□本報記者 楊博

　　新加坡政府投資公司（GIC）旗下的一隻房地産信託基金日前斥資81億美元收購了私募機構黑石（Blackstone）持有的美國工業地産項目，創下工業地産領域史上規模最大的一筆投資。業內人士認為，線上購物的蓬勃發展令物流倉儲需求提升，同時美國房地産市場持續復蘇，GIC此番收購凸顯出對物流倉儲等工業地産長期前景的看好。

　　GIC持續佈局

　　本次GIC購入的資産為黑石旗下的IndCor地産項目，後者是美國第二大工業地産商，持有的工業地産總面積為1.17億平方英尺，項目遍及美國各地，其中多數位於交通樞紐和加利福尼亞、得克薩斯以及新澤西等人口密集地區。

　　上述收購只是GIC佈局工業地産市場的最新舉動。今年9月，GIC旗下一家子公司曾聯合加拿大兩隻養老基金共同向美國XPO物流公司投資7億美元，後者是一家貨運代理和倉儲管理服務提供商。

　　事實上在亞太市場，GIC在金融危機期間就顯著增加了對工業地産領域的投資，收購了美國工業地産商Prologis的亞太運營部門，並將其打造成為普洛斯公司。2010年，普洛斯公司在新加坡交易所上市，目前已經成為全球領先的現代物流設施提供商，在中國、日本和巴西等地擁有3.01億平方英尺的工業地産。據悉，普洛斯公司有可能成為GIC本次收購IndCor的合作夥伴。

　　新加坡APS資産管理公司分析師認為，GIC此番收購非常明智，不但獲得了一個能夠帶來長期資本收益的資産，還通過租金收入獲得穩定的現金流。

　　據悉，黑石此前曾計劃通過公開上市的方式出售IndCor，但最終改變主意。在美國房地産市場崩盤後，黑石通過18宗收購交易獲得了一系列工業地産資産，並於2010年組建IndCor公司。業內人士預計，黑石此次出售IndCor將至少獲利20億美元。

　　物流倉儲需求不斷上升

　　隨著美國經濟持續復蘇，房地産市場逐步恢復，工業地産市場顯著回暖。在衰退期，美國工業地産空置率上升，租金大幅下滑，整體市值下跌40%。但據格林街顧問公司分析師弗蘭克爾的統計，目前全美工業地産空置率已經恢復至樓市崩盤前的水準，整體市值較2007年的前期峰值還高出6%。

　　與此同時，線上購物市場的蓬勃發展令倉庫和配送中心用地需求上升。截至第三季度末，Prologis的租用率從去年同期的94.2%上升至95.5%，全部租用面積中，用於線上購物物流配送服務的佔比達到10%，較三年前翻番。作為全美最大的工業地産商，Prologis持有的工業地産面積為3.1億平方英尺。

　　聯昌國際銀行區域經濟學家指出，受益於經濟復蘇，美國貨物配送需求明顯增長。也有一些行業人士指出，美國工業地産市場仍面臨挑戰。在市場衰退期間，工業地産租金價格下跌了15%，目前僅部分恢復。與此同時，開發商為滿足不斷上升的需求，也在增加供給，預計今年超過1.25億平方英尺的新增面積進入市場，相比之下去年為7200萬平方英尺。

　　與辦公寫字樓和酒店相比，倉庫等工業用地項目更容易建造。弗蘭克爾表示，由於進入門檻很低，工業用地領域很可能迅速出現供應過多的局面。