□本報記者 蔡宗琦

　　依靠國內首只REITs産品的成功發行，中信證券上半年從中獲得超過10億元的凈利。産品操盤手、中信金石基金管理有限公司總經理周芊日前在接受中國證券報記者專訪時表示，“REITs不僅是一個産品，更是一個市場”。從土地整理基金、開發基金、孵化基金到REITs，這為券商開啟了一個新的業務鏈條。他透露，目前中信證券不動産金融團隊同時有幾十個項目正在推進之中，而且不少項目規模都不小，在這一業務鏈條上中信證券佈局良多。

　　新業務鏈開啟

　　中國證券報：中信證券今年推出中信啟航專項資産管理計劃，這被認為是市場上首單REITs産品，僅這一隻産品上半年就為中信證券貢獻超過10億元的利潤，中信證券在這一業務領域還有哪些佈局？

　　周芊：早在2007年，中信證券就開始為推出REITs産品做相關市場研究，2012年正式啟動這一計劃。當時，國務院提出要“盤活存量、用好增量”，REITs産品正好符合這一趨勢，監管部門負責人來中信證券調研時也提出研究不動産金融的課題。後來我們遞交的研究方案便建議從REITs入手，在不動産金融領域做一些嘗試突破，經過一年多的準備，最後成功地推出了中國首單REITs産品。中信證券的房地産金融團隊也是目前市場上唯一自成立以來一直持續致力於REITs等房地産金融業務的團隊。

　　從單只産品來看，這只産品確實帶來了一大筆收入。但REITs産品推出最大的意義不在於賺了多少錢，而是開啟了一個新的業務鏈條。

　　研究數據表明，花旗銀行、摩根斯坦利的收入之中，房地産金融所佔比重很大。花旗銀行的房地産金融業務有相當大的一部分比例是圍繞REITs展開的。

　　事實上，REITs不僅是一個産品，也是一個産業鏈，更是一個市場：首先是土地整理基金，其次是開發基金，為項目早期提供資金支援，隨後在房地産項目開發之後，還會有孵化基金跟進，將一個持有型物業培育成具有穩定租金收入的成熟資産，之後才是設計成REITs，根據資産的狀況和投資人的需求，還會有更加複雜的基於REITs的衍生産品，可以説，REITs是用一個産品整合了一個鏈條，進而形成一個巨大的藍海市場。

　　目前，我們的不動産金融團隊圍繞REITs進行的房地産金融創新已經涉足了四個板塊：一是房地産私募融資。從2007年開始操作，北京市朝陽區第一單土地證券化的項目就是中信證券操刀的，這一類業務市場需求大，但並非標準化項目，非常考驗團隊的産品設計能力。目前，該類業務每年都有大約五六十億元的規模。

　　二是房地産開發基金。2010年，中信證券和保利地産合作推出名為“信保基金”的房地産開發基金，目前已經是市場上規模最大的房地産基金，共管理40余只開發基金，投資規模超過300億元。和房地産信託不同，開發基金是主動管理的股權投資産品，投資人同股同權，共擔風險，共用收益。目前，信保基金已經形成了全面的業務佈局，並組建了一支專業的管理團隊。

　　三是REITs産品。銀行間市場和交易所市場的第一支REITs産品都是中信證券推出的，引起了巨大的市場反響，我們在REITs及房地産金融領域的領先地位得到了市場的一致認可。

　　四是我們判斷未來十年，度假地産、養老地産、文化地産可能是房地産行業的重點開發領域，也就是説下一階段的熱點將是主題地産，我們這兩年一直在探索這一領域的業務模式，很快會有産品推出。

　　總的來看，在這個領域，證券公司除了可以賺到傳統的財務顧問費和承銷費收入，同時通過專業的資産管理能力，提升資産價值將帶來持續穩定的增值收益。另外，從國外成熟市場的經驗看來，在資産的並購投資中也會有大量的業務機會。目前，我們同時有超過幾十個項目正在推進之中，從這個角度來看，不能只看到REITs産品的推出讓中信證券賺到了一筆大額收入，更重要的是用這個産品開啟了一個新的業務鏈條。

　　戰略佈局打造核心競爭力

　　中國證券報：既然預計REITs産品的收益良好，是否有其他證券公司也在籌備這一業務？不動産金融的佈局是否具有可複製性？今年以來房地産市場特別是住宅市場走弱，很多聲音在討論樓市拐點，這是否會影響不動産金融佈局？

　　周芊：我們推出這樣的新産品，就是為了解決國內市場上大量存置資産需要被盤活的訴求，産品的推出一定會引發業內的關注和效倣，但坦率地説，REITs被譽為房地産金融塔尖上的明珠，其複雜性使之具有更高的技術門檻，以我們的首支REITs産品為例，就是將CMBS與Pre-REITs及看漲期權結合的複合産品，結構設計中使用了金融優化等多處創新設計，市場理解需要一個過程。

　　至於樓市拐點的問題，我們的看法是，經過多年的發展，中國的房地産市場會進入一個更加規範化發展的階段，産品能力將是房地産企業的核心競爭力，好的産品就能夠獲得市場的認可。房地産行業是強週期的行業，順週期做産品，逆週期做佈局，單純地討論拐點就沒有那麼重要。對於不動産金融和REITs這個大市場而言，首單股權類REITs還僅僅是個開始，未來要做的事還有很多，從戰略上建立管理不同資産的募、投、管、控、退系統，建設複合型的技術管理團隊，才是打造核心競爭力的必由之路。