□本報記者 張敏

　　房地産業的樂觀情緒正在滋長。2014年年末以來，無論是房屋市場還是土地市場，都出現明顯的回暖勢頭。同時，地産股多日上揚，上市房企的估值不斷修復。但值得注意的是，這種回暖不僅帶有區域特徵，而且更多是由政策驅動所致，其勢頭能否延續尚存疑問。撥開回暖的迷霧不難發現，在供需關係發生逆轉、政策趨於平穩的大背景下，未來樓市調整趨勢不變。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，2014年12月，全國54個主要城市的住宅簽約達31.8萬套，創造去年單月最高紀錄。北京市土地整理儲備中心數據顯示，2015年1月5日和7日兩個交易日，北京共成交5宗土地，土地出讓金達到179.3億元。其中，7日成交的豐臺白盆窯村地塊，以86.25億的價格刷新北京的總價“地王”紀錄。

　　市場向好的勢頭可見一斑，但數據背後卻隱藏著另一重真相。

　　一方面，區域分化。住宅和土地市場的回暖，主要體現在一線城市，而非普遍現象。中原地産數據顯示，上月4個一線城市住宅成交套數的環比漲幅達38%，二三線城市漲幅偏小，四線城市甚至出現環比下跌。土地市場的熱度同樣主要體現在北京，很多中小城市甚至出現土地出讓收入下滑的現象。房地産市場的區域分化愈加顯著。

　　另一方面，政策驅動。去年9月30日，三部委出臺房貸新政；11月下旬，央行宣佈降息。在這兩個時間節點之後，房地産市場的升溫最為明顯。不難看出，上述兩項重磅政策是促成本輪市場回暖的主要因素。相比之下，市場自發回暖的因素並不充分。

　　這兩個特徵決定了，市場回暖的真相僅存在於一線城市和個別熱點城市，且隨著政策效力的遞減及節假日的到來，這種回暖勢頭有可能被打斷，甚至終止。來自統計局的數據顯示，2014年前11月，全國商品房銷售面積101717萬平方米，商品房銷售額64481億元。歷史對比來看，這一成績僅次於2013年同期。也就是説，在2014年房地産成交量仍處於歷史高位的情況下，今年市場要想繼續升溫並非易事。

　　當然，從短期來看，降息通道的開啟以及限購層面存在的鬆綁空間，可能繼續對市場帶來刺激，並延續其回暖勢頭。但多項因素決定中遠期樓市走勢並不樂觀。

　　其一，供應過剩。過去多年來，房地産投資、拿地、新開工等指標不斷保持高增速，大大增加了房地産市場的供應。如今，不少二三線城市出現的“空城”表明，很多城市的供應已超出“消化”能力，這甚至可能引發償債危機。無論官方還是民間的口徑，均已對“供應過剩”達成共識。統計局數據顯示，2012年4月以來，全國商品房庫存連續29個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。

　　其二，需求不足。從長遠看，城鎮化進程是消化樓市庫存的重要動力。然而，完成健康的城鎮化進程，不僅需要土地、戶籍等改革的配套，還需要確立産業支撐。從消化樓市庫存的角度而言，這個過程相對較長，其作用也較為有限。與此同時，隨著人口紅利的逐漸消失，新增購房需求並不充足。

　　其三，政策穩定。隨著供需關係的逆轉，房地産調控政策正在趨於穩定。維護市場健康穩定發展、防止暴漲暴跌成為調控的重要目標和取向。在這種情況下，強力托市措施或打壓手段都不會出現，取而代之的是長效機制。受此影響，基於供需關係本身的自發調整，將可能成為未來的市場主流，“政策市”的意味逐步淡化。

　　不難看出，房地産業已告別爆髮式增長階段，低速增長、穩定運作將成為未來市場的主要特徵。這決定未來很長一段時間內，房地産市場將難以出現牛市。如今的市場回暖，恐怕僅僅是調整期的一個插曲。