“3萬+”新盤將成廣州市區供應主力 中心區樓價將結構性增長

　　“魅力男神”

　　代表：白雲區凱雲新世界、越秀·星匯雲城等盤

　　特點：近雲山戶型妙，魅力十足

　　“顏值男神”

　　代表：牛奶廠板塊諸盤

　　特點：洋房傍著別墅，顏值爆表

　　“氣質男神”

　　代表：廣鋼新城諸盤

　　特點：房企強規劃靚，氣質非凡

　　“內涵男神”

　　代表：廣紙片區諸盤

　　特點：地鐵通配套好，很有內涵

　　看看史上最熱“五一”可以發現，“3萬+”已經成為廣州近期入市或即將入市的市區新盤的價格標簽，並在未來的一段時間內將成為市區供應的主力。隨著廣鋼新城、廣紙片區、牛奶廠板塊等板塊的新盤逐個上市，這些“3萬+”樓盤的成交預計將結構性拉升廣州樓市的整體均價。

　　如果將“1字頭”、“2字頭”的新盤新貨比作樓市“小鮮肉”，那麼實力與顏值兼備的“3萬+”新盤新品堪稱樓市“男神”。這麼多“3萬+”的“男神”，該怎麼選擇呢？

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴、陳白帆、李鳳荷、王荔玨（除註明外）

　　地段區位PK

　　廣紙片區目前成熟度最高

　　目前“3萬+”新盤比較集中的區域主要有三個：牛奶廠板塊、廣鋼新城和廣紙片區。從地段區域來看，牛奶廠板塊相對市中心區最偏遠，但距離天河商圈較近，廣鋼新城的地理位置與其説屬於荔灣，其實更靠近海珠，與海珠區僅一橋之隔，與廣紙片區形成正面競爭。

　　廣佛二期的開通，讓廣鋼新城擁有了地鐵。而自從廣佛地鐵延伸到燕崗站後，廣紙片區也填補了地鐵空白。相對來説，廣紙片區居住氛圍更成熟，片區內有多路公交車總站，南邊為石溪渡口，可搭乘輪渡去番禺南浦島。

　　從地段選擇上來看，顯然廣紙片區成熟度最高，牛奶廠板塊和廣鋼新城還處於建設階段，作為新的發展區域，發展利好都不少，從規劃來看，廣鋼新城的交通利好比牛奶廠板塊實現的時間要更早一點，而從廣州“東進”的發展戰略來説，則是牛奶廠板塊更勝一籌。

　　入市門檻PK

　　85m2複式四房總價“親民”

　　置業首先考慮的就是錢夠不夠。綜合來看，目前，牛奶廠板塊成交均價相對較低，廣鋼新城稍高，而廣紙片區作為中心區域成熟的居住區域，價格自然相對更高些。

　　目前，在廣鋼新城，中海花灣壹號名氣最大，該項目主推舒適型兩房、三房，三房總價主要在300萬~350萬元。而金融街·融穗華府、葛洲壩·保利曼城和北大資源·博雅1898戶型設計緊湊，有80多到90多平方米的三房單位，總價不到300萬元。

　　牛奶廠板塊的龍湖首開·天宸原著、華潤天合和金地天河公館，洋房産品有80多平方米的三房，入市門檻在250萬元左右。

　　廣紙片區的星匯海珠灣和綠地越秀海玥，前者三房以上有N+1戶型，107平方米即可有四房，後者則在公寓設計上別出心裁，52平方米公寓亦可變身四房。另外，東圃全新盤蘭亭盛薈，因項目有60多平方米的兩房單位，因此入市門檻可能在200萬元以下。而位於白雲東部的新盤越秀·星匯雲城，則有85平方米的複式四房單位，雖然可能單價略高，但總價門檻還算“親民”。

　　發展前景PK

　　廣鋼新城規劃靚房價慢慢升

　　同樣是市中心區項目，誰能實現更快的升值和增值？這要看區域內的投入有多大。

　　相對而言，廣鋼新城的規劃和前景目前看來最漂亮。匯集了超過七大實力發展商的廣鋼新城，預計在5年內快速成型，規劃常住人口約20萬，總投入預期達到1000億元，將擁有地鐵11號線、廣佛線、地鐵1號線、地鐵10號線等四條地鐵線。從遠期看，隨著更多交通、教育等配套有實質性進展，廣鋼新城的價格將會緩慢走高，但從今年來看，競爭的日益激烈，將導致廣鋼新城項目整體突破3.2萬元/m2均價的可能性不高。

　　目前，牛奶廠板塊區域共有龍湖、華潤、金地、招商四大房企開發的住宅物業，加上家和開發的商業物業，五大項目，住宅産品包括高層洋房和別墅。從相關配套來看，學校、公交場、老人服務中心等配套齊全。但從交通、其他公共資源配套投資來看，目前還進展緩慢，因此，區域內的價格預計在一段時間內都將維持穩定，如果大勢走強也會隨行就市水漲船高。

