□本報記者 張潔

　　繼信託後，房地産基金剛性兌付“神話”也將終結。

　　2014年以來，房地産市場高位盤整，悲觀預期瀰漫，行業下行趨勢漸成氣候。尤其是相繼爆出房地産基金投資項目陷入資金黑洞、預期收益減半等消息，讓房地産基金剛性兌付違約風險逐漸顯露。“房地産基金打破剛性兌付將是絕對的事。”恒銀基金房地産資深研究員何沐則告訴中國證券報記者，“由於房地産基金主流的兌付期限僅是兩年，最長不超過三年，近兩年募集的上千億房地産基金即將迎來兌付高峰。剛兌危機下一個爆發時間節點預計在今年四季度或2015年上半年。”

　　行業內憂外患

　　房地産基金看似波瀾不驚，實則暗流涌動。

　　今年以來，房地産市場高位盤整，投資增速大幅下滑，悲觀情緒充溢市場。房地産市場降溫將給不少房地産基金帶來生存壓力，甚至會導致部分房地産基金陷入兌付違約危機。

　　近期，河北海滄資本旗下房地産基金産品發生危機，國內最大的地産基金公司星浩資本也因為旗下一款名為“星光耀基金I期”的産品突然提出預期收益率減半，令有限合夥人感到不滿。8月，萬家共贏資産管理公司旗下産品投資位於雲南省昆明市的舊城改造項目陷入資金黑洞，8億資金被挪用事件在房地産私募領域掀起軒然大波。

　　“萬家共贏挪用門事件只是違約爆發前的一個信號。”一位房地産基金業人士這樣認為，房地産基金行業大規模的洗牌即將來臨。

　　相關數據已經説明，進入2014年，以補充資金缺口為己任的房地産基金，面對房地産的變局也不得不適應市場融資需求減弱的狀況。清科數據顯示，上半年整個私募房地産基金完成接近44億美金的資金募集，募資的基金總數大幅下降，完成募集的僅47隻基金。而在去年同期，私募房地産基金募資規模達106.7億美元，募集數量達132隻。

　　“房地産基金募集不樂觀，主要由於兩個原因：第一，房地産市場大環境不好，因此房地産基金公司選擇主動收縮規模，無論從項目選擇還是投資規模上，態度都比較謹慎；第二，同樣由於市場原因，被動帶來的信用風險上升，另外市場利空預期增強，導致地産企業投資增速及融資規模大幅收縮。”何沐則認為。

　　不過，打破剛兌對房地産基金市場並不一定是壞事。市場人士告訴記者，符合市場化的投資將更有利於房地産基金業的發展，畢竟有政府托底的剛性兌付是不健康的市場，部分資質欠佳的房地産基金將在這輪下行中被“洗牌”出局。

　　但有市場分析人士認為，房地産基金行業也許會出現局部的兌付危機，但是行業出現系統性風險的可能性很小。“根據我所接觸的情況看，地産基金的風控能力並不像外界想像的那麼差。”城投控股有關負責人告訴記者，多數房地産基金在投資前會對項目進行詳細評估，甚至會進行股權投資參與項目開發，期間還會派駐管理團隊進行全程監控，銷售回款中絕大部分由基金支配，這些風控措施杜絕了多數內部險情的發生。

　　弱市下另謀生路

　　挑戰中也存機遇。在這輪預期洗牌中，能力卓越的優質房地産基金反而有望借助此次行業調控脫穎而出。

　　分析人士認為，從宏觀來看，雖然房地産市場較去年出現明顯下滑，但如果與前幾年的市場狀況比較其實並不差。主流房企業績大多仍然在增長或者持平，銷售大幅衰退的企業極少，這説明在行業內佔主導地位的大型房企並不存在生存危機。

　　另外，從高額回報來看，仍是房地産基金持續具有吸引力的重要原因。清科集團統計數據顯示，在年化回報率方面，2014年上半年中國房地産基金基本上保持在1.34倍的回報倍數，內部回報率保持在25%-27%的水準，房地産基金依然屬於回報非常高的品類。同時，房地産基金仍然多以偏債務交易為主，在權益類投資上的嘗試創新才剛剛開始。

　　與此同時，私募房地産基金在退出渠道也十分活躍。2013年全年完成退出64筆，遠超2012年的12筆，而2014年上半年比2013年上半年同期增長更為明顯。

　　“基金不是憑空地給投資者創造收益，它的投資標的物是房地産的股權、債權或者是融資帶來的收益，它的收益和整個房地産的收益是息息相關。”首譽光控資産管理有限公司副總經理曹磊表示，從目前來看，房地産行業賺錢最容易的時候可能已經過了，相應地，房地産基金最容易賺錢的時代也過去了，接下來的挑戰不僅僅是對房地産業的挑戰，也是對房地産基金的挑戰。他認為，對於基金管理人來説，已經不再會像過去那樣，無論是一、二、三線住宅、商業，隨便放一筆債權、股權就可以獲得回報。

　　清科集團執行副總裁符星華指出，僅從投資標的來看，房地産基金已開始做出調整，呈現出重商業輕住宅的情況，商業地産部分的佔比超過60%左右，旅遊地産日益火爆，養老地産潛力巨大，如旅遊地産和養老地産投資在2014年明顯加速。