近日，魔方公寓剛剛完成C輪近3億美元融資。本輪領投方為中航信託，B輪投資方美國華平集團參與跟投。據悉，這也是迄今為止長租公寓領域最大的一筆投資，目前魔方公寓估值將超過10億美元，逐漸展現出行業獨角獸的潛力。

　　長租公寓市場是個被人口紅利催生出來的萬億級市場，而就在近期出臺的新政無疑給其市場再添一把“旺火”。5月初，國務院常務會議決定，培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容。

　　魔方公寓CEO柳佳接受南方日報採訪時表示，一系列房屋新政都以鼓勵租賃市場發展為主要方向，公寓運營商們信心倍增。“按照中國超過2億的流動人口來計算，中國租賃市場的規模將能超過萬億。長租公寓租房需求及市場規模會繼續擴大，尤其在一線及二線城市。”

　　據悉，目前魔方公寓總門店150家左右，其中接近30家在廣州。柳佳透露，今年計劃將廣州的門店擴展到50—60家。

　　●南方日報記者 彭琳 實習生 劉笑雪

　　起步？？單項目年投資回報逾20%

　　早在2009年，長租公寓的業態形成時期，魔方公寓就開始佈局長租市場。在亂象叢生的傳統租房市場下，魔方率先為供需雙方建立有效連結，帶來了去仲介化、透明化、標準化的租住模式，為年輕租房群體提供了長期獨立居住的租住解決方案。

　　不同於其他公寓項目盈利不佳，魔方公寓從創業初期就實現了盈利。柳佳告訴記者，新建項目之前公司都會仔細做預算，如果不能實現盈利則不會開發。

　　據她透露，魔方全年平均入住率超過95%，良好的盈利能力保證了每個門店都具有良好的投資回報率，單個項目年投資回報可達20%-30%。不同於傳統的房屋租賃，魔方專注成本管控，通過自有渠道銷售超過50%。

　　”此外，規模效應帶來的優勢也不可小覷。”柳佳表示，按照魔方今年新增200家門店的計劃，全年新改造面積將超過120萬平方米，而運用成熟的供應鏈管理進行統一批量採購，能有效降低改造環節中的各項成本。這些都得益於魔方高效的運營體系和管理方式。她表示，魔方一直注重運營體系的搭建，包括整合一支在房産銷售、仲介服務、物業管理、連鎖酒店等行業有豐富管理經驗的多元化專業管理團隊。

　　據了解，魔方的標準化産品的單間造價成本為5萬元左右，相比非規模化和非標準化打造的公寓産品要低25%。另外，公寓管理系統的運用也在最大程度上減少了運營成本，能使得原有剪刀差的利潤空間增大。

　　談及為何受到投資人的青睞，柳佳認為基於供需兩端的考慮。從需求端來講，租房市場規模不斷擴大。在許多城市尤其是一線城市，年輕人買房年齡逐年推後，上海的平均買房年齡甚至超過35歲。而從供給端來看，過去商業地産井噴階段帶來結構性失衡，每人平均商業地産面積過剩，地産開發商需要分類運營商為商業地産提供運營方案，以提供去庫存的解決方案。

　　不過，柳佳也坦言，剛進入行業時也遇到過一些困惑，包括對政策認知不足以及産品設計等問題。

　　最初，魔方努力將房源産品做成標準化模式。但後來發現行不通，因為人與人之間、區域與區域之間的區別是客觀存在的。為了解決這個問題，魔方在南京工業園區研發中心將標準化産品進行模組化處理，從快速總結客戶需求，實現産品迭代。

　　轉型？？多品牌切入細分市場

　　在C輪融資發佈會上，CEO柳佳宣佈了以多品牌進軍租賃細分市場的戰略計劃，並隨之推出了中高端公寓和企業公寓這兩個代表著不同細分市場的公寓産品。這意味著，多年深耕白領租賃市場的魔方將為更多人群提供租住解決方案。

　　據了解，魔方的中高端公寓是一個介於白領公寓和高級服務式公寓的輕奢産品，它不僅填補了這一細分市場的空白，更以一個新的價格區間來迎合作為潛在客戶群的精英人士的租住需求。而在同期推出的企業公寓又解決了企業基層員工的租住問題。

　　為何此時提出多品牌運營？柳佳向記者回應稱轉型戰略核心在於利用魔方公寓、中高端公寓和企業公寓切入租賃細分市場，這是基於對市場現狀的判斷。在致力於為青年白領提供長期獨立居住解決方案的這幾年中，魔方越來越關注到租賃人群的特殊性和租住需求的多樣性。因此，在白領公寓的基礎上衍生出更豐富的産品類型很有必要。

