在北京養老需求逐漸向津冀地區外溢的背景下，不少房企都嗅到了這一市場的潛在商機，爭相劃分這塊十分甜美的“蛋糕”。日前，北京商報記者接到報料稱，打著中國最大養老社區等宣傳旗號、位於河北淶水的華銀天鵝湖健康城項目，推出了“返租銷售”的購房模式，即業主將所購房屋返租給開發商，由開發商交由第三方獨立公司運營八年，之後歸還産權及使用權。然而，記者查閱資料發現，早在2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中，就已明令禁止採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。業內人士指出，此類銷售模式難以保障業主的基本權益，一旦開發商資金鏈斷裂，維權將十分困難。

　　六成購房者選擇“返租銷售”

　　鋻於毗鄰北京市房山區的區位優勢，華銀天鵝湖早早地將自己定位為承接北京養老産業和服務的國際新城，並以“北京有個天鵝湖”的宣傳語造勢。不過，在當地鐵路等基礎設施尚未完善之際，自行前往項目所在地河北省淶水縣一渡鎮頗為不易。由於未搭上每週二、四、六、日從北京始發的直達班車，記者只能輾轉地鐵、公交，最後搭乘私營計程車度過無任何公共交通的十余公里。當地計程車司機對天鵝湖項目早有耳聞，他表示，該項目在當地開發已有十年之久，建設環境較為優良，但由於“醫院等配套設施未完工”，目前“住的人很少”。

　　到達銷售中心後，項目的置業顧問向記者詳細介紹了項目的整體情況。據了解，天鵝湖佔地56平方公里，由天鵝湖養生宜居小鎮、科學城高科技園區及雲海谷鎮旅遊城三部分組成，目前一期建設的宜居小鎮已接近完工，戶型大致分為期房洋房、別墅及現房三類。“價格方面，洋房7000元/平方米起，別墅9000元/平方米起，現房價格要高一些，基本在1.2萬元/平方米以上。”置業顧問告訴北京商報記者，“目前帶精裝修的現房銷售情況較好，可供選擇的房源已經不多了。”

　　記者查詢梳理髮現，現階段淶水縣城普通新房的價格基本在5000元/平方米左右，而同在淶水選址開發，利華地産旗下的閱唐山水均價則在6800-1萬元/平方米之間。由此可見，僅從價格方面看，天鵝湖並不具備太強的競爭優勢。

　　為了樹立自己的特色，針對有養老需求但尚未達到退休年齡的部分購房者，天鵝湖推出了名為“養生寶”的銷售模式，即有意願貯備養老住房且具備貸款資質的客戶，購買養生寶産品後，將房屋交由第三方獨立公司運營八年，租金收益基本覆蓋貸款部分本息，經營到期後房屋産權和使用權歸客戶所有。

　　置業顧問向記者舉例稱，以100萬元的房屋為例，若選擇貸款支付，購買後客戶每年將收到10.5%的返還房款，共返還八年，累計返款84萬元，而房屋將交由第三方進行候鳥式養老、酒店式公寓等經營，客戶還可連續八年獲得每年5-15天的免費居住期。“目前現房和期房都可適用此模式。”置業顧問表示，“平常大家都是全款付完拿到房子後再外租或自己經營獲得利潤，養生寶只是變換了付款方式和盈利方式，即先出租再拿房。”他還透露，目前已購房的客戶中有近六成選擇了此種模式。

　　而針對老人必需的醫院等配套設施，置業顧問介紹，目前面積3000平方米的社區醫院正做最後的裝修，預計今年底前可投入使用，今後天鵝湖還將與北京301醫院共建一個大型醫療中心，以應對可能集中的養老需求。

　　八年無産權 業主權益難保障

　　然而，天鵝湖力推的“返租銷售”模式，在行業專家眼中卻存在極大的風險。資料顯示，“返租銷售”在上世紀90年代中期時萌芽于香港，興起于廣州、深圳等沿海發達城市，隨後流傳全國，後期因為返租糾紛不斷曾被國家叫停兩次，但類似的經營模式卻並未消聲匿跡。

　　事實上，早在2001年，住建部前身建設部就已發佈了《商品房銷售管理辦法》，明確開發商如有“採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款”。而天鵝湖工作人員表示無論現房還是期房都可適用“返租銷售”模式。隨後在2006年，建設部新聞發言人直指“返租銷售”的實質是以承諾售後高回報、低風險的方式促銷商品房，從而加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支援，而這種行銷模式存在很大的風險隱患。

