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樓市政策或繼續寬鬆

  • 發佈時間:2015-05-06 09:29:35  來源:中國證券報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  □深圳市房地産研究中心 李宇嘉

  今年3月底出臺的樓市新政可謂效果彰顯。CREIS重點監測的38個城市中,4月份有8成城市的新房成交量回升,一線和少數二線重點城市更加火爆。在價格方面,4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點。

  但樓市走勢似乎與期待方向略有差距。首先,新政更多促成一線和少數二線重點城市樓市全面回升,而更期待回暖的二、三、四線城市似乎不溫不火。受益於降準、降息、公積金新政、貸款新政等,從2014年四季度開始,一線城市整體上升態勢已確立。據中原地産監測,剛剛過去的4月份,一線城市樓市整體成交量回升45%左右,少數二線重點城市回升10%左右,而其他城市則整體下降10%左右。5月1日發佈的數據顯示,百城房價同環比繼續下跌,同比跌幅(4.46%)繼續擴大,而十大城市住宅均價環比轉跌為漲,逆市上漲0.12%。

  目前,一線城市房地産庫存消化週期都降到12個月左右,深圳的庫存甚至僅為8個月。與此相對應的是,廣大的二、三、四線城市整體疲軟。根據CRIC的監測,除少數重點城市回升外,整體二、三、四線城市下滑10%以上。由於2009-2013年土地供應過快增長,再加上中小城市往往採取一、二級聯動的開發模式,後續供應潛力很大,但近年來需求全面收縮。目前,24個監測二、三、四線城市庫存同比增加了2成,平均消化週期18.7個月。

  樓市新政更多促進了二手住房交易回升,新房表現則不明顯,不利於房地産整體“去庫存”。目前,很多人認為樓市將長週期下行,再加上股市長期火熱對資金形成分流,政策刺激下大規模購房需求入市難再現,樓市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投資需求。根據調研,今年以來,改善性住房需求主要表現在公共配套、縮短“職住”距離、升值保值性更強的改善。

  滿足上述改善訴求的房子基本是城市中心區的二手住房,降低營業稅和降息極大地刺激了二手住房交易。對新房成交更有利的二套房貸4成的政策尚未如實落地,新房表現遠不及二手住房。4月份,重點城市二手住房成交增長50%以上。由於新房多數位於城市週邊,不僅公共配套不足,也無助於縮短“職住”的距離,升值保值前景也並不被看好。

  開發商全面轉向“去在售庫存”,新開工、加快施工積極性不足,拿地的積極性更低。2015年一季度,開發投資增速連續13個月下降,且8.5%的增速為2010年以來首次下探至個位數;新開工下降18.4%,絕對量創2010年以來新低,施工面積卻同比增長6.8%,意味著開發商全面轉入“去在售庫存”。1-4月份300個城市土地出讓金同比下滑47%,創近年來最大跌幅。

  目前,樓市需求端的最大約束,就是房貸“融資難”和“融資貴”。央行數據顯示,今年3月末,房地産貸款餘額18.41萬億元,同比增19.4%,但購房貸款增速僅比去年末高出0.1個百分點。有調查報告顯示,目前全國524家銀行中,降低了二套房首付成數的僅164家,近七成銀行暫未執行新政;利率方面,具有改善性質的二套房貸利率均在基準利率的1.1倍以上。

  既然投資需求已全面退場,剛需佔主導,而改善型二套房貸的首付已經降至4成,首套房貸首付成數維持3成也可適當調整。在發達國家和地區(如美國、澳大利亞和中國香港地區),凡是首次購房,在任何時候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人為本”的新型城鎮化背景下,未來購房的主力應是城市“新移民”。這部分人群在城市安家落戶和實現購房的願望強烈,但房價上漲了10年後,購房者很難拿得出30%的首付款。

  二季度決策層首提“高度重視經濟下行壓力”,這也意味著未來總需求有望進一步擴張,樓市政策將是重點之一。下一步,樓市政策或調整首套房貸首付成數。目前貸款利率比2014年初僅下降20-30個基點,比2014年底還有上升。不管從降低實體經濟融資成本,還是以更低利率降低購房成本,5月降息的概率都在增大。另外,通過國開行構建“按揭-MBS-國開行-市場”的按揭貸款二級市場;或通過央行對國開行進行PSL,間接收購商業銀行房貸MBS,修復商業銀行資産負債表,改善惜貸情緒,激勵銀行發放更多的低利率房貸,都有望成為激勵購房需求入市、消化樓市庫存的有效手段。

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