近日，上海市規劃國土局，正式推出黃浦區董家渡13、15地塊(小東門街道616、735街坊)，地塊全額保證金為50億元，董家渡13、15地塊的出讓預申請公告前晚在上海市土地交易市場發佈。

　　估價高達300億元，備受業界關注的董家渡地塊近日剛剛開始接受預申請即引來各大資本的關注，不少業內人士預判，該地塊若順利成交或刷新地王紀錄，將超過去年新鴻基奪下的217.7億元上海徐家匯地王，成為“全國總價地王”。

　　與此同時，9月10日，九龍倉在香港聯交所發佈公告，公司計劃融資50億美元(約合人民幣306.72億元)。分析人士認為，九龍倉此舉或對董家渡地塊“勢在必得”，從而彌補去年競標上海地王失利留下的遺憾。

　　對於此次九龍倉融資50億美元的意圖，《中國經營報》記者致電致函九龍倉，九龍倉集團品牌公關部相關負責人以不便透露詳細細節為由拒絕接受採訪。不過在業內人士看來，50億美元與業界預測中的董家渡地塊總價非常接近，九龍倉此舉無疑是為了競標地王充實“彈藥”做準備。

　　在以價換量黯然收官、上半年完成全年銷售目標不足四成的情況下，業界分析認為，九龍倉砸錢數百億拿地存在較大風險，而其合作開發模式的隱憂也將逐步暴露出來。

　　融資50億美元或為充實競標“彈藥”

　　上海董家渡地塊出讓公告顯示，此次採取“帶規劃方案”的整體出讓方式，要求受讓人對地塊整體受讓，並按照規劃要求統一開發。“將其打造成為具有國際影響力的濱水新興金融中心”。

　　據悉，港資大牌開發商九龍倉集團、民營企業組建的資本實力雄厚的中國民生投資股份有限公司以及地方國企上海外灘投資開發(集團)有限公司均有意參與爭奪。

　　記者了解到，董家渡地塊位於南外灘的黃浦濱江板塊，屬於黃浦江沿岸除陸家嘴、外灘之外的次核心區域。因此，該地塊的地理位置非常重要，是各大房企的必爭之地。9月10日，奪地熱門房企之一的九龍倉通過公告披露，向香港聯交所申請更新其50億美元的中期票據計劃上市安排。在此後的12個月內，九龍倉將向專業投資者發行債券，並於9月11日債券上市。

　　綜合目前競標董家渡地段最熱門的三家參與競爭的企業，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，上述三家企業實力雄厚，未來董家渡超級地王將上演“地王爭霸賽”。雄厚的資本實力、金融産業的資源整合能力、房地産開發及運營實力以及政府資源缺一不可。

　　張宏偉認為，單純從資本實力對比的角度來看，無論是“中民投”還是九龍倉，如果公司打算傾全力拿下這個全國總價地王，還是有比較大的希望的。但支付保證金和拿下董家渡地王只不過是剛剛開始。對於企業來講，隨後的日子不僅要完成支付300億元的地價，還要進行後續開發、運營等方面的投入，這方面大約也需要至少200億元。總的來看，成本累計500億元的投入不是一般開發商或企業能夠扛得住的。這對於上述任何一家企業來講都是一個非常大的考驗。

　　克而瑞集團CRIC研究中心高級研究院朱一鳴分析説:“吳天海在業績發佈會上表示，九龍倉將來的投資將由DP轉IP，即投資物業、收租。從九龍倉此前參拍徐家匯中心地塊，到如今又傳出要參與董家渡地塊競爭，可以判斷九龍倉對於重點城市市中心的優質綜合體地塊還是有興趣投資和持有的。此外，九龍倉在上海靜安等區域仍然有一些較為稀缺的地塊儲備，也是未來一大盈利點。”

　　知名地産人士嚴躍進表示:“對於九龍倉來説，今年的銷售業績受到市場降溫等影響，所以整個資金面相對來説不如預期。而且從融資等角度看，目前各個金融機構也對樓市持謹慎的態度，所以會抬高資金成本。那麼，如此體量大的地塊，對於九龍倉而言，確實難以消化。若從這個角度看，不排除九龍倉以聯合體拿地的動作。”

　　一位上海的房地産企業高層告訴記者:“九龍倉此次之所以選擇拿下地王，主要有三個方面的原因，第一是因為上海房地産市場供銷比較好，行情一直比較平穩，第二，若是能在上海這樣的金融中心拿下地王，對於公司本身的品牌知名度提升、實力的彰顯都是非常不錯的選擇，第三，在上海這樣的地方拿下地王，樹立一個標桿性的項目，對於佈局華東的九龍倉來説將是一次非常良好的打造團隊的機會。”

　　上半年完成全年銷售目標不足四成

　　記者查閱九龍倉今年8月發佈的年中業績報告顯示，今年九龍倉的銷售目標是230億元，而上半年僅完成約90億元。對此，九龍倉副主席吳天海表示，公司當下的目標是去庫存，把資金拿回來再尋找新的投資目標。九龍倉今年大半年沒有新拿土地。他還表示，公司要完成全年銷售目標230億元人民幣存在難度，而且對下半年市場並不具備信心，即使公司銷售的樓盤面積達標，銷售額也未必能達標。

