■ 經營之道

　　□吳學安

　　今明兩年，多家房地産央企或通過引入戰略投資者、或實行高管持股計劃的方式實行“混合所有制”改革，其中有部分企業已在醞釀方案。當前房地産行業進入下行週期，多家民營房企或地方國企都已通過混改、合夥人計劃、多元化等方法，從制度上找到了下一輪增長的發力點。此時的央企若不嘗試突破制度壁壘，則可能在“房地産下半場”中失去競爭力。

　　面對愈加複雜的房市現狀，“孤軍奮戰難自保，單打獨鬥難為繼”，這樣的觀點正在成為中國房企的共識。越來越多的房企開始選擇合作，從當初的各自為戰，到現在的合縱連橫、抱團取暖，房企之間尋求強強聯合已成為當下中國房地産市場的代表性現象。

　　在國外，包括資源共用、融資、複合型開發、優勢互補型開發等多元化的房地産企業之間的合作十分普遍，這帶來了産品市場的專業化。而從國內合作模式的進化可以看出，源於資金鏈等壓力的被動型合作已經逐漸向優勢互補的主動型合作轉變，並逐漸向多元化方向發展。隨之，産品市場將迎來進一步細分。隨著房企並購潮的來臨與市場洗牌過程加速，由巨型品牌房企擎起一片天空的格局逐漸明朗。

　　目前國內房企聯合開發主要分為以下幾種類型：一是股份合作型，實力房企聯手拿地組建項目股份公司負責後續運作；二是資源整合型，一方擁有土地資源，但缺資金及開發團隊，邀請擁有雄厚資金和項目管理團隊的運營商一起合作；三是項目託管型，即投資商擁有土地、資金，但缺專業運營團隊，委託專業的房地産項目託管公司操盤。此外，還有公司採取戰略並購合作模式，即外來公司並購本土公司部分股份，間接掌控本土公司，實現戰略進駐當地房地産市場的目的。但無論採取何種方式，最終目的都是為了實現利益共用，進行企業間的資源整合。

　　在過去的十多年裏，房地産行業常被人們喻為“錢多人傻”的暴利行業。只要有錢，不管懂不懂房地産，就能買地、蓋房，然後輕鬆賺錢。在這樣的市場環境下，規模偏小、行業集中度低的粗放式發展在一定程度上損害了部分購房者的利益。如今，房地産行業逐漸走向成熟，專業度不夠、資質欠缺的開發商逐漸被市場淘汰，房企不得不斷腕求生。抱團發展成為眾多房企可選的不錯道路。不過，業內人士指出，強強聯合下，企業所選擇的戰略合作夥伴一定要能夠實現優勢互補，從而實現産品品質的飛躍。

　　任何行業的運作都有不變的規律——唯有變革，才有生機。無論是2012年開始的萬科、美景合作，還是今年的恒大與新田、碧桂園與新田合作，品牌房企都是在利用自己手中的“王牌”，聯合夥伴手中的“王牌”。龍頭房企如萬科，憑藉聯合開發、全民行銷、小股操盤、“左擁”淘寶、“右抱”騰訊等多種方式，最終在年中榜公佈時交了一份不錯的成績單。然而並非每家房企都有足夠的資本助力銷售，並非每家房企都有著全局觀和前瞻性足以自我取暖。因此，一個個“地産聯合體”在國內各地房地産市場風生水起。

　　如今，越來越多的 “地産聯合體”現象正在全國各處出現。有業內人士表示，行業整合是房地産市場發展的大勢所趨。當前複雜的市場環境讓越來越多的房企面臨生存與發展的困境。如住房市場供給嚴重過剩、資金鏈斷裂以及轉型過程中的困難等。如何破解這些難題成為困擾不少房企的一大問題。

　　在房地産市場面臨新的態勢之時，對原有的開發模式和思路戰略不僅是新的挑戰，更是對原有的經營理念産生了新的挑戰。在房市新的態勢下，單槍匹馬的房企無法在房市寒冬裏遊刃有餘地見招拆招。於是，地産商只好收起各自鋒芒，找尋對方的優點，反省自己的缺點，聯合開發實現優勢互補，以更好地適應市場需求。隨著更多品牌房企角逐房市，“聯合開發”將成為破局行業下半場的求勝之道。