□中國國際經濟交流中心 張影強

　　央行與銀監會日前聯合發佈通知，鼓勵銀行機構通過發行住房抵押貸款支援證券(MBS)等資金籌措方式，增加對於首套及改善型住房的貸款投放等政策。截至今年6月份，我國房地産購房貸款餘額為9.9萬億，業界普遍認為此次中國版的MBS將盤活房地産抵押貸款存量，撬動10萬億的住房抵押貸款規模。即使按照一半額度發行MBS，相當於市場重新獲得4.5萬億的流動性，也將為房地産市場注入巨大流動性。

　　筆者認為，在目前我國房地産市場背景下和經濟環境下，不宜過快推行MBS，這將會增加房地産金融風險，阻礙經濟轉型升級。首先，當前我國房地産市場雖出現了量價齊跌情形，但仍處於正常的市場調整範圍。數據顯示，2014年9月，十大城市主城區二手房均價下跌0.83%，三季度累計下跌2.14%，延續二季度以來的市場下行趨勢。三季度十大城市二手房總成交15.15萬套，較去年同期大幅下跌29.48%。這對於我國一線城市房價收入比超過15的現狀而言，這種跌幅對於房地産市場穩定發展不會産生太大影響。

　　因此，應該理性看待當前我國房地産市場出現的合理調整。從目前情況來看，房地産市場不會崩盤，房價適當下跌對於房地産行業理性回歸是有好處的。只有通過市場緩慢下行，將中小房地産企業淘汰出局，提高房地産市場集中度，倒逼房地産企業轉型升級，由粗放型經營向創新型經營轉變，這對於我國房地産長期健康發展是有利的。從今年上半年房地産市場調整看，確實有一些中小房地産企業由於資金鏈緊張而出現經營困難的現象，大多數大型房地産企業已紛紛開始謀求轉型，這些大房企市場銷售並沒有因為市場低迷而銳減，反而出現了良好的勢頭。因此，房地産價格適當下行已經對我國房地産市場轉型調整表現出了積極信號。而此時央行推出中國版的MBS，無疑又給房地産注入了一針“強心劑”，房地産市場轉型和理性回歸可能出現不確定性。

　　其次，從發達國家的經驗來看，美國上世紀70年代開始推出MBS，其政策的初衷是為了給市場提供流動性，提高居民住房擁有率。在過去的40年時間內，MBS在提高居民住房擁有率方面發揮了功不可沒的作用，美國、英國、加拿大等7個發達國家平均住房擁有率從1960年的43%，上升到2010年的60%，居民住房條件得到極大改善，尤其是很多低收入家庭也通過抵押貸款購買了住房。而我國房地産市場的核心問題是商品房供大於求，應通過正常的市場價格回歸去庫存。

　　此外，從住房擁有率情況看，我國空置房和住房擁有率出現了“雙高”，據中國家庭金融調查與研究中心數據顯示，截止到2014年3月份，我國城鎮居民住房擁有率89%，農村居民住房擁有率高達96.7%，住房擁有率遠遠高於美國的65.2%和英國的66.7%。因此，希望通過MBS來提高住房擁有率的政策效果值得商榷。

　　我國啟動MBS可能會大大提高房地産企業和金融企業的金融杠桿。在當前我國房地産金融風險和整個經濟杠桿較高的情況下，啟動MBS無疑會加大我國房地産金融風險。統計數據顯示，2013年，我國非金融部門杠桿率持續高漲已達140%，企業杠桿率已經高於發達國家水準。MBS的啟動無疑將會繼續提高企業的杠桿率。此外，我國金融機構絕大部分都是國有，貸款、信託、基金等産品都是政府隱性擔保，政府承擔的債務和隱性擔保已經遠遠超出政府的償還能力。而MBS如要順利推進，必須繼續需要政府大量擔保和購買抵押債券，這無疑又會加大政府的財政負擔和金融風險。

　　美國房地産泡沫破裂而導致的全球金融危機重要原因就是政府隱性擔保發展速度過快、規模過大。數據顯示，美國政府抵押擔保的MBS從2000年1.3萬億美元，上升到2010年4萬億美元，政府擔保的MBS規模佔GDP的比例也從2000年的13%，上升到2010年的28%。對於中國而言，我國能真正承擔風險的市場主體還不多，絕大多數金融機構都是國有企業，缺乏足夠的市場風險意識。

　　因此，在我國金融市場體系還不健全，房地産市場處於正常調整期，房地産市場還存在較大泡沫、非金融部門杠桿率過高等情況下，大規模啟動MBS需要更加謹慎。