前海中金集團旗下深圳前海中金資産管理有限公司拓寬資産服務領域，涉足地産板塊的佈局與發展。據其總經理張曉鯤介紹，他們把地産板塊分為四大主線，分別是地産運營、地産項目並購、地産項目股權投資以及地産開發。日前，記者就前海中金集團地産板塊的佈局與發展，請張曉鯤進行了解析。

　　運營

　　地産運營是相對傳統地産辦公類重資産而言，採用輕資産運營的一種管理模式。它主要是針對存量資産，通過現代化運營管理的手段，達到資産增值保值的目的。地産運營符合現代的商業邏輯，也是當今發展的一種趨勢。

　　前海中金資産的WINGS商務就是其中的一個辦公類運營項目。WINGS主要集中在北京、上海、深圳的核心區域佈局，定位為服務式辦公社區，通過集中運營管理的方式，將單個辦公面積縮小，集高端商務辦公、高效行政服務、企業社區、金融支援于一體，為客戶提供低門檻的創新型辦公空間。WINGS針對特定的目標客戶群，傾力打造高端的辦公商務品牌。

　　在未來，前海中金資産還會謀求運營板塊的多元化，在運營板塊增加一些新的業態，如公寓、商業，甚至是酒店等。通過逐步增加固定資産的運營業態，使管理功能更加豐富，逐步形成完整的資産運營品牌。

　　並購

　　地産項目並購是前海中金資産發展地産板塊的另一個重點方向，在北京、上海、深圳的核心區域，通過地産並購的方式，尋找一些優質的項目投資機會。

　　一般而言，較好的此類項目投資機會主要是對集中在整棟或規模較大的物業收購。對於收購的標的，有幾個主要的基本要求，首先它的地段必須處在核心的區域，産權關係清晰明確，如果物業自身狀況相對陳舊，可以通過重新改造、包裝的方式，加入品牌運營的元素，挖掘物業所在區域的市場價值潛力，通過品牌服務與品質的體現，達到或超過同片區其他物業的價值！同時，地産並購項目可以讓地産運營的觸角伸得更遠。它不僅僅只是停留在資産運營的階段，更可以在並購的過程中加入運營的元素提升價值，兩者相輔相成，相互促進。

　　北京中關村高端公寓收購項目是地産項目並購的項目之一，是前海中金資産經過深入調查與研究，作出的重大投資選擇。該項目的交易對手，新加坡凱德集團旗下的雅詩閣控股，是一個國際化的大型房地産上市企業，是全球最大的國際服務公寓業主和運營商，在中國擁有和管理著64個物業，實力非常強大，並且非常專業、規範。

　　中關村項目位於北京的核心區域，周邊配套措施完善，具有天然的四大優勢。

　　1.地理優勢，中關村優質地段，價值公認。周邊包括小學、中學，步行3分鐘至地鐵4號線及10號線黃莊站，毗鄰中關村步行街、海淀劇院、醫療中心、大型商場等，微軟、優酷等國內外知名企業附近辦公，靠近清華、北大、人大等高等學府，近北京奧運村。

　　2.證件齊全，現樓紅本，面積適中。每套獨立産權證，供應稀缺，面積適中，60~136平方米。其中公寓154套、商業及辦公7套、車位20個。銷售前景良好，資金能夠快速回籠。

　　3.精裝入住、酒店物業、客群明確。自帶豪華裝修及全屋傢俬電器，配有健身房、游泳池、餐廳、商務中心等酒店配套，客群主要為中關村工作人士，銷售目標明確。

　　4.北京核心區學位，教育品質全國領先。八一學校位於中關村科技園區核心區。八一學校集小學、初中、高中、國際部于一體，共有118個教學班，4200余名學生，教職工420多人，北京市示範名校。

　　投資

　　地産股權投資是針對地産項目開發階段的股權的投資，通過股權的形式介入，在一線城市與一線品牌開發商合作，投資于房地産開發項目的主要階段，以科學的投資管理獲取合理範圍內的最大收益。

　　地産股權投資與其他業務主線一樣有一個不變的原則，就是地段的選擇，必須是在核心城市的核心區域。同時，股權投資的開發類項目，它的項目屬性應該是快速週轉型的，不需要進行長年的開發操作，至少是分期滾動開發的大型項目，可以達到分期投入，分期銷售，分期收益的目的。

　　預分配機制是股權投資中非常重要的一環，它的分配內容包括股本金和利潤。所謂預分配，就是指針對股本金或利潤的提前分配。無論是開發過程中的融資回款，還是銷售過程中的銷售回款，都可以選擇需要與合作的開發商進行提前的預分配。同時，這也對合作開發商的誠信提出了更高的要求。

　　前海中金資産要求，合作的開發商必須具有良好的信用，在全國綜合排名中位於前30名，最好是上市公司，具有強大的信用、擔保和兜底的能力。在項目開發過程中，一旦由於開發商自身原因造成開發風險，它必須具備足夠的承擔能力。在開發類項目股權投資中，前海中金資産主要是扮演了財務投資者的角色，起監管和輔助的作用。前海中金資産通過財務投資，使項目有能力向前推進，同時通過對項目的監督，及時了解資金的流向和回款，保證投資者的利益。並通過自身的專業能力和運營品牌，有效提升項目價值，達到雙贏的目的

　　開發

　　在地産板塊中，土地資源是進行所有項目的基礎，有了一定的土地儲備，就佔有了地産市場的天然優勢。土地儲備將是前海中金資産未來業務中的一大主要板塊。目前，前海中金集團的戰略夥伴香港衛視，已經儲備了一定的土地資源，而前海中金資産也正在積極拓展一些新增土地儲備的資源。

　　在未來3年至5年，前海中金資産將通過土地儲備的積累，實現自己做開發的戰略目標，積極獲取市場價值的最大化，以回報社會和投資者。