營改增試點全面推開在即，各項相關政策密集落地。昨日，財政部、國稅總局聯合發文明確改革後房地産交易、租賃環節其他相關稅種的計稅方式，進一步為改革後市場平穩銜接、過度做鋪墊。業內表示，通過本次出臺的配套政策，二手房交易環節個稅與營業稅交稅重疊的問題將得到改善，個稅計稅方式改變或直接導致繳稅額度出現小幅下降。

　　優化稅制 避免重復繳稅

　　二手房交易環節涉部分稅種存在的重復收稅一直備受詬病。根據《關於營改增後契稅 房地産稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據的通知》（以下簡稱《通知》），個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財産原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

　　“‘營改增’前，賣房人轉讓二手房時需繳納的營業稅屬價內稅，即包含在轉讓價格內，與個人應繳納所得稅的稅基也有重疊”，一位接近國稅總局的業內人士告訴北京商報記者，“營改增”後，增值稅屬於價外稅，新規定的出臺也進一步明確，賣房人個人所得稅稅基將不計算增值稅，直接以房屋原價乘以稅率，這有利於避免重復繳稅理順稅制關係，對於納稅人而言也是減稅的利好。

　　而針對取得房屋所付價款包含增值稅將計入房屋財産原值的表述，上述人士解釋稱，以價值100萬元的房屋為例，買房人支付的100萬元房款和5萬元增值稅都將計入房屋自身價值，若買房人以200萬元的價格再次轉讓房屋，增值的部分就是200萬元減去105萬元，即95萬元。

　　不過，需要注意的是，我國當前仍處“營改增”的過渡期，近期個人所得稅稅率或仍會變動。在中國法學會財稅法學研究會會長劉劍文看來，未來政府對二手房市場鼓勵或限制的態度，將直接決定這一稅率的變動幅度，“而要實現平穩過渡，儘快出臺完備的增值稅法是當務之急”。

　　“營改增”二手房交易不增稅

　　近日，國稅總局副局長汪康明確表態稱，“營改增”後個人二手房交易將維持5%的稅率不變。在二手房增值稅方面，新稅制規定，對於不滿兩年的住房，增值稅是售價的5%；對於兩年以上的住房，免征增值稅（一線城市除外）。就一線城市來説，滿兩年不滿五年的住房對總價增值部分徵收5%的增值稅，滿五年的住房免征增值稅。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，現階段房地産業“營改增”稅率基本延續此前的規定，主要目的是穩定市場預期，“增值稅率出臺之前，各方猜測頗多，市場受此擾亂明顯，現在明確了二手房交易增值稅與原有營業稅在稅率、徵收年限和徵收範圍等方面變化不大”。

　　不過，看似稅率未有變動，但由於營業稅與增值稅的計算方式差異，“營改增”後納稅人的負擔其實還是能得到一定程度減輕。仍以售價100萬元的一套房屋為例，過去徵收5%的營業稅時，計稅公式為100萬元×5%，即需要繳5萬元的營業稅。改徵增值稅後雖然稅率還是5%，但由於增值稅是價外稅，所以稅基是100萬元/（1+5%），即實際繳納增值稅為95.2萬元的5%為4.76萬元，少繳稅2400元。

　　市場不會出現明顯波動

　　隨著房地産行業營改增全面推開進入倒計時，市場是否又真如人們所想，變得蠢蠢欲動起來呢？中原地産首席分析師張大偉等人都用了“平穩”等類似的詞彙來形容這次改革對樓市的影響。“原來怎麼申報還是怎麼申報，原來填什麼表、在哪個地方辦，一切維持基本不變。”汪康説。因此，無論是租房、買房，完全可以忽略到稅制轉換帶來的影響。

　　張大偉進一步解釋稱，“營改增”這一稅制改革是中國整體財稅改革的一個環節，長遠來看是為了平穩降低交易稅負成本進行的調整，與當下樓市調控關聯性不大，“‘營改增’的本意是優化稅制結構，避免重復徵稅，整體來看，對市場還是有積極意義的”。

　　值得注意的是，據“營改增”有相關規定，今年5月1日後取得並在會計制度上按固定資産核算的不動産或者5月1日後取得的不動産在建工程，進項稅額應自取得之日起分兩年從銷項稅額中抵扣。財政部副部長史耀斌也明確表示，雖然新增的不動産可以作為進項稅抵扣，但如果對生産經營沒有益處的話，企業也不會為了抵扣的目的去大量購買房地産。

　　北京商報記者 蔣夢惟 張暢/文 宋媛媛/製表

　　營改增稅率調整一覽

　　增值稅一般納稅人有形動産租賃服務17%

　　交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動産租賃服務、銷售不動産、轉讓土地使用權11%

　　增值電信服務、金融服務、除有形動産租賃6%

　　財政部和國家稅務總局規定的應稅行為0

　　服務外的現代服務、生活服務、銷售無形資産

　　財政部和國家稅務總局規定的應稅行為0

　　增值稅小規模納稅人所有應稅服務3%或5%

　　（房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目）

　　（資料來源：安永）