推地必出地王 樓面價超房價已成常態

　　40城供地增六成 地價泡沫引擔憂

　　“在二線城市頻繁出現地王的情況下，一線城市也持續著‘只要賣地就出地王’的現象”，中原地産首席分析師張大偉説，樓面價超過房價已經成為常態。地王現象如果集中出現，未來房價很難不受到影響。16日，來自中國指數研究院的數據顯示，上週全國40個大中城市推地總量環比大增六成。分析人士指出，地價迅速猛漲很不正常，其泡沫引發業界擔憂。

　　上周重點城市樓市成交量有所回升。16日，中國指數研究院發佈的樓市成交週報顯示，上週一二三線城市成交量均有不同程度的上揚，受監測的城市中6成城市成交環比上漲。

　　具體來看，中指院監測的31個主要城市整體成交量環比上漲12.3%，同比上漲15.64%。其中一線城市環比上漲28.3%；二線城市環比上漲8.7%；三線城市環比上漲15.2%。值得一提的是，一線城市中的北京、深圳成交面積環比漲幅均超過100%．

　　在土地市場方面，中指院的數據顯示，上週全國40個大中城市推地總量環比增加60%。其中蘇州、貴陽推地量最大。成交方面，主要城市成交環比增加5%，天津、蘇州成交量最大；出讓金方面，主要城市環比增加48%，宅地出讓金環比增加59%。

　　分城市來看，一線城市的土地市場在成交方面整體上價漲量跌，上海迎來“滬九條”落地以來的首場土地拍賣，成交的四宗土地獲得出讓金逾70億元。二線城市當中的南京市，單日獲得土地出讓金248.6億元， 葛洲壩 競得當地的住宅地塊的單價地王。

　　中原地産研究部16日發佈的統計數據顯示，5月上半月，合計一線二線熱點的20大城市住宅土地成交45宗，其中住宅地塊大部分為地王。比如：南京、上海、北京等城市成交多宗宅地，均為樓面價超過房價的地王地塊。另外，從這幾宗地塊的平均成交樓面價看，溢價率也刷新了年內新高。

　　具體看，上海近日集中推出的幾宗地塊最為業界所關注。中原的數據顯示，其中，奉賢區南橋新城16單元36-03地塊溢價率126%，樓面價達22625元/平方米；松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊溢價率達109.04%，樓面價達3.77萬元/平方米；同一區域的SJSB0003單元12-01地塊，溢價率為111.62%，樓面價達38291.33元/平方米。

　　不僅如此，5月5日，北京成功出讓三宗土地，其中大興區黃村鎮地塊的樓面價超過3.5萬元/平方米；昌平區南邵鎮地塊樓面價達到3.38萬元/平方米。5月15日，南京河西青奧村板塊的G14地塊，樓面價高達45214元/平方米，成為南京的樓面價新地王。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，從一線城市截至目前的成交情況來看，5月份以來成交的8宗地，溢價率平均達到創紀錄的87.38%；累計獲得土地出讓金合計168.57億元，這一成交額也是今年迄今為止最高的月份。

　　“在二線城市頻繁出現地王的情況下，一線城市也持續著‘只要賣地就出地王’的現象”。張大偉分析認為，地王蔓延成為當前普遍現象，很多之前以剛需為主的區域也紛紛拍出了區域地王。“北京、上海出讓的郊區土地未來項目售價預期都要在6萬元/平方米以上，導致這些城市區域市場普遍高端化”。

　　張大偉還説，地王出現將對區域市場定價帶來明顯影響，未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，而很多過去非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目。“樓面價超過房價已經成為常態。儘管地王現象不完全代表未來市場售價，但是如果集中出現，未來房價很難不受到影響”。

　　張大偉表示，2016年內房企在土地市場的競爭會越來越激烈。“但是未來一年房價是否會出現大幅度上漲尚存疑問。因此，這些地王項目未來如何入市，將成為2016-2017年最大的疑問”。

　　針對一週內土地市場的市場表現，融創中國董事會主席孫宏斌在16日“北京壹號院”發佈會上表示，“市場沒有泡沫，地價有泡沫。”

　　孫宏斌説，“由於地價太貴，北京很多項目都被豪宅了，不賣到單價10萬元以上根本不賺錢，北京可以有單價10萬元、20萬元的房子，但不應該到處都是。尤其是南京、蘇州這些城市，房價達到每平米三、四萬已經是上限，但是現在地價已經三、四萬，是很不正常的現象。很多北京、上海的開發商之所以遲遲沒有入市，就是因為一旦入市就有可能虧本。”