■ 大視野

　　□交通銀行首席經濟學家 連平

　　今年以來，房地産市場發生了較大變化，供求關係相對去年出現了逆轉，房屋庫存高企與需求釋放不足現象並存。日前，人民銀行、銀監會聯合下發了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》（簡稱《通知》），旨在通過加強金融服務對房地産行業的支援，達到惠民生和促消費的目的。

　　助推惠民生和促消費

　　當前住房需求不足並非潛在需求大幅下降，而是市場在觀望，同時也是政策約束所致。近年來，為抑制房價過度上漲，決策層推出了一系列控制需求的舉措。今年初，個人住房貸款存在審批較嚴、發放速度較慢、按揭利率提升較多等問題，也在一定程度上制約了需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制則更為明顯。一方面，國家規定家庭購買第二套住房需支付不低於所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房，“新房置換舊房”的改善型需求易被誤傷。改善型需求即使有較強的入市意願，也囿于政策和預算限制難以釋放。《通知》對個人住房貸款在利率、審核時間等方面的現行政策提出了調整要求，支援居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對於改善民生具有積極意義。

　　《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》明確鼓勵和支援消費發展。2013年我國每人平均GDP約為6767美元，其中佔比最大的消費支出為住房消費。我國居民住房消費觀念使得這一格局在較長期內不會改變，未來剛需入市潛力依然不小。隨著收入提升和消費升級，改善型住房需求將為消費增長提供持續不斷的動力。《通知》通過加強居民購房的金融支援，滿足普通家庭的購房需要，有利於前期受政策抑制的需求陸續釋放，對於促進消費有較好推動作用，符合十八屆三中全會以來“調結構”和“促消費”的大方向。

　　五舉措提升住房金融服務水準

　　《通知》對金融支援房地産提出了多項具體措施，主要涉及以下五點內容。

　　一是鬆口徑。《通知》明確，擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，就可以按照首套房標準申請貸款。此項“貸清不認房”新政超乎市場預期。此前近4年時間裏，居民家庭首套房認定執行“認房又認貸”標準，不符合實際市場需求情況，甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認定為二套房。新政對於這種實實在在的自住型購房需求給予了較大力度支援。

　　二是降成本。《通知》明確，對於家庭首套房按揭貸款，首付比例為不低於30%，利率下限為基準利率的0.7倍。首付比例與此前無變化，而強調利率七折下限則力度較大。年初貸款額度受限，銀行“以價補量”，按揭貸款利率提升較多。年中多數城市房貸利率高點已過，各家銀行普遍下調按揭定價，但利率大多仍以基準及上浮為主。在去年信貸環境相對寬鬆的階段，房貸利率下限也多以基準利率0.85倍為主。此次對於下限七折的規定有利於促進銀行房貸利率進一步走低，從而有助於降低剛需購房成本。

　　三是提效率。《通知》明確要求銀行縮短個人住房貸款審核時間。去年底和今年初，銀行業對個人房貸審批和放款速度較慢的問題突出。究其原因，一是年底和年初企業機構客戶貸款需求較大，銀行需要及時加以滿足；二是銀行業務流程尚存在一系列不合理環節。二季度後市場總體資金環境相對寬鬆，信貸資源已不是問題。當下，需要銀行合理簡化流程，提高審批效率。《通知》強調縮短審核時間，旨在敦促銀行減少停貸、拖貸、壓貸的情況發生，推動合理住房貸款需求加快得以落實。

　　四是推創新。《通知》鼓勵通過發行住房抵押貸款支援證券的方式，增強金融機構個人住房貸款的投放能力。我國住房抵押貸款支援證券還處在起步階段，2005年開始資産證券化業務試點，2007年因美國次貸危機爆發而暫停發售，在今年7月又重新推出。通過鼓勵開展住房抵押貸款支援證券的業務創新，可以盤活銀行存量信貸資産，有助於加大銀行個人房貸支援能力，擴大房貸投放額度。

　　五是控風險。《通知》要求將保障房貸款期限上限從15年延長至25年，表明對保障性安居工程的金融支援力度明顯加大。保障房建設具有前期投入大、投資回收週期長、利潤相對較低的特點，這也是導致其面臨資金缺口難題的重要原因。延長保障房貸款期限對銀行的貸款風險管控能力提出了更高要求，銀行在履行社會責任的同時，需具備更好的項目營運和資金管理能力。

　　三項任務亟待完善

　　為更好地加強金融服務對房地産行業的支援，以達到惠民生和促消費的目的，提出如下政策建議。

　　一是落實個人住房貸款支援政策。建議央行和銀監會指導商業銀行對關乎民生消費的個人住房貸款持續加以支援。銀行應統籌安排，優先保障個人房貸業務規模，調整組織架構，精簡貸款審批流程，提高放款效率。

　　二是指導市場合理確定房貸利率。建議中國銀行業協會主導開展個人住房貸款業務定價指引和協調，在支援民生消費的同時，兼顧銀行運營的商業可持續性。房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業成本和風險成本，使銀行具有持續支援個人住房貸款的積極性。

　　三是加大保障房貸款風險管理。建議監管當局針對保障性安居工程項目投資大、回收期長的特徵，指導銀行有效控制資金運作，與借款人簽訂賬戶監管協議；掌控關鍵資金節點，做到資金內部流轉，最大限度地封閉運作；強化風險預警機制，切實防範保障房信貸風險。

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