□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　今年3月底出臺的樓市新政可謂效果彰顯。CREIS重點監測的38個城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升，一線和少數二線重點城市更加火爆。在價格方面，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點。

　　但樓市走勢似乎與期待方向略有差距。首先，新政更多促成一線和少數二線重點城市樓市全面回升，而更期待回暖的二、三、四線城市似乎不溫不火。受益於降準、降息、公積金新政、貸款新政等，從2014年四季度開始，一線城市整體上升態勢已確立。據中原地産監測，剛剛過去的4月份，一線城市樓市整體成交量回升45%左右，少數二線重點城市回升10%左右，而其他城市則整體下降10%左右。5月1日發佈的數據顯示，百城房價同環比繼續下跌，同比跌幅（4.46%）繼續擴大，而十大城市住宅均價環比轉跌為漲，逆市上漲0.12%。

　　目前，一線城市房地産庫存消化週期都降到12個月左右，深圳的庫存甚至僅為8個月。與此相對應的是，廣大的二、三、四線城市整體疲軟。根據CRIC的監測，除少數重點城市回升外，整體二、三、四線城市下滑10%以上。由於2009-2013年土地供應過快增長，再加上中小城市往往採取一、二級聯動的開發模式，後續供應潛力很大，但近年來需求全面收縮。目前，24個監測二、三、四線城市庫存同比增加了2成，平均消化週期18.7個月。

　　樓市新政更多促進了二手住房交易回升，新房表現則不明顯，不利於房地産整體“去庫存”。目前，很多人認為樓市將長週期下行，再加上股市長期火熱對資金形成分流，政策刺激下大規模購房需求入市難再現，樓市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投資需求。根據調研，今年以來，改善性住房需求主要表現在公共配套、縮短“職住”距離、升值保值性更強的改善。

　　滿足上述改善訴求的房子基本是城市中心區的二手住房，降低營業稅和降息極大地刺激了二手住房交易。對新房成交更有利的二套房貸4成的政策尚未如實落地，新房表現遠不及二手住房。4月份，重點城市二手住房成交增長50%以上。由於新房多數位於城市週邊，不僅公共配套不足，也無助於縮短“職住”的距離，升值保值前景也並不被看好。

　　開發商全面轉向“去在售庫存”，新開工、加快施工積極性不足，拿地的積極性更低。2015年一季度，開發投資增速連續13個月下降，且8.5%的增速為2010年以來首次下探至個位數；新開工下降18.4%，絕對量創2010年以來新低，施工面積卻同比增長6.8%，意味著開發商全面轉入“去在售庫存”。1-4月份300個城市土地出讓金同比下滑47%，創近年來最大跌幅。

　　目前，樓市需求端的最大約束，就是房貸“融資難”和“融資貴”。央行數據顯示，今年3月末，房地産貸款餘額18.41萬億元，同比增19.4%，但購房貸款增速僅比去年末高出0.1個百分點。有調查報告顯示，目前全國524家銀行中，降低了二套房首付成數的僅164家，近七成銀行暫未執行新政；利率方面，具有改善性質的二套房貸利率均在基準利率的1.1倍以上。

　　既然投資需求已全面退場，剛需佔主導，而改善型二套房貸的首付已經降至4成，首套房貸首付成數維持3成也可適當調整。在發達國家和地區（如美國、澳大利亞和中國香港地區），凡是首次購房，在任何時候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人為本”的新型城鎮化背景下，未來購房的主力應是城市“新移民”。這部分人群在城市安家落戶和實現購房的願望強烈，但房價上漲了10年後，購房者很難拿得出30%的首付款。

　　二季度決策層首提“高度重視經濟下行壓力”，這也意味著未來總需求有望進一步擴張，樓市政策將是重點之一。下一步，樓市政策或調整首套房貸首付成數。目前貸款利率比2014年初僅下降20-30個基點，比2014年底還有上升。不管從降低實體經濟融資成本，還是以更低利率降低購房成本，5月降息的概率都在增大。另外，通過國開行構建“按揭-MBS-國開行-市場”的按揭貸款二級市場；或通過央行對國開行進行PSL，間接收購商業銀行房貸MBS，修復商業銀行資産負債表，改善惜貸情緒，激勵銀行發放更多的低利率房貸，都有望成為激勵購房需求入市、消化樓市庫存的有效手段。