時尚消費

　　□ 本報記者 高改芳

　　仲量聯行近日發佈數據顯示，2014年中國海外房地産投資增長46%，超過165億美元。預計2015年仍是國人海外置業熱情高漲的一年。華人海外置業最重要的目的是安居樂業享受生活。當然，投資、陪讀甚至養老都是海外置業的重要原因。

　　“隨著海外留學低齡化趨勢的蔓延，學區房概念越來越火，而且針對小學、中學的學區房居多。”在海外生活多年的張女士告訴中國證券報記者。

　　而隨著改革開放以來率先富裕起來的一代中國人逐步步入老年，到海外置業養老的需求也空前高漲。

　　學區房受捧

　　上海的張女士早在2010年就移民到加拿大。為了兒子能在加拿大更好地接受教育，她在2013年賣掉上海的房子，在溫哥華買了套公寓。

　　張女士上海的房子當年賣了250萬元，而當時在溫哥華買套小公寓也差不多這個價錢，精明的張女士選擇了按揭貸款——一半資金在加拿大付房款首付，一半資金存在國內賺利息。因為加拿大當時的貸款利息和國記憶體款利率差不多。如果再考慮人民幣升值，張女士等在海外置業的人士便找到很好的套利機會。

　　“在溫哥華，中國人越來越多，華人房産經紀、貸款經紀也很多。買房子很方便，一點問題都沒有。”張女士介紹。

　　她介紹，溫哥華的學區房以針對小學、中學的居多。與在中國一樣，大學本身都是一個景點，都在漂亮的地方。所以大學周圍都是高檔社區，因為環境好，也有越來越多的中國人到大學周圍買房子。

　　由於國外房産稅比較高，所以持有房産的成本也很高。如果當地房價上漲不明顯，那房産作為投資品種並不是首選。

　　“因為有家事要處理，我2014年回國一年。我把溫哥華的公寓出租了，租金抵掉貸款和房産稅後還略有盈餘，可以説現金流不錯吧。”張女士介紹。

　　《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，中國富豪移民投資的項目主要是海外置業。其中，海外置業七成是為了自住，三分之一為投資，平均投入600萬元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業城市，近四成富豪選擇獨棟別墅，近一半選擇海外學區房。

　　到海外養老

　　上海的劉女士已年過半百，做了大半輩子國企中層的她，打算退休後到美國買房子，一邊陪伴讀大學的兒子，一邊享受退休生活。“兒子高中就是在美國讀的，已經非常習慣美國的生活，我也很嚮往那邊的生活。”劉女士説。

　　美國各地的教育資源分配不均衡。從大學資源來看，東海岸和西海岸教育資源相對豐富。東海岸分佈著紐約、波士頓等大城市，紐約大學、哈佛大學、普林斯頓大學更是東海岸上的明珠。西海岸則受“矽谷”影響，也是名校聚集地。斯坦福大學、加州大學伯克利分校等名校都坐落在西海岸。中部雖也有芝加哥大學等，但數量不及東西海岸。

　　劉女士還有兩年退休。兒子2015年9月將讀大學，現在正是緊張的申請階段。接下來，劉女士要根據兒子的大學申請情況來選擇買房子地點。

　　但最困擾劉女士的就是美國高昂的房産稅。雖然劉女士已把自己在上海的大房子賣掉，在美國買套房子還不是很大問題，但在劉女士退休金有限、兒子讀大學還需學費的情況下，經濟壓力還是不小的。

　　所以不少華人在美國買了大房子（house）後，一部分自己住，一部分拿來出租。這種方式好處就是，租金可以抵掉地産稅、保險費和修理支出等。雖剛開始兩年租金可能不夠支付上述成本，但隨著租金上漲，一般從第三年開始可以收支相抵。如果再考慮近兩年美國房地産復蘇，房價上漲，投資回報率還是不錯的。

　　但需要注意的是，出租和投資房産不是一回事。賺租金是苦差事，房東需要負責房屋維修、處理好與房客的矛盾及應付監管部門等。賺的租金不高，需花的心思卻不少。收入高的人不屑去做，也不應該去做。而投資房産是低點買進，高時脫手，和股票一樣，憑的是實力和眼光。

　　有分析稱，2015年美國房地産市場非常適合首次購房者。據CNN Money報道，未來一年與此前數年相比，將是在美國最佳購房時機——房貸首付降低、貸款標準放寬及更多現房可供挑選等。

　　未來海外置業仍會爆發

　　2015年新年之後，國際匯市經歷大幅波動，瑞士央行取消歐元兌瑞士法郎的匯率下限，引發匯率市場地震。

　　優選金融執行總裁張虎成認為，2015年匯率市場大幅波動現象還將出現，但從大週期看，美元結束量化寬鬆政策後將會有走強趨勢，而歐元強勢地位將會延續貶值趨勢。

　　從國內市場看，2015年國內房地産市場仍不樂觀，房地産投資已不具有吸引力。而國內的投資者對房地産有天然的偏愛，這種情節也將會推動國內投資者海外置業。預計2015年海外置業還將會繼續爆發。對於海外置業的選擇，張虎成認為，隨著網際網路及海外置業仲介機構的正規化發展，未來海外置業難度將降低，海外置業也更容易被投資者接受。

　　至於海外置業的選擇，張虎成建議澳大利亞仍是首選，主要得益於其相對較高的投資收益及未來的供需結構，而因美元走強及美國加息預期也將會使得國內資金有流向美國的趨勢，美國房産也將會成為投資者的重要選擇之一。

　　仲量聯行近日發佈數據顯示，在熱門投資地方面，澳大利亞趕超美國，成為第二受歡迎投資國，僅次於英國。倫敦吸收來自國內40億美元投資額成最大額投資城市，雪梨第二。而這輪投資熱潮吸引了各大投資機構、開發商及私人投資者積極參與，包括綠地、碧桂園、萬科、萬達等標桿房企的海外投資不斷創新高。

　　2014年澳大利亞海外投資者交易額達62億澳元，佔澳洲商業地産總交易量的23%。與2014年相似，預計2015年澳洲房地産市場將繼續吸引大量投資者。主要原因在於澳洲市場的收益高於其他國際市場。澳大利亞房價穩定上漲，年增速達7%。澳洲住宅空置率僅1%至2%，租金回報率高。具有全球最開放的移民政策，比如房産稅為零、遺産稅也為零。還有獨有的金融政策，購房首付僅5%至10%，貸款可達七八成。澳洲每年增長20萬新移民，年新增住房需求800萬平方米，處於絕對賣方市場。