昔日因總價過高而二度流拍，後被龍湖保利首開聯合體于去年以64.83億元競得的北京孫河地王，日前確定案名為“景粼原著”，預計于5月下旬正式亮相。與中糧瑞府蟄伏兩年才入市相比，龍湖操盤的孫河新地王拿地數月旋即入市的節奏讓人驚訝，畢竟新地王將面臨地價更高、對手強勁的形勢。隨著景粼原著的入市，勢必將於中糧瑞府上演一場頂豪“雙龍會”。

　　四巨頭的生意

　　實際上，龍湖操盤的孫河新項目現階段僅披露了“景粼原著”的案名，産品定位、價格區間等具體細節均未公佈。一位熟悉龍湖的業內人士表示，龍湖此舉屬於階段性釋放項目資訊的行銷策略，意在保持神秘感吊足市場胃口。實際上，龍湖操盤該項目的確有些戲劇性。

　　資料顯示，該宗地王為北京朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊，去年9月，保利首開聯合體在經過1個多小時46輪激烈競拍後，最終以總價64.83億元、配建保障房2.75萬平方米摘得，綜合樓面價達5.5萬元/平方米，遠超中糧瑞府地塊在2013年刷新的紀錄——樓面價4.8萬元/平方米，成為孫河新一代地王。

　　兩個月後，首開、保利戲劇性地宣佈引入當初拿地時的對手龍湖與平安，四家公司在該地塊所佔的股權比例均為25%。由此，龍湖從當初的“對手”變成“夥伴”，新孫河地王也成為四家巨頭企業共同的生意。

　　而後，市場傳出消息，該地塊被確定由龍湖來操盤。業內人士表示，當初4.8萬元/平方米拿地的中糧瑞府入市以來至今仍叫好不叫座，甚至面臨去化壓力。現在樓面價更高的“景粼原著”能否複製龍湖以往總能從地王到銷冠實現華麗轉身的表現，實在令人好奇。

　　頂豪龍虎鬥

　　“地王往往陷入滯銷的魔咒，”一位業內人士分析孫河上一塊地王——中糧瑞府項目從拿地到形成銷售，至少蟄伏了兩年後才謹慎入市，目前銷售業績也難言樂觀。因此，目前龍湖操盤的孫河新地王拿地數月旋即入市的節奏讓人略微有些驚訝。畢竟新地王將面臨地價更高、對手強勁的形勢。

　　按照時間推算，從去年9月拍下地塊到今年5月項目入市，新孫河地王從拿地到入市僅用了8個月的時間。這對頂級項目開發週期來説，絕對稱得上“高速”。

　　“經驗將是龍湖後來者居上的關鍵”，一位行銷代理機構分析師表示，龍湖的加入是該項目提速的關鍵。一方面，龍湖地産擅長做低密産品，其打造的豪宅項目口碑也頗佳。更重要的是，龍湖在孫河已開發銷售了雙瓏原著這個項目，非常了解孫河板塊特點以及區域客戶的消費心理和産品需求。

　　資料顯示，龍湖·雙瓏原著是孫河首個入市項目，2013年6月10日，其首次開盤售罄，之後成為北京別墅月度排行冠軍，以及2013年前三季度北京年度別墅銷售桂冠。

　　？勝負幾何

　　亞豪機構市場總監郭毅在分析區域競爭態勢時表示，中糧瑞府在售兩類大戶型獨棟産品總價3000萬元起，樓王産品價格過億。目前孫河板塊中的龍湖雙瓏原著和泰禾·北京院子已經進入銷售尾聲，首開瑯樾的主力産品是疊拼、聯排和類獨棟，類獨棟的面積為380-520平方米，總價2000萬元起。這些項目的目標客群應該有一定錯位。

　　龍湖首開保利取得的新孫河地王的容積率為1.19，雖然該項目尚未公佈産品定位，但受控規指標限制不可能開發出大尺度的獨棟別墅産品，景粼原著項目與中糧瑞府在産品定位上必然有一定的差別。

　　另有業內人士分析，同一板塊的頂級豪宅仍無法避免正面競爭。雙瓏原著、泰禾·北京院子已基本清盤，首開瑯樾産品與之差別較大，孫河板塊短期內可能變成景粼原著與中糧瑞府的“龍虎鬥”。預計景粼原著的銷售單價不會低於中糧瑞府，但總價上則不會超過中糧瑞府。

　　現在看來，中糧瑞府在尺度和功能定位上可能有一定優勢，差異化是中糧瑞府在孫河板塊突圍的砝碼。按照中糧瑞府提供給北京商報記者的資料，2015年中糧瑞府位列北京3000萬元以上別墅項目成交三甲，但總價過高則是中糧瑞府的短板。

　　景粼原著則擁有“四巨頭”的資金和品牌優勢，尤其是龍湖對産品營造、地塊熟悉、區域客戶積累等多方資源優勢。屆時，是中糧借對手入市實現解套，還是龍湖後來居上都可能成為現實。

　　但業內人士表示，孫河板塊未來競爭會更加激烈，從孫河組團規劃可知，區域共有11塊住宅用地，未來懋源地産地塊也會接力入市。但面對當下豪宅扎堆放量的現實，對於頂豪項目而言整個北京才是戰場。