　　值得注意的是，相對於國內其他房企“猶抱琵琶半遮面”的降價促銷策略，九龍倉率先在長三角地區進行實質性降價。記者在採訪中了解到，在整體庫存高企的常州和蘇州、杭州等城市，九龍倉為了降價“換量”，部分樓盤降價幅度達到每平方米3000元至5000元。在成都，也有數個九龍倉樓盤大幅降價銷售，幅度最高也達到5000元。

　　由於事先沒有徵兆的大幅度降價超出老業主們的心理預期，以蘇南為代表的九龍倉佈局城市還出現多起大規模的業主“維權”事件。對於公司下半年是否會繼續採取降價策略消化庫存，吳天海表示，市場有需要時就會調整價格促銷。“但有時減價也不一定保證能把樓盤賣出，如果是那樣的話，公司也不會瘋狂減價售樓”。

　　吳天海曾經對媒體公開表示:“暫時來看對住宅樓市不樂觀，所以公司過去大半年也沒有買入新的土地，而是先把手上的存貨賣出去，拿到資金後才尋找新的目標。”

　　現在，讓蘇州九龍倉時代上城維權業主代表陳先生更加擔心的是，密切關注九龍倉集團年中報以及新動作的他發現，一些九龍倉將轉投資金向其他的報道開始出現。“九龍倉集團相關負責人也明確表示上半年銷售業績不好，可能會轉向其他方面投資，我們現在特別擔心九龍倉集團資金轉投其他城市或者方向，從而造成現有我們在蘇州所購的住宅項目品質敷衍過去甚至爛尾。”

　　對此，中原集團研究中心研究總監張海清表示:“進入2014年以來，房地産市場整體下滑明顯，今年前8月40個城市商品住宅成交面積比去年同期降低15%。在整體市場低迷的情況下，九龍倉完成業績的壓力非常巨大。”

　　合作開發模式存隱憂

　　業內人士告訴記者，由於董家渡“全國總價地王”總價太高，對於企業的綜合能力要求較高，最終由競標的品牌房企們極有可能採取“聯合拿地”的方式去奪得地王。

　　張宏偉認為，樓市常態化調控的市場背景下，聯合拿地的開發模式逐漸盛行。聯合拿地本身就是市場資源優化配置，規避投資風險的市場行為。前兩年一些“地王”如廣州亞運地塊，上海外灘8-1總價地王等項目均為幾家開發商共同拿地共同開發的合作開發模式。時至今日，大多數合作開發讓這些企業的“地王”繼續生存了下來。

　　而相關資料顯示，聯合拿地、合作開發一直是九龍倉快速擴張的重要方式之一。2007年，九龍倉宣佈內地投資計劃，將在5年內實現內地資産佔集團總資産的50%。此後，九龍倉多次與招商、中海等內地房企合作加大佈局，在重慶、杭州、武漢、上海、成都等地獲得多個項目。

　　然而，不少業內人士指出，在樓市調控政策持續收緊的大背景下，開發商以合作模式規避項目風險固然必要。但是，這一種合作模式也易滋生出各種隱患。

　　比如九龍倉與綠城的合作過程，經歷了2007年的嘗試合作，2009年的合作結束，以及2012年一躍成為綠城第二大股東這三個階段。這種合作，分工明確，但也使九龍倉喪失了對整個項目的把握。因此，合作模式仍有較大的風險。

　　“九龍倉延續原有的合作開發模式，是存在問題的。一方面，合作方增加，會加大利益協調的難度，從而增加項目運營的不確實性。另一方面，九龍倉也有必要從過去的提供資金角色，轉向經營戰略規劃方上來。否則九龍倉的合作開發模式將隱患重重。”嚴躍進分析認為。

　　實際上，九龍倉等香港老牌房地産企業代表，儘管進入內地10餘年之久，但依然處在不斷地適應和探索中。

　　九龍倉的內地拓展之路並不平靜。2010年9月8日，九龍倉集團擊敗央企，虎口奪食，以48.28億元的高價奪得黃浦江沿岸E18地塊(9-3)，折合樓板價為35490元/平方米，當時一舉刷新了上海住宅用地單價地王的紀錄。如今，四年多的時間已經過去了，該地塊卻因開發緩慢被業內質疑。九龍倉開發的多個項目今年更是因為降價引發大規模維權潮……

　　在業內人士看來，九龍倉現在正在集中精力“補充優質庫存”，九龍倉在香港地産界的地位非常顯著，然而公司在金融中心上海的發展成績卻不夠理想。張海清指出:“九龍倉近期去二三線城市庫存的同時，正將精力重新聚焦于一線城市核心地段。”

　　然而，上述人士坦言，在國內房地産行業發展走勢不甚明朗的情況下，砸錢數百億拿地王確實存在一定風險。從目前九龍倉在國內的發展狀況來看，在區域産品定位、企業佈局戰略上都存在一定問題，因此九龍倉奪得地王之路才剛剛開始，任重道遠。

　　嚴躍進表示，今年整個房地産市場形勢都不太好，所以房企業績不佳也可以理解。不過從九龍倉的角度看，其在2010年拿地是比較激進的，但那個時候恰是樓市政策開始密集打壓的時候。另外，從區域市場看，其佈局的部分城市，比如成都、無錫、常州、杭州、天津、寧波等都是屬於經濟發達、但庫存量偏高的區域，或許在城市定位上需要轉變一下觀念。除此之外，九龍倉集團也曾因多個城市的項目開發緩慢而遭到囤地賺取暴利的質疑。因此，九龍倉的地王之爭之路定然不會平靜。