　　“我們了解，現在很多外企的成本管控越來越嚴，企業高管的租房補貼已經由原來的2萬-3萬元降至1萬-1.5萬元，而市場上並沒有太多針對這類價格區間的高端公寓。”柳佳進一步解釋，因此魔方適時地推出了中高端公寓，這是介於白領公寓和高級服務式公寓的輕奢産品，租金為6000-12000元/月，它不僅填補了這一細分市場的空白，以超前的生活理念和多元化服務配套來迎合精英人士的租住需求。此外，魔方的企業公寓也不同於城市周邊的産業園區宿舍，它提供的是一種城市中心集體租住方案。

　　目前市場上，除魔方公寓外，類似的品牌還有包括青客公寓、YOU+公寓、優客逸家等品牌。而近兩年來，傳統地産商也瞄準了長租公寓市場。2015年開始，萬科以“萬科驛”為品牌，在公寓市場規模擴張，計劃至2017年擁有15萬間萬科驛公寓。此外，包括綠城，花樣年、嘉華、陽光城、招商地産商都已經開始進行試水。

　　談及是否擔心地産巨頭進入租房市場，柳佳表示並不擔心，個人認為地産巨頭進入租房市場的可能性較小。由於DNA基因不同，地産開發商融資成本高，如果進入租房市場出租運營所得利潤還不夠銀行貸款。此外，地産商的選址都是由市中心向週邊擴散，目前一線城市市中心很難拿到地，而在偏遠地區的地塊建成的商品房不太能夠吸引有租房需求的客戶。

　　發展？？尋找增值服務新盈利點

　　近期出臺的新政無疑給租賃市場再添一把“旺火”。5月4日，國務院常務會議決定，培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容。

　　柳佳表示，房屋新政都以鼓勵租賃市場發展為主要方向，公寓運營商們信心倍增。“按照中國超過2億的流動人口來計算，中國租賃市場的規模將能超過萬億。長租公寓租房需求及市場規模會繼續擴大，尤其在一線及二線城市。”

　　政策利好，帶來長租房屋市場規模擴容。魔方公寓前瞻性看到了大方向，從2015年開始便啟動了公寓+戰略。據悉，魔方公寓圍繞著衣食住行，合理整合各類生活服務資源，為住戶提供了出行、工作、消費、娛樂、旅遊等一系列增值服務，打造了一個以公寓為核心的生活服務平臺，構建了全新的租住生態圈。目前，公寓增值服務正成為魔方的一個新盈利增長點。

　　據柳佳透露，魔方公寓現在可以提供快遞、洗衣、保潔、軟裝修、維修等增值服務，未來可能提供租戶餐飲解決方案。“所有的住戶都是APP用戶，可以通過APP直接繳納房租，未來軟體的應用性將更廣。”

　　另外值得一提的是，時下越來越多的房屋租賃與金融産品相結合，魔方公寓也不例外。此前有報道指出，中航信託投資為投資魔方中國發行了一隻信託産品。

　　對此，柳佳回應稱目前中航信託是以股權形式投資，但未來不排除魔方公寓資産證券化的可能。與中航信託合作，希望獲得資本支援只是一部分，更多的是希望借助資本的血緣關係進行下一步合作，比如利用信託公司資金成本低的優勢共同成立産業基金。

　　中投顧問房地産行業研究員殷旭飛分析認為，房屋租賃行業與金融業聯繫密切，魔方公寓研發金融産品具有先天優勢，金融産品的研發拓寬了魔方公寓融資渠道，也為公司業務擴張提供了資金支援。對於公寓運營商而言，拿房源、裝修、業務擴張等方面都需要大量資金支撐，對於租客而言，也有小額消費貸款需求，未來長租市場與金融結合的發展前景廣闊。

　　“中國流動人口數量超過2億，數字背後是龐大的租房需求，潛在市場空間廣闊，中國長租公寓將是一個萬億級市場。”殷旭飛表示，長租公寓雖然很早就已經存在，但真正取得全面發展是在2012年之後。當前我國長租公寓市場進入快速發展階段，隨著租房市場加速擁抱網際網路，長租公寓行業發展有望再升級。

　　投資人點評

　　看好魔方穩健的發展增速

　　長租公寓現在是站在風口上的行業，它的興起一方面順應了市場的需求，一方面也是借助了政策的東風。2015年中央經濟會議中提出要建立“購租並舉”的住房制度，加快發展專業化住房租賃市場，並鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

　　作為集中式長租公寓行業的開拓者，魔方公寓一直不斷在産品、服務和規模上實現自我突破，並引領這個行業走向標準化。魔方穩健的發展增速和長期不變的規範經營，使得其增值空間令人看好，為中航信託的中長期投資計劃打下了良好基礎。

　　——中航信託總經理 姚江濤

　　第三方點評

　　高佔有率、輕資産是核心競爭力

　　魔方公寓獲得資本市場青睞一方面是由於隨著相關政策的推出或落地，長租公寓市場將會進一步擴容，行業發展前景可觀；另一方面魔方公寓市場佔有率在整個公寓長租行業中高居首位，投資者看好其未來發展潛力。與其他競品相比，魔方公寓的核心競爭力在於其輕資産運營模式。

　　——中投顧問房地産行業研究員 殷旭飛