　　與此同時，由於打著返租名號行非法集資之事的詐騙行為時有發生，因此， 2011年起實施的《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》中明確，不具有房産銷售的真實內容或者不以房産銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房産份額等方式非法吸收資金的，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判十年有期徒刑。

　　“商品房銷售給業主後，業主有權利出租給任意一方，包括原開發商或第三方經營機構，因而買賣合同、出租合同本身是沒有問題的。”北京漢卓律師事務所律師朱立新告訴北京商報記者，“但是長達八年的時間內，業主無法獲得房屋的産權，這就存在較大的隱患。”他指出，在傳統的房屋交易中，房款付清後即可進行産權過戶，所有權、使用權轉移至業主名下，買賣雙方權益都可得到保護。而在這種“返租銷售”情況下，業主長期無法獲得房屋産權，一旦期間開發商出現資金鏈斷裂等嚴重問題，或面臨房財兩空的風險。“即使進入訴訟流程，業主也不能以房主名義起訴，只能上訴合同違約。”朱立新表示。

　　更有業內人士直言，此類銷售模式或成為欺詐的溫床，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至攜款逃匿。此外，一旦項目建成後經營不善，無法達到預期的收益水準，開發商沒有現金流賠償業主損失，而返租還可能涉及複雜的權利關係，易引發債權債務糾紛等。

　　京津冀養老地産市場現亂戰

　　近年來，伴隨著京津冀協同發展逐步深入，不少房地産開發商都看中了三地養老産業這塊大蛋糕，紛紛進駐開發以求分一杯羹，類似天鵝湖這樣將養老概念與房産結合的銷售模式已不是個例。其中，京漢置業在河北省安新縣已經取得近2000畝土地的使用權，並規劃投入60億元，打造涵蓋健康醫療、休閒養老、旅遊度假等多方面的大型綜合性項目。此外，北京首創置業早在2010年就在香河縣投資開發了養老項目，萬通、富力、萬科、華業亦紛紛跟進入駐。

　　“現在的環京養老樓盤其實是大雜燴，養老、文化、旅遊，各類要素都有。”中國城市産業發展聯盟主席陳寶存告訴北京商報記者，“但他們本質上仍是銷售房屋，再多的因素只是産業鏈的延伸，是地産之外的增值項目。”陳寶存指出，此類模式之所以備受開發商推崇，由多方因素導致，“首先是土地成本低廉，地方政府提供的優惠條件也很優厚，多數開發商尤其是低端開發商都願意嘗試，此外此類項目的操作運營模式也比較成熟，易於複製”。

　　而隨著地産商集中圈地，養老地産的同質化競爭也愈加突出。以淶水縣為例，僅有34萬人的小縣域內，擠進了華銀天鵝湖健康城及閱唐山水養生墅這兩項規劃面積均超10平方公里的大型項目。此外，緊鄰北京市大興區的河北省固安縣也坐擁牛駝溫泉孔雀城、英國宮·唐頓莊園等多例高端樓盤。在陳寶存看來，當前京津冀周邊類似地産項目過於扎堆，實際市場根本無法支撐，“天津市武清區就有一個典型的樓盤，也是打著養老地産的旗號，但一年只銷售了10套房子，累計總銷量也不過百餘套，關鍵這並不是個例”。陳寶存表示，一旦需求無法支撐項目，開發商前期的配套設施規劃都將因資金不足成為泡影，後續開發也會終止，無論對於業主還是發放貸款的銀行來説，都是極大的風險，“其實房企大可不必圍著一個競爭激烈的領域打轉，選擇其他經營模式，規避同質化競爭是不錯的選擇”。

　　中國老齡科學研究中心副主任黨俊武也直言，現在京津冀的老齡産業還處在買方市場階段，未達到賣方市場階段，因而開發商應以需求導向參與老年人的養老産業發展，而不是看到老齡人口數據就大量打造養老産業。還有專家建議，養老地産開發企業和運營商應在服務上多做著墨，確保硬體軟體設施都到位，不要只盯著高端養老地産，高端人群其實有能力選擇各種養老模式。

　　北京商報養老産業調查小組 王飛/製圖