　　至於廣紙片區，交通配套需要政府投入，而商業配套和公建配套則需要開發商投入鉅資進行開發，目前僅出讓了兩個地塊而已（石崗路不屬於廣紙片區，但屬於廣紙區域），因此，廣紙片區的成熟相信要慢一些。但如果以3.2萬元/m2入市，兩年內區域樓價達到4萬元/m2應該沒問題。

　　生逢其時 市區新盤個個“3萬+”

　　根據陽光家緣的成交數據，目前廣州全市成交均價15630元/m2，而中心六區成交均價23171元/m2，從今年一季度的成交數據來看，成交均價在3萬元以上的樓盤佔全市的7.5%左右，4月、5月則佔到7.1%左右。隨著大批“3萬+”新盤的上市，這一比例在未來一段時間內或將有所提升，而中心區樓價也會結構性增長。

　　地價不菲

　　隨著2014年、2015年廣鋼新城、廣紙片區、牛奶廠板塊、元崗、東圃等一批重量級市中心區地塊的推出，終於形成了今年市區盤供應佔據主導地位的局面。這批新盤的推出也恰逢其時，在多項支援樓市發展政策疊加施力的情況下，今年廣州樓市持續升溫，達到月成交過萬套的火熱局面，這讓全新上市的樓盤有了充足的底氣。

　　從地塊的樓面地價來看，牛奶廠板塊的土地成本基本在1.4萬~1.6萬元/m2，廣鋼新城大部分地塊樓面地價在1.9萬元/m2以上。廣紙片區自去年6月開始出讓地塊，1.6萬元/m2的樓面地價一度讓市場大跌眼鏡，不過，數月後與廣紙片區一路之隔的石崗路兩個地塊出讓，樓面地價高達2.3萬~2.6萬元/m2。也就是説，從地價成本來看，這批新盤定價基本在3萬元/m2左右，廣鋼、廣紙一些地塊的項目預計要去到4萬元/m2才是開發商們心中的理想價位。

　　對比同和、梅花園拍出的樓面地價2.5萬元/m2左右的“地王”項目，在2014年上市只能開出3萬多元/m2的價格，這批新盤可謂趕上了好時光。而且因為整體環境向好，市區有新品推出的不少樓盤也全線邁進“3萬+”行列，比如白雲大道的凱雲新世界。此外，蘭亭盛薈、遠洋天驕、越秀星匯雲城等新盤吹風價也是“3萬+”。

　　搶客兇猛

　　新崛起的牛奶廠板塊、廣鋼新城和廣紙片區的這批“3萬+”新盤，産品質素較高，加上配套、規劃利好多，且多個實力發展商聯合“造城”，因此對市場的吸引力不錯。不過，由於同區域內的新品差異性不大，加上集中批量上市，競爭也格外激烈。而在供應量巨大的情況下，儘管市場環境向好，整體樓價變動幅度也不大。

　　從洋房産品來看，面積段多集中在80~130平方米，基本都是以“剛需”、改善型買家為銷售對象，“3萬+”的價格讓置業門檻至少在250萬元左右，對買家購買實力是個考驗，因此區域內搶客就得各憑手段了。尤其對於廣鋼新城和牛奶廠板塊而言，附近的佛山樓市和黃埔樓市有大量價格便宜近一半的産品可以選擇，對區域銷售會形成壓力。

　　廣州日報記者 劉麗琴

　　記者觀察

　　高攀不上牛奶廠

　　不妨看看蘿崗盤

　　在廣州中心城區寸土寸金的情況下，荔灣區的廣鋼新城、海珠區的廣紙片區和天河區的牛奶廠板塊，突然就火了。然而，這些樓市“當紅炸子雞”洋房價格基本都是“3萬+”，並不是人人都能高攀得上的。

　　其實，只要把搜房範圍稍擴大一些，也許就能“柳暗花明又一村”。就拿天河牛奶廠板塊來説，如果把目光再向東北放遠一點，一路之隔就是黃埔區蘿崗板塊，到越秀嶺南山畔，不到5公里，到蘿崗核心地帶萬達廣場，不到7公里，開車也就10分鐘左右。這裡樓盤眾多，最貴的要數新福港鼎峰，均價2萬元/m2，但卻是地鐵6號線和地鐵21號線的上蓋物業，旁邊還有國際演藝中心。其他的大盤，像中海譽城、萬科金色夢想等，也有地鐵配套，價格卻只有天河牛奶廠樓盤的一半。而天河牛奶廠板塊目前出行只能靠“步行+公交”。可以説，如果坐地鐵去天河城或者珠江新城，蘿崗片區比牛奶廠板塊還要方便快捷。

　　（梁紅舉）