□本報記者 張昊

　　呼之欲出的中國REITs近期取得新突破：4月29日，證監會網站發佈的“行政許可事項——證券投資基金募集申請行政許可受理及審核情況公示”顯示，一隻名為“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”于4月22日被受理。這將是國內市場上首只公募REITs産品。接近萬科的人士對中國證券報記者透露，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金對接的基礎資産有可能是萬科前海企業公館未來若干年的租金收益權。這一坐落于廣東自貿區前海蛇口片區的辦公項目，有可能成就中國房地産下半場的重要金融實踐。

　　第四類資産

　　REITs是房地産信託憑證的英文簡稱，是一種以發行收益信託憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專業機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資産。

　　房地産作為深度影響宏觀經濟的重要行業，近年來圍繞著房地産企業融資展開的措施不斷推進，而是否放行REITs則成為一個敏感問題。在此之前，國內試水的REITs都以私募形式發行，對投資者人數、資金起點均有較高門檻要求。鵬華前海萬科REITs的受理很可能是放行REITs的重要信號。

　　在公募基金公司裏，鵬華基金對REITs似乎情有獨鍾。2011年，鵬華基金在3年研究的基礎上開發了首只REITs投資基金——鵬華美國房地産基金。這是一隻專門投資美國市場REITs的QDII。鵬華基金對REITs的産品儲備也未停止，有消息説公司正在研究私募REITs産品。

　　據了解，鵬華資産及鵬華國際業務團隊均儲備了具有豐富REITs研究和管理經驗的高端人才，對境內外REITs模式的研究積累深厚，投資經驗豐富，與境內外優秀REITs企業、研究機構、服務機構、監管層、行業協會等聯繫密切。鵬華管理層數年來持續重視創新産品的開發，並積極推進外部合作夥伴的創新協作，多種內在創新動力使鵬華基金成為公募REITs破冰者。

　　REITs首秀

　　就在鵬華前海萬科REITs受理披露的前兩天，4月27日，中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區正式掛牌。包括深圳海關、深圳檢驗檢疫局、深圳國稅局和深圳地稅局在內的四個職能部門，又為新生的前海蛇口自貿片區送來了各種“禮包”，其中包括國稅部門的10條創新措施和檢驗檢疫局推出的8條改革措施。

　　萬科前海企業公館正是為前海自貿區的企業而建。這裡有全深圳首個低密度綠色低碳公園式辦公環境，也是前海首個通過BOT方式實現快速啟動、快速為企業提供實體辦公場所的創新項目。萬科于2013年8月BOT中標該項目，2014年6月竣工交付使用。根據公開資料，前海企業公館總佔地面積約9萬平方米，預計總投資額約8億元，投資人對該項目的BOT期限暫定為8年（含建設期），將於2021年9月到期，到期後項目將無償移交前海管理局。

　　按照前海管理局相關官員此前的表述，在未來入駐前海的企業中，“金融業佔據絕對支配地位，除銀、證、保、公募基金等傳統金融業態外，大量PE、公募基金子公司、網際網路金融、保理、小額貸款、要素交易市場等新型金融業態競相出現，基本形成了創新支撐、良性迴圈、自我生長的金融生態圈。”而他們的辦公物業本身也即將通過金融手段進行資産證券化。

　　萬科方面對中國證券報記者表示，對於運營週期較長的項目，通過REITs這種金融産品創新，有助於減少資源佔用，盤活資金利用效率，這符合公司的發展方向。公司將繼續以“金融化、重運營”為發展思路，積極尋求合作，提高為股東創造回報的能力。

　　對於未來REITs在國內的發展，萬科方面表示，REITs在國外的發展比較成熟，希望通過鵬華前海萬科REITs，讓更多的境內投資者也能熟悉這一金融産品，共同分享行業收益；對行業而言，REITs的出現，為拓寬融資渠道提供了更多可能，有助於推動行業健康發展。

　　REITs大發展可期

　　2014年，中信證券開發出兩隻私募領域的REITs，實現了這類産品在私募領域的破冰，但其市場交易量極低，某種程度上失去了REITs的交易功能。只有當REITs推向公共市場，其價值才能被凸顯。

　　推廣REITs的好處顯而易見。海通證券概括了REITs的具體特點：一是收益主要來源於租金和房産升值；二是大部分收益將用於分紅；三是REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低；四是對政府而言，有利於其盤活社會存量房産，從而擴大稅基。同時，政府龐大自持物業可通過REITs轉成為租賃物業，既可幫助政府融資，也降低運營成本；五是對開發商而言，可以避免開發商自持物業的雙重徵稅（免除企業所得稅），從而提高物業的回報率，開發商以自持物業換取REITs在公開市場出讓，可規避資産轉讓稅收；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；六是對投資者個人而言，可使房地産投資化整為零，便於小額投資。REITs股權具有良好的變現性，風險收益介於股票與債券之間，可優化投資組合。

　　目前，我國房地産開發資金46%來源於銀行信貸，REITs可為開發商提供穩定的外部資金來源。開發商是典型的重資産運營，而REITs可加速商業項目變現，實現房企輕資産轉型。REITs可分散投資，無需實物交割，從而極大地豐富了房地産管理和服務的內涵。海通證券估算，如果按照1960年美國REITs發展初期的規模佔儲蓄0.16％的比例看，未來我國發展REITs初期的規模將達704.88億元。假設按照2010年美國上市REITs規模佔儲蓄17.25%的比例看，未來我國上市REITs規模將達7.72萬億元，對房地産資金來源替代率將增至16.34%。

　　不過，投資REITs畢竟與投資房地産物業不同，兩者的流動性不可同日而語，未來的風險也有所不同。同時，我國REITs發展存在制度障礙。美國REITs可免征企業所得稅，目前我國沒有且我國需繳納資産出售或最終收益分配的土增稅或資産轉讓所得稅，這影響了其報率；其次，登記、上市交易和退出機制不完善。《信託法》、《公司法》相關部分不完善；此外，REITs産品審批流程複雜、資産評估難，缺乏REITs的投資、管理人才等。