2015年商品房銷售面積為7405萬平方米，下降24.5%；銷售額4099億元，下降19.8%，降幅與1-11月份持平。2015年，東北地區投資5475億元，下降28.5%，降幅擴大0.6個百分點。而東部、中部地區則相對樂觀。

　　一線城市豪宅化趨勢明顯

　　2015年在中央促銷費、去庫存的總基調下，房地産供需兩端寬鬆政策頻出，市場成交量價穩步回升，行業運作環境顯著改善，房價由2014年的下跌轉為上漲。但因庫存壓力不同，不同城市間房價仍表現分化。

　　根據中國指數研究院統計，2015年百城住宅價格累計上漲4.15%。分梯隊來看，一線城市全年累計漲幅高達17.2%，較2014年擴大16.62個百分點；二、三線城市分別下跌0.53%和1.09%，跌幅較2014年明顯收窄。一線城市因人口、資源及財富持續集聚，各類需求旺盛，2015年在寬鬆政策助力下，改善性需求明顯釋放，加之多個高價位項目陸續入市，房價漲幅明顯。其中，深圳同比漲幅高達38.65%，上海和北京分別上漲15.32%和9.17%。受需求熱度及年末高價土地成交影響，未來一線城市房價上漲壓力仍然較大。

　　面對市場分化，房企投資也更加謹慎，更多投向當前房地産市場相對較好，土地價格更高的一線及重點二線城市。以北京為例，已成為品牌房企佈局重點，由於競爭激烈，2015年更是出現多個地王。

　　從部分房企透露的2016年發展策略來看，一線城市仍是佈局重點。比如，綠地明確提出，將根據區域市場分化調整的具體特點，圍繞經濟發展、人口集聚、産業發展等核心要素，進一步將資源向重點領域、重點城市、重點産品傾斜，一線城市以及中部地區核心城市將是重點投資區域。2015年，龍湖地産拿下地塊20余宗，均佈局于一線及領先的二線城市。

　　從目前情況來看，房企繼續爭搶一線城市土地的態勢不會扭轉，高地價也將推高未來房價。目前，一線城市土地在標桿房企的激烈爭搶下，樓面價超過當地房價的現象很普遍。這也意味著，未來一線城市豪宅化趨勢將更加明顯。隨著未來高端項目供應量增加，房企如何勝出成為不得不考慮的一個問題。