5月1日起，房地産業將納入營改增試點範圍。

　　試點後稅負是否會增加？日前，省國稅局有關負責人在接受記者採訪時表示，新政的目標將確保房地産業稅負只減不增。

　　新增不動産所含增值稅可分2年抵扣

　　新政實施後，無論是工業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動産所含增值稅。

　　具體怎麼操作？營改增試點方案明確：5月1日後取得的不動産在建工程或取得的按固定資産核算的不動産，其進項稅額（即取得不動産所含的增值稅）應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，兩年的抵扣比例依次為60%、40%。

　　舉例來説，某企業花費5000萬元購置一棟辦公樓，購置費用中所含的5000萬元/（1＋11%）×11%=495.5萬元的增值稅可分兩年進行抵扣，按比例第一年抵扣297.3萬元，第二年抵扣198.2萬元。

　　省國稅局有關負責人提醒，所謂取得不動産，就是以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動産。例外的是，房地産開發企業自行開發的房地産項目、融資租入的不動産以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，不執行分期抵扣政策，其進項稅額可一次性抵扣。

　　“由此看來，營改增將鼓勵企業投資不動産擴大經營，從而推動房地産去庫存。”上述負責人表示。

　　計算銷售額時可扣除土地價款

　　預收款預徵率降至3%

　　“營改增後，稅率從5%提高到11%，企業的稅負會不會大幅提升？”龍岩金茂置業房地産有限責任公司董事長曾新錫有些擔憂。

　　省國稅局有關負責人回應，之前房地産業營業稅稅率是5%，營改增後增值稅稅率提高到11%，但並不意味著實際稅負提高。

　　對於一般納稅人而言，在增值稅扣稅憑證取得齊全且合法有效的情況下，購進貨物或接受應稅勞務等所支付的增值稅額均可抵扣。而隨著不動産購置、建築安裝等項目納入抵扣鏈條，其抵扣範圍將比以往更大。

　　尤為需要注意的是，試點方案還明確，房地産開發項目按照一般計稅方法計算增值稅額時，可以從銷售額中扣除向政府、土地管理部門等直接支付的相應土地價款。“土地價款佔了總銷售額的大頭，這一規定體現了增值稅只對增值額徵稅的特點，有利於降低房企稅負。”上述負責人説。

　　以房地産開發企業銷售其自行開發的項目為例，每套售價100萬元，其中含土地出讓金30萬元，建築材料20萬元，設計費5萬元。原先需繳納營業稅為100萬元×5%=5萬元，而營改增後需繳納增值稅為（100萬元-30萬元）/（1+11%）×11%-5萬元/(1+6%)×6%-20萬元/(1+17%)×17%=3.75萬元，較原營業稅少繳1.25萬元。

　　考慮到營改增之前不少房地産開發商取得進項稅額發票困難的情況，試點方案出臺了一系列過渡措施，確保行業稅負只減不增。比如，房地産企業試點前開工的老項目可以選擇按照5%的徵收率簡易計稅。需要注意的是，如果納稅人選擇簡易計稅方法，就不可以從銷售額中扣除相對應的土地價款。

　　此外，在營業稅制度下，房企對於預收的房款應按照5%的稅率預繳稅款，但營改增之後，只需按3%的預徵率預繳。這一改變將降低房地産企業的現金佔用率，提升利潤空間。

　　二手房交易稅負不會增加

　　實際略微下降

　　營改增後，二手房交易稅負是否會增加，亦是社會關注焦點之一。

　　這裡分兩類情況作具體説明。

　　第一種情況，據省國稅局有關負責人介紹，二手房交易的營改增政策充分考慮了與營業稅政策的平穩對接，不僅稅負不會增加，而且會因為稅基縮小（價內轉價外）的影響，使實際稅負略微下降。

　　根據新規，營改增實施前（即4月30日前）取得不動産的一般納稅人，計稅時首先要區分銷售的該不動産是否屬於自建。如果是非自建不動産，可以將扣除不動産購置原價或取得不動産時的作價後的餘額為銷售額；如果是自建不動産，就要按取得的全部價款和價外費用計稅。但無論上述哪種情況，納稅每人平均可以選擇按一般計稅方法（稅率11%）或簡易計稅方法（徵收率5%）計算繳納增值稅。二者的主要區別在於，一般計稅方法可抵扣進項稅款。

　　對於選擇簡易計稅辦法的納稅人，雖然營改增前後均按5%計算應納稅款，但由於稅基縮小（由價內轉為價外），稅負較原營業稅略有下降。

　　以一般納稅人銷售取得的2013年非自建不動産為例，假設取得價格為100萬元，原購價為60萬元，營改增之前，需繳納營業稅為（100萬元-60萬元）×5%=2萬元，營改增之後，按簡易計稅方法，僅需繳納增值稅為(100萬元-60萬元)/(1+5%)×5%=1.9萬元，稅負比原先有所降低。銷售自建不動産也如此，稅負同樣下降。

　　另一種情況，一般納稅人銷售營改增後（即2016年5月1日後）取得的不動産，應按照一般計稅方法計稅，不可再選擇簡易計稅方式，但受價外計稅、抵扣等因素影響，稅負依然不會增加。

　　例如，某一般納稅人企業銷售一幢其2016年5月自建的不動産，取得價款100萬元，該不動産採用清包工方式建築，自行購買建築材料30萬元，施工成本20萬元，在取得全部合法有效抵扣憑證情況下，所需繳納的增值稅為100萬元/（1+11%）×11%-30萬元/（1+17%）×17%-20萬元/（1+3%）×3%=4.96萬元，相較于原應繳營業稅100萬元×5%=5萬元同樣略有降低。

　　個人出售、出租房屋稅費總體下降

　　家住泉州市區某小區的顏女士在10年前購買了一套住房，當時購入價為23萬元，現在轉手價達130萬元。如今，她想出售此套住房，卻不知營改增後對個人繳稅有多大影響。

　　像顏女士一樣，百姓普遍關注個人賣房、出租房是否要多繳稅的問題。

　　根據文件規定，我省營改增之後個人將購買不足2年的住房對外銷售，應按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售，免征增值稅。也就是説，顏女士賣掉這套住房，不需繳納增值稅。

　　假如顏女士賣的這套房子是在1年前取得的，應以轉讓時所取得的全部價款作為銷售額計算應納稅款，不能扣除購入的價款，她應繳納的增值稅為130萬元/（1+5%）×5%=6.19萬元，相較于原應繳營業稅130萬元×5%=6.5萬元同樣略有降低。

　　對於出租房而言，個人出租住房按照1.5%計算應納稅額，由於稅基縮小（由價內轉為價外），實際稅負隨之下降。

　　國稅局有關人士給記者算了一筆賬，如果出租住房月租金為4萬元，那麼試點前需繳納營業稅為4萬元×1.5%=0.06萬元，試點後，僅需繳納增值稅為4萬元/（1+5%）×1.5%=0.057萬元。

　　以上這些政策，均為現行二手房交易營業稅政策的平移。出於增值稅價稅分離的考量，不僅應繳增值稅較原營業稅減少，以其為計稅依據的各種附加稅費也隨之降低。因此，個人出售、出租房屋的稅費總體是下降的。

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